[招商蛇口]2022年三季报点评销售改善亮眼，逆势积极拿地，奠基业绩修复

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招商蛇口(001979)

事件2022年10月30日，公司发布22年三季报，前三季度公司实现营收894.8亿元，同比增长9.45%，扣非归母净利润23.3亿元，同比减少52.18%。

点评前三季盈利规模下滑明显，销售触底反弹显著，拿地积极，未来业绩可期。

Q3营收与结利显著承压22年Q3，公司实现营收319.2亿元，同比减少14.0%；归母净利润10.7亿元，同比减少49.0%；毛利率为19.0%，同比提升1.7pct；Q3收入增速放缓，结利压力提升。22年前三季度，公司累计实现营收894.8亿元，同比增长9.45%，归母净利润为29.6亿元，同比减少53.4%，前三季度业绩下滑主要原因包括1）低毛利项目陆续结转，前三季度毛利率为18.7%，同比降低3.2pct；2）公司转让子公司产生的投资收益同比减少，上年同期公司转让万融大厦、万海大厦两处物业股权，产生税后投资收益14.6亿元；3）结算物业中，母公司权益占比降低，少数股东损益占比同比提升26.2pct，主要系并表合作项目增多及项目权益比下滑影响。整体上，公司营收仍处增长趋势，剔除非经常性损益影响，毛利率修复与结算权益比例提升是后续业绩修复的关键。

Q3销售表现亮眼，连续三月销售同比转正22年Q3，公司7-9月单月全口径销售额同比分别为17.7%、17.1%、50.2%，合计实现销售额828亿元，同比增长29.4%。1-9月公司全口径销售额为2016亿元，同比减少16.3%，较22年H1收窄16.5pct，销售反弹强度领先头部房企。

聚焦一二线城市积极拿地22年1-9月，公司已公告新拿地43幅，总地价1036亿元，新增总土储建面593万平米，权益建面389万平米，新增土储权益占比65.6%，全口径拿地销售比为51.3%，备货积极，彰显发展心，其中，于一线城市投资额占比55.0%，未来去化确定性高，奠定未来业绩反弹基础。

财务维持稳健截至22年9月末，公司在手货币资金773.8亿元，经营性现金流保持稳步净流入，能有效覆盖短债规模；剔除预收款后的资产负债率约63.1%，较21年末提升1.43pct，融资渠道畅通下适度运用杠杆有利于提升经营效率。

盈利预测、估值与评级公司背靠招商局集团，资源丰富，综合开发运营经验丰富，用优势显著，资金充沛，市场出清后有望持续提高市占率。考虑公司低毛利项目陆续结转，我们调整公司22-24年EPS预测为1.01元（下调19.7%）、1.25元（下调15.3%）、1.29元（下调19.0%），当前股价对应22-24年PE估值为12.9、10.5、10.1倍，维持“买入”评级。

风险提示销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。

来源[光大证券|何缅南]