突发！重大利好落地！珠海这座城市，正蓄势待发...

作者公子不悔，资深自媒体人。

01

珠海，迎来大利好

近日，珠海市政府召开的一个会议上，公布了一个重量级消息

力争“十四五”末开工建设深珠铁路！

这意味着，飞了许久的深珠通道概念，最快未来五年就要落地动工。

根据目前公开的消息，深珠通道是公铁两用通道，其轨道部分将承担高铁和城际的通行，全长46.5公里。

这条通道若建成，将加深珠江两岸城市的联系，尤其是缩短了深圳与珠海之间的通勤时间。

目前珠江两岸的通道主要是虎门大桥、南沙大桥以及港珠澳大桥承担。前两条通道过于偏北，港珠澳大桥是Y字形设置，主要连接的是珠海、澳门到香港的交通。

深圳人目前要去趟珠海，坐高铁需要绕道广州，私家车与大巴则走广深沿江高速，经南沙大桥或者虎门大桥穿越南沙，再通过广澳高速穿越中山，才能抵达珠海，时长至少2个半小时。

珠江黄金三角洲，是国内经济密度、资金密度、人口密度最高的区域，这里有强大的流动需求，珠江两岸当下的通道数量，明显不利于两岸的交融互补。

在这种背景下，深中通道获批并已开建，最快2023年通车。

深珠通道发改委已经批复，如果深珠通道能在“十四五”期间顺利规划和开工，未来将大大增强两岸的资金、产业、人口联动。

通道建成后，深圳到珠海的通勤时间，将由目前的至少2个半小时压缩至半个小时。

它将改变珠海的产业、经济地位，最终改变珠海的楼市价值。毫不夸张地说，珠海的楼市，处在价值上升的前夜，正蓄势待发。

02

深珠通道如何改变珠海楼市

一条通道将改变一座城市的楼市价值，这话一也不夸张。

比如深中通道，从规划落地时开始，中山的房价就在起飞，尤其是直接相连的中山马鞍岛和距离较近的翠亨新区，7成房源已经被深圳人买走了，这两个地方是目前中山房价最高的片区，马鞍岛的房价已经三万多。

行情如此火热，中山也明白马鞍岛的潜力，已经将这里定义为城市新中心。

想想，深中通道一旦通车，本隔江相望的两座城市，通勤时间压缩至15分钟，中山立刻变成了临深城市和深圳的睡城，中山距离深圳的核心区比东莞、惠州都要近。

这意味着深中通道将改变深圳的产业、资金和人口外溢流向，将沿着深中通道流向中山。

去年4月，中山公示《中山翠亨新区起步区控制性详细规划调整》等件，提出以马鞍岛为核心的翠亨新区起步区将建成六个功能区，拟打造为“湾区国际化、现代化、创新型城市新中心”。

同样的，深珠通道能让珠海蹭上深圳这个热，更好地对接深圳的外溢产业，这也是珠海强烈谋求深珠通道的初衷。

兵马未动粮草先行，在深珠通道规划之前，今年年中珠海已经谋划建设深珠合作示范区。

珠海的营商环境胜于中山，深珠通道建成，深圳的外溢资源将更快流向珠海。

从目前的线路设想来，深珠通道直线连接深圳南山前海和珠海高新区唐家。

南山是全国第一区，这里有鼎鼎大名的粤海街道，深圳的高科技企业基本集中在这里，仅这里的上市公司市值，就相当于1个杭州或2个广州或8个重庆的总市值。整个南山区GDP已经突破6000亿。

而珠海高新区是珠海高新技术发展的高地。

这里拥有格力、金山、魅族等大牌企业，2017年高新区获批广东省双创示范区后，创新、鼓励政策迭出，吸引了大批高科技企业前来落户。

据统计，截至2019年底，园区拥有高新技术企业、独角兽入库企业、专精特新等创新型企业1039家，每万人拥有专利数量高达165件。

省级以上高校、重实验室、新型研发机构、技术中心、博士博士后工作站等专业化创新创业支持平台169家，其中省级及以上孵化器和众创空间15家。

深圳的产业、资金、人口密度非常大，2000平方公里的土地已经无法满足深圳的发展诉求，这些年深圳一直在寻求外扩，比如与汕尾合作建设深汕合作区，规划轨道交通到东莞、惠州的临深片区，都是在为深圳的资源外扩做筹划。

深珠通道一旦建通，已经具备规模和承接能力的珠海高新区，是深圳产业资源外扩的不二之选。

深圳南山与珠海高新区的联通，创新思维进行碰撞，更有利于两地高【新产业(300832)、股吧】的发展和交流，也更有利于深圳的智能制造和互联网产业链资源，外溢到珠海，助力珠海走上科技驱动经济发展之路。

强大的科技终将会为经济、楼市赋能。

换句话说，深珠通道，从提升珠海的产业出发，但最终的红利落脚，还是楼市。

03

具体购房建议

珠海面积不大、人口不多，但作为第一批被批复的国家经济特区，加上得天独厚的环境优势，珠海房价在整个珠三角，仅次于深圳、广州。

最近三年，在港珠澳大桥贯通利好，以及珠海局部调控放松和深珠通道概念作用下，又上涨了不少。

想要在珠海买房，无论是本地人群还是非户籍购房者，首推高新区，尤其是唐家湾片区。

一方面这里是深珠通道的桥头堡；另一方面，这里放开了限购。

本全域限购的政策，在调整后变成了非户籍人口在高新区、珠海大桥以西买房都没有社保限制。香洲区与横琴新区的180平方米以上的新房也没有社保限制。

此外，高新区唐家湾片区以名牌大学为依托，以研发企业为主体，形成了新一代息技术生物医药和医疗器械，智能制造和机器人等特色产业集群，集成电路设计产业规模全国第八全省第二。

这里集聚金山软件、魅族、小米、360、欢聚时代、炬力、全志、【欧比特(300053)、股吧】等一大批超高人气的知名企业。上市企业占全市42%，高新技术企业高端人才数量分别占全市24%和28%。

上面说到，已经具备规模和承接能力的珠海的高新区，是深圳产业资源外扩的不二之选，细化来，这些产业最好的承接地，便是唐家湾。

今年，深圳的很多中介带客前往高新区唐家湾扫货，这里的楼市目前已经启动。

从数据来，今年前8个月，在珠海各区住宅网签套数排名中，高新区唐家湾排名第二。另外在珠海前15个最受欢迎的楼盘中，唐家湾就有6个楼盘项目上榜，可以说上半年唐家的趋势还是不错的。

房价方面，12月高新区的二手房价格为25149元/平方米，同比上涨了1.2%。

除了高新区，横琴也是不错的选择。

但目前非户籍人口在横琴只能买180平方米以上的大户型，大户型流动性较差，有一定的风险。

如果有小户型房票，横琴的潜力可与高新区比肩，甚至更高。

因为横琴新区是广东省三大自贸区之一（另外两个分别是南沙、前海蛇口），这里是珠海房价最高的区域。这里的潜力有两个

1、被领导人重名

今年的深圳特区大会上，领导人名了四大重发展片区，分别是前海（深圳南山）、河套（深圳福田与香港）、横琴（珠海）和国家综合性科学中心承载区（深圳光明区）。

能与前海、河套、国家综合性科学中心承载区并列，横琴的潜力不可限量。

2、澳门证券交易所，确定落户横琴

今年11月，国家发改委在一封回函中明确提出研究探索在横琴建设澳门证券交易所。

横琴属于珠海，澳门证券交易所落户横琴，这已经是在明示，横琴新区未来会成为珠海与澳门共同管辖的区域。

交易所本身的金融利好足以让横琴起飞，和澳门共同管理横琴，必将打开横琴发展的天花板，未来有可能成为比肩深圳前海的金融高地。

总之，深珠通道的建成会加强两城之间的联系，增强珠海楼市的支撑力。不过随着地产后时代的来临，城市和板块之间的分化越来越明显，我们更应该擦亮双眼。

只有潜力城市的优质资产，才能带我们穿越周期，获得超额收益。