阳光城上岸了没有？

【阳光城(000671)、股吧】好像还没有下定决心。

快速扩张的阳光城，两年前请来了碧桂园“双斌”会诊动刀。数据显示：销售与债务结构同步优化，有作用，但疗效一般。

1、 销售发力的背后：交房矛盾与费用猛增

司当期销售901亿元，去年是700亿元，增长30%。

司当期实现结算营业收入225亿元，同比增长48%。因为结算有延迟，这个收入对应的基本上就是今年上半年交房后确认的营收。

碧桂园朱荣斌加盟阳光城之后，公司的速度是提高不少。

销售增长的背后也有一些问题：

我们也知道阳光城着急，但是郑州区域的阳光城有太着急了，比如比较典型的郑州的阳光城丽景湾出现了交房纠纷，这个事情河南电视台都市频道报道了。

丽景湾是一个大盘，是阳光城在郑州最大的楼盘，总投资86亿元。从交房速度来，的确是有所提高，郑州阳光城丽景湾2017年11月开工，2019年5月就能交房。

只是，“双斌”加盟时，首当其冲提到的品质问题并没有得到有效解决，除了郑州，浙江海盐等地都出现了之前的“交房即闹”的现象。

再来一下销售费用：同比阳光城的权益销售从566亿元增加到577亿元，基本持平。

但是销售费用增加了65%。

销售的力度增加，对阳光城市好事情，牺牲费用换速度，薄利多销是降债的必由之路。

而且相对于销售费用增加的牺牲，利息费用才是大头，这是我要说的第二。

2、 负债结构的优化：主动与被动交织

上半年，阳光城的利息支出中的90%、42亿元的利息资本化了，相比14亿元的净利润有多，这是扩张后遗症，无可厚非。

公司存货中的资本化利息占比，横向比较如下，泰禾不好比，人家做院子的，周转慢，利润率高。

同比规模相当的中南建设和【金科股份(000656)、股吧】，阳光城压力不下，眼前的利息可以资本化，日后的营业成本必然推升，尤其是在房价横盘甚至有可能下跌的当下，日后的净利润受影响是必然的。

第二个优化是少数股东权益的增加，这个不能说只是财务技巧，应该是经营策略。

项目引入项目跟投，少数股东权益增加。

这是在负有息负债水平较高的情况下的一种经营选择，这也是在今年以来非银负债被迫降低的情况下，力保开发和销售的唯一办法。

上面提到过，同比全口径销售额增加了接近30%，但是权益销售增幅只有2%。同时由于少数股东权益的增加，也能够直接降低净负债率这一标杆性的财务指标。

3、拿地力度强劲，是饥渴还是误判？

2018年拿地预算没用足的阳光城，今年上半年有饥渴，拿地力度有猛。

司共以权益对价272.75亿元合计补充权益土地储备约424.59万平方米。

按照中指研究院，拿地力度不弱，按照上半年销售12829元/平米的销售均价，可售货值基本上补充了上半年的销售。

2019年1-7月房企拿地金额排名

从拿地力度来说，公司决策层的判断还是乐观的：不愿意牺牲规模，意图维持并缓慢改善高负债、高存货的现状，力图销售突破。

但是，从大形势来说，目前的宏观调控力度，公司应该感受到了：

7月初，武汉的阳光城央座推出促销手段：“直降8000元/平，均价22000（赠送4000豪装），面积段104-167平米”。周边楼盘都是3W+的价格。

阳光城此举是把滞销老盘盘活，牺牲掉本来就不好卖的大户型，关注度上来了再出货小户型。“这也许是开发商最后的倔强。”

从公司小环境来讲，债务结构有改善，但流动性还是有问题的。

首先，权益中增加了少数股东的杠杆，净负债率还有145%。同比的融资利率虽然有降低，但幅度很小，从7.94%到7.72%。

而刚刚到的一则消息是：“16阳城01”的票面利率从4.80%调整到7.28%。

其次，近两年公司整体有息负债水平没有什么变化，主要是靠预售款增加和吸引投资这两条路增加现金流。

今年上半年经营净流入89亿元、吸收投资42亿元，相比于1121亿元的有息借款、320亿元的拿地支出，这现金流入真的嫌少了。

而且，这两条路之一的预售款情况与大环境密切相关：上半年公司账面预收款项770.83亿元，同比增长24.09%。7月30日之后的下半年会是什么样？富力地产他们好几家不是吓得都不敢拿地了吗？

另一条路是吸收投资，权益比已经到50%了，老盘要是再吸收投资，就要到50%以下了。

所以，今年下半年阳光城少拿甚至不拿地，同时继续加大力度促销的可能性非常大。前段时间被传与新城控股闹项目转让的绯闻，到现在也没个结果，或许就是一个旁证。

对阳光城来说，“双斌”已经在共同发力了，销售的力度和债务的优化就是明证。

但是至少有两不利掣肘导致效果并不明显，甚至可能会危及根本：

第一、前期快速膨胀时留下的后遗症没有很好的治愈；

第二、今年以来的拿地决策和大环境的冲突。

三哥是个保守的人，我觉得，游泳时感觉要抽筋了，先上岸可能更好一。

阳光城好像还没有下定决心。