招商蛇口继续推动“双百战略”落地，业绩目标稳定在3300亿【2021·业绩会直播（2）】

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本文根据业绩会记录整理提炼

业绩会直播

招商蛇口

No.1

战略演变

十四五规划明确各业务定位，构建“1+4”型业务组合，将“三个转变”融入战略。

（1）以综合发展为轴线，着力构建“1+4”型业务组合，5类业务包括现金牛业务、创新型业务、成长型业务、平台型业务和机会型业务

现金牛业务是以住宅为核心的常规开发业务，定位为公司中长期内的现金牛，是公司规模的支撑柱；创新型业务，包括游轮、大健康、文化、会展、海外，轻资产等是公司的新型业务，未来之星；成长型业务，包括产业园区和集中商业，定位是公司的业务增长极，支撑长远发展；平台型业务主要是指招商积余，定位为资产管理和运营服务平台，是物业保值增值的推动器；机会型业务，包括酒店、公寓、写字楼等，是作为其他类型业务的配套，赋能主业。

四大核心IP是指集中商业、招商积余、产业园区和邮轮，公司在这些业务领域已具有一定品牌基础和影响力，且此类业务具有可复制性，有利于协同主业发展，将重点发展。

（2）坚决推进“三个转变”，推动未来更高质量发展

由开发为主，向开发与经营并重转变—“规模在开发”开发业务“基本盘”，坚定聚焦都市圈，深耕一二线核心城市；“价值在经营”业务聚焦，践行“双百”战略，提升持有物业收入、利润贡献；“效益在管理”通过“三个一”工程提升经营能力，提升存量核心资产运营能力；

由重资产为主，向轻重结合转变—以产融结合和管理输出为主要方向，打造轻资产品牌；要加快发展物业管理业务，做强做优做大招商积余；发挥REITs上市平台作用，通过“输血”到“造血”实现内生式增长；

由同质化竞争，向差异化发展转变—“竞争力在创新”培育特色、形成品牌；提升能力、形成文化；打造各业务产品标杆，擦亮产品品牌，提供优质的产品与服务；打造公司“三个一”工程（一城一模板，一业态一模板，一园一策）管理品牌。

（3）未来的招商蛇口

新产业新技术将助推招商蛇口成为城市与园区科技集成服务商。

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No.2

2021年经营情况

（1）主要管理动作推行“三个一”工程，全面提升各业态操盘水平

一城一模板2.0—统筹全面升级“一城一模板”2.0，新增采购、客服专业维度，持续推进精益运营；

一业态一模板—集中商业先行打样，酒店、公寓、写字楼业态同步制定并实施“一业态一模板”；

一园一策—以“一园一策”为并实施全国园区统园区经营提升方案。

（2）投资发展资源聚焦强心30城，坚持城市深耕

新增土地113宗，计容建筑面积合计1559万平米，强心城市资源投入比例达到90%，单城投放提升40%至28亿元；城市更新发力，全年累计获取了14个旧改项目的排他资格，预计计容面积达到510万平米。

（3）开发业务上半年乘势而销，下半年弱市抢收，市场地位稳步提升

2021年实现年度签约销售金额3268亿元，行业排名第7；深圳、上海、苏州、南京等7个城市，进入当地销售榜TOP3；深圳、上海、苏州、南京、合肥、东莞、徐州、杭州、南通、无锡、重庆等16个城市进入当地销售榜TOP10。

（4）持有业务运营收入稳步提升，坚持“效益优先、规模适度”

2021年持有物业运营收入约55亿，同比增长超20%。

集中商业—新获取上海、南京、成都和厦门核心地段4个项目，新开杭州七堡花园城、徐州花园城和凯里九方3个项目；

产业园—网谷、意库和智慧城坚定推进“一园一策”，提升项目经营效益；开展产业投资与孵化，强化“产业+基金”模式，实现“投带联动”；

写字楼—成立写字楼管理中心，统筹全国写字楼业务；

酒店—自有酒店品牌伊敦及伊敦睿选正式落地；

公寓—打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，加强产品迭代更新、夯实客户服务，精细化管理。

（5）平台和创新型业务持续推进各业务子战略落地

招商积余—成功实施“沃土云林“商业模式；第三方市场拓展大幅增长，收并购取得里程碑式突破；专业增值服务加快发展；满意度同比提升明显；

邮轮—五星旗游轮正式投入运营；湾区游运营能力显著提升；加大与集团和公司各业务的协同力度；

健康养老—落实养老三级联动；打造招商美伦健康、招商观颐之家两大品牌；

会展—展馆建设处于机遇窗口期；发力轻资产项目拓展，对外输出会展管理经验。

（6）轻资产业务初见成效，培育未来业绩新增长点

（7）财务稳健多元融资，成本低位，三道红线处于绿档

三道红线指标，资产负债率（剔除预收款）为61.67%，净负债率42.82%，现金短债比1.25倍，综合融资成本4.48%。

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No.3

形势研判

行业格局重塑加快，唯高质量发展才能可持续。

宏观环境—百年未有之大变局，地缘政治博弈日益加剧，世界秩序在变革，疫情肆虐的阴霾挥之不去，中国经济运行仍面临下行压力，稳字当头；

政策基调—坚持房住不炒，因城施策，继续稳地价、稳房价、稳预期；推进住房供给侧结构性改革；

行业趋势—人口红利在消失，经济高增长的红利、城市化的红利和房地产的金融红利在减弱，老龄化加速，房地产行业的发展逻辑发生了根本改变；

公司情况—开发业务高毛利不再，高杠杆、高负债、快周转的道路已走不通，高质量、可持续的发展方式才是企业生存发展之道。

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No.4

2022年经营策略

（1）经营管理理念行稳致远，守正创新，追求卓越

行稳致远是核心，处理好“稳”和“进”的辩证关系，以稳促进、以进固稳；处理好“发展”与“风控”之间的辩证关系；

守正创新是关键，从开发为主向开发经营并重转变；从重资产为主向轻重结合转变；从同质化竞争向差异化发展转变；

追求卓越是根本，持续推进“三个一”工程。

（2）投资策略多元拿地，资源聚焦，把握城市更新和并购机会

至2021年末，拥有土地储备超4400万平米，按区域划分，华东区域、华南区域、华中区域、西南区域、华北区域占比分别为31%、28%、14%、18%、9%，粤港澳大湾区占比22%；按产品类型划分，住宅占比68%，写字楼、商业、公寓占比分别为14%、9%、7%，车位占比为1%。

2022年投资策略强心30城进一步聚焦核心城市，加强以销定投；主动拥抱存量经营时代，择机投资优质商业资产；积极把握城市更新和并购机会。

（3）项目管理精益管理，开竣工规模稳步提升

2022年新开工和竣工计划均在1400万平米以上，重品质，夯实工程管理体系，系统提升工程品质；提服务，实施完美交付评价，强化交付管理，提高满意度。

（4）销售计划可售货值充足，配比均衡

2022年全年可售货值大约是6200亿，其中2022年新增的超过3500亿。从城市的能级来看，一线城市占比28%，二线城市48%，三四线24%；从业态来看，住宅占比78%，商办占比11%；从四个季度来看，一季度供货21%，二季度占34%，三季度占27%，四季度18%。在充分考虑到推盘的节奏和现在市场不太好的情况，公司2022年的销售目标定为3300亿元，稳定在去年同样的水平。

（5）持有业务持续推进“双百”战略落地

2022年，公司将继续推动“双百战略”的落地，集中商业的发展，将更强调区域聚焦、城市深耕，拓展方面将继续坚持宁缺毋滥，坚持一业态一模板为抓手，提升在营项目的收益率水平，推动在建项目全面提速增效。

2022年已经确定要开业的新开业的商业综合体项目有成都的大魔方，厦门的海上世界，这两个项目会作为我们花园城系列的标杆产品，还有常熟的琴鸣商业广场、十堰的花园城等项目。

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