物企年报季透视｜2022四月物业服务发展报告

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摘要上市物企承受了来自宏观经济及地产行业增速下滑带来的巨大压力，但绝大多数物企仍在逆境下交出了一幅满意答卷。

（报告期2022.03.30-2022.04.25）

观点指数 4月年报季结束，上市物企已基本完成业绩披露。整体来看，尽管2021年地产行业并不太平，但绝大多数物企还是在逆境下交出了令市场满意的答卷。

除此之外，物企上市进度多有更新。

4月1日，行业巨头万物云终于向港交所递交了招股书；苏新美好生活则于4月4日对招股书进行了更新；4月13日，东原仁知城市运营服务集团股份有限公司于港交所通过聆讯，预计于4月29日挂牌。

而据证监会资料显示，中湘美好城市运营赴港IPO进度也已进入&34;接收材料&34;阶段，其成立于2016年，运营大股东为湖南建工集团有限公司。

项目拓展方面，报告期内招商积余在大学园区物业方面尤为活跃，连续中标中国地质大学（北京）等多家大学的物业服务项目，继续扩大其在非住领域的优势。除此之外，招商积余还于4月14日公告退还天津经开区项目地块使用权，进一步推进其轻重资产分离的进程。

万物云旗下万物梁行亦与两家企业达成了战略合作协议，并为其提供IFM设施管理服务。

年报季收尾，业绩高速成长

截至目前，上市物业企业2021年年报已基本披露完毕。在目前规模为王的行业扩张逻辑下，上市物企营收及利润普遍快速增长，其中保利物业和招商积余两家国企营收突破100亿元人民币，挤进百亿俱乐部，目前营收达百亿的上市物企已有5家，除新晋的保利物业和招商积余外，还有碧桂园服务、雅生活服务以及绿城服务。

数据来源企业公告，观点指数整理

据观点指数统计，目前港股已公布业绩的49家物业企业总营收为1647亿元，平均增速为43%，与去年同期保持一致。

其中，碧桂园服务以288.43亿元总营收遥遥领先，同比增长84.33%。营收增速涨幅最高的则是合景悠活，为114.57%。二者高速增长均是受益于物业管理板块业务的持续盈利，以及大量收并购动作带来的收益。

数据来源企业公告，观点指数整理

项目规模方面，碧桂园服务合约面积年内突破15亿平米，成为当之无愧的行业龙头。在管面积则达到8.5亿平米，去年新增部分为3.88亿平方米，其中2.78亿平方米来自收并购，占比72%；合景悠活同样依托多笔大型收并购以小吞大实现规模数倍扩张，管理面积增幅高达395.4%。

除此之外，上市物企中已有15家管理面积突破1亿平方米，增长来源主要是依托地产母公司、市场外拓、对外合作、战略收购等。

数据来源企业公告，观点指数整理

收入结构方面，2021年物业企业在增值服务领域的深度挖掘同样卓有成效，已公布业绩的上市物企其社区增值服务收入在总营收中的占比均值较2020年同期增加约3.9%，非社区增值服务占比则增加2.4%。

社区增值服务业务类型多样，毛利率较高，是物企改善毛利率指标的关键。2021年，碧桂园服务社区增值服务收入超越绿城服务跃居第一，达33.28亿元。金科服务2021年也在社区增值服务方面持续推进，收入增速最快，高达566.0%，主流物企2021年增值服务增速普遍超过50%。

数据来源企业公告，观点指数整理

毛利率方面，今年物企毛利率普遍下行，全年毛利率平均值由30.83%降至30.21%，其中碧桂园服务降幅超3个百分点，仅华润万象生活与保利物业等少数物企实现毛利率微增，毛利率下降原因除人力行政成本上升的压力外，疫情和税收减免政策的退位是主要原因。

另外值得一提的是，新大正于4月18日公布了2022年第一季度业绩，实现营业收入6.11亿元，同比增长43.37%；归属于上市公司股东的净利润4298.39万元，同比增长19.89%。

过去一年，上市物企承受了来自宏观经济及地产行业增速下滑带来的压力，同时大量物企被收购兼并，但更多物业企业普遍在营收利润以及管理规模等方面表现亮眼，实现了行业规模的快速扩张以及多种类型业务的齐头并进。

万物云终递表，资本市场稳定维系

4月1日，万物云空间科技服务股份有限公司向港交所正式递交了上市申请，终于向IPO发起了最后的冲锋。

万物云主要业务分三块，分别是社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务以及AloT及BPasS解决方案服务。其中，社区空间居住消费服务占大头，2021年的营收占比为55.5%；而万物云主推的科技属性体现的AloT及BPasS解决方案服务业务2021年营收占比仅有7.8%。

招股书显示，万物云2021年净利润为17.14元，若想达到此前期望的千亿港元市值，需要达到58倍市盈率，以目前行业估值水平来看，存在较大的难度。

目前万物云和碧桂园服务合约面积均突破10亿平方米，为物管行业内两大巨头。

碧桂园服务于2018年6月赴港上市，上市后发展飞速。无论规模或是盈利能力，目前万物云的各类指标稍显落后。同时，在独立性上，万物云与关联方万科在业务上的关系也更为紧密。值得一提的是，二者股权关系亦有分别，碧桂园服务与碧桂园之间为兄弟公司，而万科与万物云之间为母子公司。

此外，万物云还在递表前经历了轮番的股东套现离场，其中博裕资本套现近70亿，58同城套现近20亿，早前与碧桂园服务达成换股交易的阳光城，持股比例也由4.8%缩水至1.91%。据万物云招股书，2021年10月29日，阳光城全资子公司海南慧优转让了万物云3060.2万股股份，占万物云2.91%的股权，该笔交易为阳光城套现30.5亿元。

早年，物管企业曾备受资本追捧，碧桂园服务借股价高位，进行多次配股募资，为上市后多次大手笔收购提供了大量弹药，得以实现规模的迅速扩张。不难看出，若以追求高估值为目标，目前万物云实质已错过最佳上市时机。

在港股资本市场方面，近期物管板块企业陆续公布的亮眼业绩为资本市场注入了一剂强心剂。报告期内，恒生物业服务及管理指数跑赢大盘恒生指数1.51个百分点，和过去数月劣于大盘的连续大幅下跌相比，有一定回暖。

数据来源Wind，观点指数整理

个股方面，报告期内涨幅最高为宝龙商业和3月末新上市的力高健康生活，分别录得60.6%与20.5%股价增长；跌幅最大为融创服务与时代邻里，分别20.7%与18.1%。

宏观层面来看，房地产市场整体仍延续弱势。近期地产及物管政策持续释放积极号，后续地产筑底有望推升物管增长确定性，叠加物企第三方在管面积占比提升、二手住宅与公建等存量业态深入探索、社区增值等多元业务发展，将有助于物企进一步降低对开发商的依赖，主流企业的业绩仍有保障，行业在资本市场仍有优质前景。

新希望服务首并购，市场喧嚣渐退

去年5月上市登陆港交所的新希望服务进行了第一笔并购交易。

4月11日晚间，新希望服务控股有限公司披露公告表示，拟收购目标公司成都明宇环球商业管理有限公司51%的股权，目标公司明宇环球商管是明宇商服的主要运营附属公司。

明宇商服曾两度赴港递表，最终并未能顺利上市，管理面积为343万平方米。该企业并非传统的住宅物管公司，脱胎于深耕酒店产业的明宇集团，总部位于四川，专业聚焦中高端写字楼、多功能商业综合体等高端商务不动产的运营管理，是国内首家从事高星级酒店后线运营集成服务的专业化企业。

截至2021年12月31日，明宇环球商管拥有人应占溢利约3574.2万元。以此计算，新希望服务1.8亿元收购明宇商服51%股权的市盈率约为9.88倍；而2021年物管行业进行收并购的平均市盈率约为13倍，以9.88倍PE的价格收购一家商管性质的物业企业应属划算，对新希望服务相对薄弱的商业板块也有一定程度的补全。

值得注意的是，今年年初达成物管行业的几笔大型收并购交易价格与去年的相比，亦均有明显降低。在资本市场对物业企业估值回归理性的当下，并购市场的交易价格也相会继续回归理性。

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