聚焦丨2020年物管行业盘及展望电话会议（亿翰智库&中建投）

2020年物管行业盘及展望电话会议

时间2020年1月2日（星期四）15:00

主持人中建投地产首席 竺劲

主讲人亿翰智库物业研究院执行院长 唐卓

1、物管企业资本市场表现开发商背景企业优于独立第三方物管企业

回顾2019年物业市场的走势，从资本市场角度来，上市数量上来，全年共有10家物业企业上市，当期地产上市公司只有5家，首次物业公司数超过地产。已经提交招股书但没有上市的物业企业有6家。从今年召开物业企业的闭门会议来，邀请了70家物业企业高层代表，其中有近20家物业企业处于上市准备阶段。考虑到物业企业上市历程比较短，2019年港股物业企业上市时间只有150天左右，所以从行业的反馈来，2020年依然会延续2019年的上市潮，依然会是物业资本大年。

从结构来，虽然下半年有保利物业和蓝光嘉宝服务上市，但上市的主要是中小型物业企业，半数在管面积低于2000万方，排队的物企中只有2家超过4000万方，其他企业在管面积低于1000万方。

随着物管企业上市数量的增加，横向对比会越来越详细，走势将趋于分化，未来市场的投资风格也会更加理性。从今年的表现来就反映了这种趋势，例如今年保利物业和时代邻里同时上市，表现分化较严重，保利一路上涨，时代表现不佳。四季度恒生指数的涨幅约为8%，有开发商背景的物管公司都是跑赢大市（恒生指数），而第三方为主的物管公司，只有南都物业一家跑赢大市。所以2020年的表现分化将会延续。

2、物管行业现状行业空间巨大，合作大于竞争

当前百强物管企业集中度只有34%左右，目前各家企业主要是处在拼规模的阶段，规模扩张主要有四种手段

1、承接母公司的项目；

2、收并购；

3、市场外拓；

4、顾问介入。

虽然有开发商背景的物管企业表现优于独立第三方，但是他们并不是通过竞争挤压第三方为主物管公司的拓展空间。因为目前物业行业管理面积230亿方，开发商背景物管公司的抓手比第三方公司多。当前这个行业的合作大于竞争。

当前物业企业扎堆上市的因在于，大家都需要资金的支持，快速树立行业地位，支撑规模扩张。今年行业收并购事件超20起，其中有16起以上是上市企业完成的，全年总额超过40亿元，创下历史新高。例如雅生活收购中民物业这个典型的大单。

3、物管企业上市募集资金用途主要用于规模扩张和增值服务业务

从已经上市的物业企业来，50%的资金都是用于规模的扩张，例如奥园健康和佳兆业美好，超过70%的资金用于扩张，雅生活超过65%。所以这个阶段上市的目的还是在于冲规模。

我们将规模成长性、收入成长性、净利润成长性三个指标和股价月均涨幅表现做了相关性分析的对比。研究发现，收入成长性、净利润成长性和投资价值的相关性较强，而规模成长性的相关系数最低（蓝色字体阅读）。所以一味扩张规模并不可取，有质量的规模扩张才是未来行业发展的趋势。

从行业典型案例来，碧桂园服务收购港联不动产，不止是追求规模的扩张，还为了弥补碧桂园服务在高端物业和商写物业方面的空白。所以我们认为2020年仍然是收并购大年，但是收并购的目的性会更强，会更具战略性。

上市企业募集资金，第二大用途在增值服务上，占比大概40%。因为增值服务的利润率更高，募集资金的投入有利于提升公司的综合盈利能力，同时推动股价上涨。个人好智慧社区和智能物联的投入，因为随着5G商用的成熟，万物物联技术层面已经可以用，应用层面仍需要创新。当前碧桂园服务、龙湖智慧服务、佳兆业美好都开始投入智慧物联这块，以及腾讯、阿里、华为也开始参与到社区物联。在智能物联上，这是一个全新的赛道，中国在5G的优势，未来中国很有可能会诞生一家世界级的智能物联企业。

我认为在目前行业处在拼规模的阶段，两个拥有相对优势的企业合作共同发力，是一个比较好的发展模式。例如雅生活和绿地、最近热度较高的龙湖集团入股绿城服务，不止是简单的财务投资，绿城服务高端的品牌定位及高品质服务优势，龙湖集团的科技能力也能填补绿城的空白，利用自己的相对优势弥补对方。

总体而言，我们认为2020年物业行业仍会延续上市热潮和收购潮。拥有开发商背景的物业企业，投资性和成长空间更大，第三方背景的物业企业成长空间相对较小。

4、问答环节

Q1如何理解物业行业盈利能力？例如同一个小区物业资产，长期来盈利成长性在哪里，五到十年后是否会不盈利？目前行业的集中度如何，头部企业还有多少扩张空间？非住宅物业方面，优缺何在，是否有壁垒，国企和民企谁更具优势？工业类的物业怎么？

A1考虑盈利问题时，不能单纯考虑物业收缴率的角度，很多企业开始做增值服务的尝试，虽然物业费上涨比较难，但新加入的增值服务能够实现快速收入变现。所以从整个行业和国际比较来，基础服务的占比会越来越少，增值服务的比重会加大，所以我们认为未来企业的盈利能力会有提升空间。从宏观层面，国内处于消费转型的阶段，从商品消费到服务消费，服务消费意识的觉醒，物业增值服务空间可期。

集中度的问题，目前来说百强的集中度只有30%多，但是规模来物管的面积有230亿平。我们认为目前行业的盘子非常大，但头部的企业还没有开始竞争，同一个场合碰到的几率比较小。所以未来头部企业增长的空间非常大，当前还不到顶。目前国内头部企业营收只有60多亿，国外的龙头索迪斯能达到1600多亿，差距非常明显。索迪斯的营收结构和国内公司不同，更多在多元服务、增值服务、产业链上去打造，国内企业更多在基础物业服务。国外头部企业的市占率大约在5%，国内头部企业市占率非常低。

非住宅物业的壁垒方面，目前盈利能力比住宅物业要高，但是目前国内非住宅物业发展相对较慢，因在于国内融资成本过高。很多开发商在做持有商业物业时候，融资成本过高，行业平均在10%左右，回报率只有3-4%，所以很多企业不愿意去做。未来随着国内融资成本的下降，长期来盈利仍有空间。很多企业开始布局，例如卓越物业，专注于做非住宅的商办物业。

工业类的物业方面，业态主要有工业小镇和产业园区等，例如招商蛇口的园区，当前国企涉及的会更多，民企涉及的较少。因为工业类物业主要由政策驱动，所以国企做的比较多。

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