一只收益高于纳斯达克的产品

大盘整体波动不大，交易量8800亿，微量微涨，大概是要盘整几天，对于长期投资来说并不用太在意盘整。

今天REITS整体下跌，REITS指数下跌1.41%，成交量下降，可能与6月7日大额限售份额解禁有关，解禁风险提前释放，广河高速、招商蛇口和中交高速都低于ABS估值，当然ABS估值也有局限性。

REITS的收益如何？

很多朋友认为REITS只收个现金流分红，与银行股差不多，其实存在很大误解的，我也只是初学者，分享一下自己的看法。

我们都知道纳斯达克指数10年长牛，以最近12年为计算周期，最低点是2061点，最高点是16212点，增长7.86倍，就算最近下跌至12213点，也是增长5.9倍，非常不错的指数。

那么再看看美国的REITS收益如何？

美国REIT指数最低点5.099，最高点是32.736，增长6.4倍，最近下跌到27.93点，增长5.48倍。

从指数看，REITS收益与纳斯达克相差不远，但我们知道指数是不包括现金分红的，REITS主要特征是现金分红，而纳斯达克指数的成分股主要是科技股，现金分红比例不大，如果算上现金分红收益，REITS收益可能超过纳斯达克的收益。

因此REITS除了现金分红收益外，还有增值的收益，增值的收益远大于现金分红的收益，就像我们买了一套房子出租，每个月除了租金收益，还有房产增值的收益，而房产增值的收益远大于租金收益。

REITS可分为权益型与抵押型两大类。

权益型包括产业园、仓储物流、数据中心等依托租赁收入的基础设施项目，投资相对复杂，关注报告期内出租率、租约期限、租金价格、收缴率、承租人分布等等。

抵押型包括收费公路、污水处理等依托租赁收入的基础设施项目，关注报告期内产品价格和销售数量。

抵押型相对比较容易估值，高速公路过路费和污水处理费基本是政府定价，几十年不变，实际只关注销售数量，但相对于权益型来说，抵押型基本没有权益增值收益。

广河高速，中交高速之所以低于ABS估值，主要原因增值收益比较少，未来车流量增速不乐观，更注重近期分红。而招商蛇口主要受中小企业危机影响，出租率下跌，租金下跌，物业管理成本不变，受戴维斯双杀影响。

我持有富国首创水务REIT，目前亏损5%左右，争取早日学会估值，毕竟收益与纳斯达克有得拼。

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