2022年7月中国房地产企业融资监测

本月要点，查看分析（本报告融资监测范围主要是非银融资，包括用债、海外债、房地产托、资产证券化等。）
●融资概况融资总额延续二季度平稳态势，用债累计占比过半。
●融资结构用债发行稳定，托融资跌破百亿。
●融资利率平均利率同比下降，托利率不降反升。
●企业融资动态万科发行额度最高，招商蛇口融资成本最低

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一、融资概况1融资总额延续二季度平稳态势，用债累计占比过半
中指研究院监测，2022年7月房地产企业非银融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%， 环比下跌 3.1%，延续了二季度相对平稳的走势。行业平均利率为 3.85%，同比下降 1.28 个 百分点，环比下降 0.19 个百分点。海外债、托大幅回落是融资总额下降的主要原因；同 时也是融资成本下降的主要因素。

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2022 年 1-7 月，房地产企业非银融资总额 5706.7 亿元，同比下降 56.5%。从融资结构 来看，用债占比 53.1%，同比提升 23.7 个百分点；海外债占比仅为 3.1%，同比下降 14 个百分点；托占比 13.7%，同比下降 16.8 个百分点；ABS 占比 23.0%，同比提升 7.1 个百分点。

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二、融资结构用债发行稳定，托融资跌破百亿

从融资结构来看，7 月用债规模占比 58.9%，海外债占比 0.8%，托融资占比 8.5%， ABS 融资占比 31.8%。

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具体来看，房地产行业用债融资同比下降 5.6%，环比上升 7.2%；海外债融资同比下 降 98.0%，环比下降 74.5%；托融资同比下降 85.5%，环比下降 30.4%；ABS 融资同比 下降 51.8%，环比微降 1.8%。用债发行基本稳定，托本月降幅较为明显。 7 月用债同环比变动很小，已经连续三个月发行额环比小幅正向增长，境内债融资已 经进入平稳时期，这一渠道基本不再受限。
但从发行主体来看，国央企依然为主力，1-7 月 发行额占比为 87.8%，高于上年同期 17 个百分点。虽然 5 月有 5 家企业被选定为示范民营房企，前后成功发行多笔用债，但随后并未有其他民企积极跟进，仅滨江 7 月发行一笔 9.7 亿元的短融。同时 7 月为用债到期高峰，多家出险企业为本月到期债务申请了展期， 展期总额达 135.3 亿元，占当月到期额的 16.6%。民企偿债状况不佳，也拉低了投资人对民 企再融资能力的心。 本月仅有卓越商管发行一笔海外债。海外债展期情况加剧，本月通过交换要约重新上市 的金额达 395.8 亿人民币，占今年以来交换要约金额的 52.9%。今年年内尚有 1328.9 亿元 海外债余额，预计海外融资将继续以延长存量债务期限为主，新增融资额难以有所突破。 托今年以来首次单月跌至百亿之下，仅为 84.8 亿元。托资金进一步趋向保守，对 行业投资更为审慎。 本月 ABS 发行种类多样，类 REITS 成为发行主力，占本月发行额 49.6%，CMBS/CMBN 及供应链 ABS 各占约 25%。

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三、融资利率平均利率同比下降，托利率不降反升

从融资利率来看，本月发行的用债平均利率为 3.29%，同比下降 0. 67 个百分点，环 比下降 0.18 个百分点；海外债仅一笔，发行利率为 4.30%。托融资利率托融资平均利率 为 7.67%，同比上升 0.35 个百分点，环比变动不大。今年以来，其他渠道融资利率同比均为下降，仅托利率同比为上升，托融资规模小、成本高，不再成为房企主要的融资渠道。 ABS 平均利率为 3.69%，同比下降 1.28 个百分点，环比微降 0.19 个百分点。

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四、企业融资动态万科发行额度最高，招商蛇口融资成本最低
从典型房企债券发行来看，本月万科融资额度最高，合计 64.0 亿元，平均融资利率 3.1%。具体来看，典型房企中用债利率最高的龙湖，利率为 4.1%，最低为招商蛇口，为 2.1%。

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