国金证券招商蛇口坐拥大湾区优质土储，具备孕育核心资产能力

  乐居财经讯 李礼 12月4日，国金证券发布招商蛇口研报。

  投资逻辑

  坐拥大湾区核心土储，地段为王，深圳前海蛇口片区土储价值丰厚公司在前海、蛇口、太子湾的大规模土储具备不可复制的核心优势。公司自改革开放以来就作为主力建设蛇口片区，目前在深圳前海蛇口片区拥有土储 583 万方，估算 NAV 增厚达 600 亿元。早期获取土地成本低，土储重估价值高，升值空间大。对标世界级湾区，前海作为粤港澳大湾区驱动引擎，深圳的核心发展片区，拥有优越的经济、人口和交通条件，公司在该片区丰厚的土储具备孕育核心持有型资产能力，价值静待释放。

  资源型央企，具备多元化低成本拿地，低成本融资优势背靠招商局集团，公司已通过与政企合作获取多个项目。在招拍挂拿地难度提升，一二线城市供地紧张的市场背景下，优势明显。央企背景，融资成本先天占优，1H2020司融资成本仅为 4.78%。

  销售规模稳步增长，未来具有市占率提升潜力公司目前已进入城市 60 多个，集中于一二线城市。1H2020 全口径销售额 1107 亿元，排名第 10。公司资债指标稳健，均处于三条红线以下，在未来监管趋严利好国企开发商的大背景下，公司可按照自身节奏稳步发展，销售规模将会持续增长，预计2020-2022 年销售规模分别为 2500 亿元、2800 亿元、3200亿元。

  持有型业务地段核心，资产升值空间大；积极释放物业服务价值公司持有型物业大都处于一二线城市核心地段，平均单体面积 5.53 万方，建筑高档，经营能力强。公司物业质量较高，租金收入可观，同时积极通过资本化手段表达业务价值，如在香港上市 REITs。公司收购【中航善达(000043)、股吧】（后改名为招商积余）积极推动物业服务上市，未来利润释放空间大。

  投资建议

  公司拥有独一无二的大湾区核心土地资源，未来升值空间大；作为资源型央企，有条件和能力做好城市深耕，运营 T+3、T+10、T+30 业务；2020 年因交付及结算受疫情影响，我们预计其 2020 年权益净利润为小幅负增长，但预计 2021 年、2022 年可实现双位数较快增长。在不考虑前海片区土储大规模变现的前提下，预计 2020-2022 年权益净利润分别为 151 亿元、179 亿元、197 亿元。考虑到其土地资源的不可复制性以及利润尚未变现，首次覆盖，我们给予‚买入评级‛，给予其 12 个月内目标价 22.63 元，对应 10X2021PE。

  风险

  前海建设进度低于预期，公司规模扩张低于预期，政策调控超预期。

章来源:乐居财经