2019年物管行业资本市场表现【年度盘丨物业行业⑤】

引 言

这句话用来描述2019年的A股和港股再贴切不过。

一地鸡毛留伤悲。

A股笼罩在“满3000打9折”的魔咒中，港股IPO更是一路难到底。

2019年的香港资本市场受到国际形势及各类社会事件的冲，仅发行新股约161只，较2018年发行的208只同比大降23%。虽然总募资金额为3118亿港元，相比于去年的2866亿港元的募资量同比上升9%，但如果剔除阿里巴巴回归港股带来的1012亿港元的募资量，港股2019年的募资总额只有2106亿港元，同比下降26.5%。

可以说没有阿里巴巴的雪中送炭，港股得将全球IPO融资榜首的权杖拱手让人了。

港股市场的低迷，却始终无法掩盖住物管板块逆势突围的态势。

逆流而上

8家物企港交所敲钟

回顾2019年，物业企业延续2018年主板上市潮，上市物企阵营快速扩充。全年共10家物业公司完成主板上市（包含招商积余），其中，港交所8家、A股市场2家，已提交招股书待上市的物业企业数量为6家。

蓝光嘉宝服务作为西南区域物业第一股，发行价为37元/股，居2019年上市物企发行价榜首；保利物业背靠保利集团，火速从新三板转板港股上市，成为港股物企板块第二只国资物企；招商积余的更名完成，代表着招商局物业和中航善达强强联合，A股物企板块再添强力军。……

第一批吃螃蟹肉的人尝到了鲜美，后继想尝鲜的人开始排起长队。

据嘉和家业统计，还未交表的企业中有超20家处于上市前的准备阶段，未来两年内，上市物业企业总数量有望超40家。

开元物业2018年12月19日向证监会提交创业板上市申请，时隔一年于2019年12月19日，发布公告宣布拟终止创业板上市的计划。

嘉和家业预测

开元物业2020年会有从新三板直接转板港股的动作。

主要因

1、硬性条件达标根据财报显示，开元物业2018年全年营收7.3亿元，合约管理面积将近4000万方，和港股已上市的物企相比较而言，营收高于最新上市的时代邻里（7亿元），管理面积和时代邻里以及佳兆业美好不相上下。

2、资本青睐持续目前，多家物企完成新三板转港股动作，物企板块2019年大幅跑赢恒生指数，港股资本的青睐度对于开元物业有足够的吸引力。

3、监管要求宽松相比于A股对物企合规管理的要求，港股对物企上市的要求更为宽松一些。

从蛰伏到腾飞

未来可期

复盘2019年的物业板块，港股目前共19只物业股，A股共3只物业股，且招商积余和新大正上市不久，故此次盘主要针对港股物业板块。

截止到2019年12月31日，港股物业板块（选取2019年1月1日在板的10家企业为样本）的股价指数（用综合法计算）较年初涨幅达99.7%，而同期的恒生指数上涨9%，新上市物企估值屡创新高，资本关注度持续攀升。

回顾港股物业板块2019年的走势，大致可分为三个阶段

1、蛰伏2018.8-2019.1（整个板块从前期的高涨回调，处于低迷状态）

2、重启:2019.1-2019.8（调整基本结束，市场回暖，新股持续加入，上涨趋势渐明）

3、腾飞2019.9-至今（中报披露行业表现状况超预期，热钱持续涌入，板块普涨，部分企业屡创新高）

第一阶段蛰伏（2018.8-2019.1）

2018年年初，雅生活的上市，IPO获得19倍超额认购，打开了资本对于物管行业的想象空间，带动板块一轮普涨。

但受到2018年7月底国家社税改革的影响，社保统一交于税收部门征收的政策对物业管理行业这一人力密集型行业造成了巨大冲，市场对物管板块热度下降。屋漏偏逢连夜雨，此时又遇上全球经济疲软，各行业市场心严重不足，物管板块开始陷入低迷。

2018年8月到12月的恒生指数的涨跌幅为-8.8%，且物业板块跑赢大盘的寥寥无几，仅浦江中国和碧桂园服务呈现正增长趋势。

第二阶段  重启（2019.1-2019.8）

进入2019年，随着18年年底的新城悦、佳兆业美好和永升生活服务一波的上市，重新燃了资本对物管板块的希望之火，再加上整个大盘有所回暖，热钱重新回流到物业板块，但此时的物管板块供资金选择的标的企业更多了，资金自然流向更加稳健的龙头物企。

2019年1月到8月，恒生指数跌幅回调到-0.5%，跑输大盘的仅有彩生活和浦江中国两家物企。新上市的永升生活、佳兆业美好以及新城悦奋勇前进，永升生活股价更是翻了一翻，整个物管板块龙抬头，重启牛势。

第三阶段腾飞（2019.9-至今）

随着上一阶段的回暖，再加上多家物企的接连上市，急剧增加了物管板块的曝光度，越来越多的目光集中在物管板块上，随之也带来更多的资金流入。加上8月中下旬，一波中报的披露，物企的战果累累，业绩远超市场预期，不论是管理面积还是营收上都取得了结构性的突破，大大加强了资本对整个板块的心。

2019年9月至12月，恒生指数涨幅为9.6%，物业板块开始出现了分化

背靠大房企的物企，一路势不可挡；

而独立三方物企，开始出现掉队趋势。

碧桂园服务在19年第四季度持续发力，市值一度突破700亿元，一骑绝尘，成为目前港股市场最有潜力突破千亿大关的物企。

敲锣打鼓

明年又是一个收并购的丰年

2019年，复盘新上市的10家物企对募集资金用途的研究中发现，这些上市物企呈现出了高度的一致性，将超过50%的募集资金用于战略扩张。

奥园健康将募集资金的72%用于扩大规模；

佳兆业美好达到70%；

雅生活和时代邻里则到达65%。

一家公司的价值，不是由它账户上躺了多少钱而决定的，而是由它可以垄断下来的市场决定的。

从动态的条件来，物业企业长期将面临在管面积增速放缓、存量项目比例提升、刚性人力成本的攀升、物业费调价困难、合同到期后面临的丢盘等风险。

面对传统物业管理的规模经济效应以及社会发展所带来的人口红利的消失，留给中小型物企的时间真的不多了，特别是一些还没形成整体战略规划和核心竞争力的物企，等待他们的结局大概率就是被行业无情的淘汰。

嘉和家业预测

2020年依旧会是物管行业的收并购大年，大多数上市物管公司都在试图通过收并购优质的标的企业来支撑自身业绩高速增长。

物管行业必会走向以存量市场化拓展为主的发展模式，市场化的外拓能力高低决定了企业发展的上限，企业必须得把握住行业发展的脉搏，通过收并购的方式加快外拓市场规模的扩张。物企和地产开发商目前无法分开而论，国家的宏观调控下，开发商的行业集中度表现出明显的提升趋势，这导致无论是在资金的获取还是资源的整合上，天平已经向背靠房企的大型物企倾斜，如碧桂园服务、雅生活等等，它们借助这波风口，利用大规模的收并购进行疯狂扩张，所以抢占市场份额仍然是当下乃至未来几年物业企业的发力重。

两极分化加剧

龙头物企有望破千亿

以2019年12月31日收盘价来计算，港股物管板块的总市值合计为2219亿元，19家港股上市物企的平均市值为116.8亿元，其中市值最大的为碧桂园服务，总市值达712亿元。市值最小的为银城生活服务，总市值为4.06亿元。

从市值表现来，物业板块的两极分化明显，虽然平均市值破百亿，但超过平均值的物企也仅有5家头部物企，占港股物企数量的26.3%，独占鳌头的碧桂园服务就占总市值的32.1% ，低于平均值的14家物企合计总市值也只有501亿元。

嘉和家业预测

2020年随着上市物企数量的增多，投资者将更趋于更理性，在此背景下，基本面确定性更强的龙头物企将会更受资本青睐，两极化趋势更加明显，头部物企市值有望突破千亿大关。

2019年物业板块风起云涌，故事虽然才刚刚开始，资本的青睐也让众多企业争相上市，但短暂的狂欢并不是最终的归宿，我们终究还是要将眼光投向远方，毕竟潮水退去后，裸泳的都会被一览无余。

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