整体上市6年后的“招商蛇口”，运营水平如何？

作者 “你赚得多”

大家还记得6年前，招商蛇口整体上市时的风光时刻吗？

想当年招商蛇口以1897亿元市值超越绿地、万科成为当时的A股第一股。可惜目前的股价，真的不忍再看。

由于招商蛇口的整体上市时间为2015年12月，计算招商蛇口的表现，应从2016年整个年度起计算。2016年招商蛇口的销售金额排名: NO 14。

6年之后，2021年招商蛇口的销售金额排名跃升至: NO 7。单从销售金额这个指标来看，招商蛇口整体上市后表现确是非常不错。

一间优秀的房企，不应单单看销售金额和市场排名，更应看能体现真正运营管理水平的指标归母净利润和ROE。 (以下数据来自2016年-2021那年的年报）

因为做生意的最终目的就是盈利，无盈利的生意是毫无意义的。先看看归母净利润率。

整体上市后的第一年，2016年的归母净利润是15.07%，6年后的2021年的归母净利润下滑至6.46%，6年时间过去，归母净利润率大幅下滑10个百分点。

再细看其少数人权益

2016年的少数人权益是21.15%，6年后的2021年的少数人大幅上升至31.77%，6年时间过去，少数人权益占整个公司的三分一有多。难怪2021年公司在赚取152亿的情况下，归母净利仅有104亿。

从资产负债率来看

2016年和2021年，负债率都在68-69%之间，区别不大。显示招商蛇口在负债率方面做得还算不错，但与2016年相比，并无进步。

从三费（销售、管理、财务费用）来看

2021年的三费率在5.02%，2016年的三费率在5.76%，显示招商蛇口在三费率上还是有所进步。

从三项费用（用减值、资产减值、资产处置）来看

2021年此三项费用居然计提44.4亿亏损，这个亏损还是连续五年（2016年除外），每年持续递增。无论如何说，大幅计提亏损不应该单归咎于市场，更多可能是管理决策失误。

看看投资收益占当年净利润这个指标

招商蛇口的每年净利润，均高度依赖投资收益，简单地说，就是靠出售资产，粉饰利润。这样的做法不具持续性。

从上述分析来看，招商蛇口净利润的减少是少数人权益占比过高、三项费用（用减值、资产减值、资产处置）计提过高、投资收益占比过高所致。

 最后看ROE

 2021年的ROE，已经是自2018年起连续四年下滑。

如果公司不从根本上解决上述问题，公司管理层所说的（见下图）估计不容易实现。

综上所述，整体上市6年后的招商蛇口，目前仅能说排名靠前，规模增加，但说经营水平的提升，目前来看还未见到。

在此声明本人并未推荐上述股票。举例中涉及到的部分股票，如招商蛇口（SZ 001979）、万科（SZ 000002）仅供自己参考，各位请勿对此作出任何投资决定。

（ 以上仅是表达个人投资逻辑，非投资建议，如有违反,风险自担）。

2022年6月17日早

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