【风口研报·公司】3月首套房贷利率创2019年以来

【风口研报·公司】3月首套房贷利率创2019年以来的最大降幅，这家公司拿地力度逆势大增、排名升至所有房企第一，目前土地储备货值超10倍市值
2022-03-28 13:22
3月百城首套房贷利率环比下降13BP，创2019年以来的最大降幅，这家公司销售额超越TOP10房企，全口径拿地排名第一，领先44家房企均值36个百分点，目前总计土储5509万方，对应货值1.2万亿元，有望保障公司3年销售。
招商蛇口（001979）精要

①2022年3月百城首套房贷利率5.34%，环比下降13BP，创2019年以来的最大降幅，百城二套房利率5.60%，环比下降15BP，放款周期提速，2022年3月百城平均放款周期34天，环比下降4天；

②广发证券郭镇看好公司销售全口径排名上升至行业第7，上海、深圳等7城规模前三，16城规模前十，在行业总量收缩的背景下，公司销售集中度有望进一步提升，2022年销售目标3300亿元；

③公司2021年获取113宗土地，总建面1559万方，拿地金额2158亿元，全口径排名所有房企第一，并通过产城联动、并购、旧改补充储备215/106/510万方，目前总计土储5509万方，对应货值1.2万亿元，未售货值约9076亿元，保障公司3年左右的销售；

④郭镇预计公司2022-2023年归母净利润分别为110/125亿元，同比分别增长6%/14%，考虑到当前市场景气度资产存在折价，按照归母净资产1.4x估计，对应公司合理价值19.20元/股；

⑤风险提示可售资源去化不及预期，结算毛利率持续下行等。

事件百城房贷利率持续下降，2022年3月百城首套房贷利率5.34%，环比下降13BP，创2019年以来的最大降幅，百城二套房利率5.60%，环比下降15BP；放款周期提速，2022年3月百城平均放款周期34天，环比下降4天。

随着贷端暖意持续释放，房贷利率延续下调趋势，房地产行业或存在潜在的预期差。

广发证券郭镇盯上招商蛇口，公司近日发布年报，2021年实现营收1606.43亿元，同比增长24%，扣除减值准备及REIT上市影响后，经营业务贡献123.7亿元的税后净利润，同比增长13%，并制定2022年销售目标3300亿元。

2021年，公司销售金额3268.3亿元，同比增长17.7%，增速领先TOP10房企整体24个百分点，全口径排名上升至行业第7；拿地金额2158亿元，全口径排名所有房企第一，拿地力度66%，领先44家房企均值36个百分点。

郭镇预计公司2022-2023年归母净利润分别为110/125亿元，同比分别增长6%/14%，考虑到当前市场景气度资产存在折价，按照归母净资产1.4x估计，对应公司合理价值19.20元/股。



销售领先TOP10房企，全口径拿地排名第一

2021年公司完成销售3268.3亿元，全口径排名上升至行业第7，上海、深圳等7城规模前三，16城规模前十，在行业总量收缩的背景下，公司2022年销售集中度有望进一步提升。



投资方面，公司2021年获取113宗土地，总建面1559万方，拿地金额2158亿元，全口径排名所有房企第一。拿地力度66%，领先44家房企均值36个百分点。



按地价划分，长三角资源占比64%，较2020年上升12pct。2022城两集中，公司获取749亿元（占比35%）项目，权益比例64%（非两集中权益49%）。

公司通过产城联动、并购、旧改补充储备215/106/510万方，目前总计土储5509万方，对应货值1.2万亿元，未售货值约9076亿元，保障公司3年左右的销售。

2022年是公司的“品质年”，公司坚定向开发经营并重转变、向轻重结合转变、向差异化发展转变。2021年公司物业可出租面积452万方，增长9%，出租收入34.14亿元，同比增长18%，出租率及经营表现改善。

公司预计2025年前新开业的商业、写字楼建面199万方、61万方，占在营项目的158%、81%，预计2025年前开业的长租公寓、酒店7323间、3481间，占在营的29%、112%。

竣工及结算比例提升，三道红线维持绿档

公司营收主要来自地产结算，公司2022年计划竣工1400万方，同比增长10%，2022年结算资源充裕。.

公司目前已摆脱了通过处置资产增厚利润的方式，取而代之的是REITs及经营业务等贡献的利润，利润结构优化。



截至2021年末，公司有息负债1777亿元，同比增长11%，其中开发贷、债券及其他分别增长9%、16%、13%。

三道红线维持绿档扣预资产负债率61.67%，净负债率42.82%，现金短债比1.25。

公司综合融资成本4.48%，较2020年回落22bp，较2021上半年回落12bp，成本持续下降。今年一季度，公司完成30亿元中票（并购）、32亿元ABN、12.9亿元短融的发行，融资优势突出。