【年报有料 | 招商积余】规模扩张提速，“沃土云林”商业模式加速落地

文钮杨洋

引 言

3月18日，招商积余发布2021年业绩报告。

截至2021年12月31日，招商积余在管项目1,717个，管理面积2.81亿平方米，同比增长47%，其中58%的面积贡献来自江苏、山东、四川、广东四省。

报告期内，招商积余收入利润持续提升，实现营业收入105.9亿元，同比增长22.42%，其中物业管理业务营业收入占比达93.56%；实现净利润5.13亿元，同比增长17.25%。

一、规模扩张提速，收并购获实质性突破

报告期内，招商积余管理规模持续扩张。截至2021年末，在管项目1717个，管理面积2.81亿平方米，同比增长47%，增速较2020年提升22pct。其中，深圳、江苏、山东、四川、广东（不含深圳）5个营业收入靠前的区域管理面积合计为1.63亿㎡，占比58%。

（数据来源企业年报）

从业态表现上，2021年招商积余多路径巩固非住市场领先优势。报告期间，公共物业、园区、办公等优势业态持续快速发展，公园、城市空间服务、医院类业态有所突破，非住宅业态的管理面积达1.66亿㎡，同比增速75%，是年内规模扩张的主要推动力。

（数据来源企业年报）

其中，招商积余收并购工作在报告期间获得了实质性突破。2020年的业绩发布会上，董事长聂黎明曾表示要“保持加大市场拓展力度”，强调“投资并购，是公司外省市扩张发展的重要战略举措之一，也是中长期战略”。年内，招商积余发力国资背景物企标的，抓住国有企业“两非”剥离的市场机遇，接连收购上航物业100%股权和南航物业95%股权，并通过增资的方式入股汇勤物业65%的股权，在三家物业公司合计在管面积超过了500万平方米。

同时，招商积余不断发挥收并购与主业协同优势，自收购南航物业95%股权以来，中标了中国民航机场建设集团设计科研综合楼、南航北京分公司后沙峪基地、南航西安基地等一批航空类项目，在航空物业业态的积累愈加深厚，持续领跑航空物业细分赛道，强者愈强的马太效应愈加明显。

报告期后，招商积余公告披露，拟将旗下3家全资附属子公司中航城投资、昆山中航、赣州九方100%股权转让给公司控股股东招商蛇口，预计将获得7.78亿元的资金补充，进一步丰厚招商积余资金池。在规模发展高位提速、并购频发、集中度持续提升的行业环境下，重资产剥离的工作可以为收并购再蓄“弹药”。

此外，招商积余发挥全业态综合服务能力，“质”与“量”齐头并进。

“总对总”业务在大客户系统中的市场份额持续扩大，成功拓展南京华为、中兴南京园区、京东总部4号楼等项目，与阿里巴巴、宁德时代、华为等企业建立了深度战略合作，新签年度合同额同比增长133%；

深耕基于城市空间的各细分领域场景，拓展了浦发银行绿谷项目、四川大学华西天府医院、济南环贸中心、深圳中心公园等规模及影响力均较大的高品质项目，新拓展项目中千万级以上项目数量同比增幅43%；

积极强化合资合作业务，加大与广西投资集团、山东省机场管理集团等大型资源平台公司的合作，新成立合资公司8家，新签年度合同额同比增长298%。

相较住宅业态下，业务增长主要来自于与控股股东招商蛇口的业务协同，报告期内来自招商蛇口的住宅业态在管面积同比增长26%，高于整体增速水平，非住宅业态的市场化拓展效果更为显著，来自招商蛇口的非住宅业态在管面积同比增长仅18%，这也有利于在房地产面临困境、交付量将长期下滑的市场环境下，缓和住宅协同减弱对自身业务的冲击。

二、多元赛道发力，“沃土云林”商业模式向纵深发展

2021年全年，招商积余业绩指标稳健增长，实现营业收入105.9亿元，迈入百亿营收梯队，较上年同期增长22.42%；实现净利润5.13亿元，同比增长17.25%。

（数据来源企业年报）

从业务构成来看，招商积余两大板块业务收入利润持续提升

物业管理业务通过推动“沃土云林”商业模式落地，实现营业收入99.08亿元，较上年同期增长23.31%，占比93.56%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加。此外，招商积余盈利能力小幅提升，物业管理业务毛利率由10.96%上升至11.43%，主要是随着优质非住宅类业务的拓展，招商积余非住宅基础物业管理的毛利率由11.88%上升至13.60%，拉动整体毛利水平的提升。

平台增值服务到家汇发展全面提速，在将线上业务延伸到物业管理的各个领域的过程中，2021年实现全年平台交易额近8亿元，同比增长66%，营业收入2.66亿元，同比增长近5倍。但同时，线上业务的快速扩张牺牲了部分利润，毛利率出现了快速下跌，从2020年的9.50%降至2021年的4.85%，降幅在所有业务中最为显著。随着后续业务的进一步拓展，在扩规模阶段，平台增值服务的盈利能力仍将遭遇挑战。

专业增值服务通过设立专业子公司提供包括案场协销及房产经纪、设施管理服务、建筑科技服务、停车场管理服务、安保服务、干洗服务、餐饮服务等多项专业化服务。在报告期间，开发商服务及房产经纪、设施管理、建筑科技服务等业务合计营业收入贡献占专业增值服务收入超过七成，同时保持了较高的盈利能力，毛利率保持在14%的水平，在接近两成的收入贡献下，专业增值服务为招商积余整体营收提供了一定保障。

资产管理业务实现营业收入5.56亿元，较上年同期增长23.70%，占比5.25%，毛利率达56.18%。考虑到“轻资产运营平台的战略定位”，在轻重资产剥离的过程中，持有物业出租及经营的收入或将受到一定影响，但报告期间商业运营营业收入的同比增速为53%，且毛利率水平也由2020年的23.97%上升至41.94%，物业管理运营表现出了较大的潜力，有利于弥补后续重资产剥离对业绩的影响。

三、精益管理提升质效，研发赋能数字化升级

2022年初，招商积余迈入了国家高新技术企业行列。作为少数披露详细研发投入的企业，招商积余积极推进数字技术深化升级，报告期间研发费用同比增长91.30%，建成了基础服务+增值服务+业态方案的智能化综合服务体系，进而支持“沃土云林”商业模式落地，尤其是以客户为中心迭代招商π平台、升级智慧医院系统、上线智慧校园系统，补齐人、财、物等管理支撑短板，在业务拓展过程中形成优势。

此外，管理数字化方面，上线供应商系统、管理驾驶舱、三级城市级智慧运营中心并升级多个管理系统，全面推广“车场岗亭无人值守”改造，实现内部运营管理全面息化。进而与招商积余“打造精简经营型总部”目标相匹配，在物业经营价格竞争压力、收款压力日益提升的环境下，通过精细化集中运营管控，提升管理效率，最终通过释放人工时助力增效。

结语

阶段内，物业行业在新型城镇化、后勤社会化背景下的发展逻辑不会发生变化，随着物业服务覆盖面提升、服务边界扩充，对于招商积余而言机遇仍然大于挑战。

过程中，开拓市场规模需要提速，在行业集中度持续提升的趋势下，提升规模巩固品牌竞争力，寻找可协同业务驱动规模增长；发挥研发优势，科技引领，以实现业务特色和成本效益的双重优势。