房价下降负债率激增！某些房企快扛不住了

　　撰|张银银

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　　最近房企的日子似乎冰火两重天。表面上，不少企业上半年销售继续高歌猛进，但背地里，有的不太好过。

　　前几天刚有报道称某园和某地放慢“三四五线”，今天又到产业新城运营商华夏幸福基业股份有限公司经营情况简报，一些分析认为，不甚乐观。

　　情况到底如何，杠杆游戏也来谈谈。

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房价下降负债率激增？

　　就在3天前的7月10日，华夏幸福(600340,股吧)的控股股东华夏幸福基业控股股份公司还向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份，占华夏幸福总股本的19.70%。

　　这样，平安资管成为华夏幸福第二大股东，而华夏幸福自身的股份质押比例则高涨：从63.16%变为92.82%。

　　这件事引发很多关注。

　　其实，杠杆游戏要说，房企高负债高质押，见怪不怪了。春江水暖鸭先知，作为一线奋战的房企，从财务状况，尤其是负债率的变化里，也能出地产市场的一些动向。

　　如华夏幸福发布的公司2018年4-6月经营情况简报显示，2018年上半年，产业园区的结算收入为137.35亿元，同比下滑近11个百分。如果时间范围缩小到4-6月，则下滑的更厉害，将近45个百分。

　　另一方面，值得注意的是，2018年上半年，华夏幸福房地产开发签约的销售额是652.64亿元，销售面积730.88万平方米，折算成每平米单价为8929.51元，2017年，这一数字为13340.35元。今年的单价仅为去年的67%，下跌了3成多。

　　如果将时间范围继续缩小到4-6月，这一差距更大。

　　通过上图可以计算出，华夏幸福4-6月的销售单价为7782.39元，而2017年4-6月房地产销售平均单价为12544.27元，今年的单价为去年的62%，下跌了近4成。

　　华夏幸福的负债情况如何呢？最新的半年报还有待发布，先来2017年年报的情况。

　　2017年报显示，华夏幸福2017总资产3758.65亿元，总负债3048.32亿元，资产负债率为81.1%，2016年该公司的总资产为2499.03亿元，总负债为2118.72亿元，资产负债率为84.78%，从报表上2017年资产负债还略低了一些。

　　应该说，单纯但负债率，其在国内房企也还算正常。

　　比他更狠的是碧桂园。

　　2017年，碧桂园房屋合同销售金额约人民币5508亿元(约合847亿美元)，合同销售建筑面积约6066万平方米，合同销售金额排名世界第一。

　　这是光鲜亮丽的一面。

　　另一方面，杠杆游戏翻阅他的公司财报计算后发现，2015年时，碧桂园的资产负债率为75.32%，而到了2017年，其资产负债率达到88.89%。其负债总额从2015年的2726.16亿元，攀升至2017年的9330.57余元。

恒大集团呢？

　　其财报显示，2017年的资产总值为17617.52亿元，负债总额为15195.44亿元，资产负债率为86.25%，2013年，这一数据为77.21%，速度也是够快。

　　当然，房地产的预收账款都算做了负债，所以可能出现体量越大的企业负债越高的情况。但无论如何，这个数字是震惊的，其增长速度更是惊人的。

　　对比发现，龙湖的资产负债率还算低的，2017年，龙湖资产负债率为70.73%，比碧桂园2015年时还低。2015年时，龙湖则更低66.07%。

　　当然，从销售体量来，龙湖也远不及前面提到的碧桂园和恒大。没有高负债，哪来高歌猛进、世界第一？

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高负债背后的“危”与“机”

　　总而言之，房地产走到这两年，动辄80%的资产负债率太正常不过。正如上所提到的，负债上升也意味着体量的扩张，撬动的是未来的盈利。这就是房企们的机会。

　　但这一切的前提，都需要建立在房地产行业持续向好基础上。

　　这两年调控凶猛，尤其是京沪等城市，就差把楼市全部冻结了。所以环京一带的楼市受影响尤其严重。

　　而主要在环京布局的华夏幸福可能就有压力，转让、高质押股份，不足为奇。

　　接近华夏幸福的人士曾对媒体记者透露，华夏幸福还在内部向员工卖房，并以85折促销。以大厂项目为例，最高涨到2.8万元/平方米的项目，折后价为1.4万元/平方米，几乎跌了一半。

　　尽管此后其总裁孟惊也对此回应了，说是属于个案，但从今年上半年的经营情况简报来，还是有压力。

　　前段时间，央行报告特别提示，一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大。最近，有关部门也从防范风险角度，挡住了一些大型房企海外发债的渠道，融资压力也是倍增。

　　而对于内地房企而言，摆在眼前的债务压力更是空前。中指院的数据显示，在目前2018-2021地产企业存续债券中，债券偿还规模逐年增加。

　　2018年需偿付规模为1686.1亿元，2019年、2020年分别为3116.4亿元、4416.9亿元，同比增长84.8%和41.7%，房地产企业需偿还债券规模在2021年达到5725.7亿元，这是什么概念？！

　　如今房地产进入寡头时代，巨头们越来越集中，投资回报率不再那么高，风险在变大。

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　　去库存时代结束，杠杆必须抓稳！

　　现在回过头来，一直在被曝抛售内地房产的李嘉诚先生，他是聪明人。他亏掉的是从房价疯狂上涨的利润，但逃离了令各方泥足深陷的囚徒困境。

　　而经过多年时间的沉淀，他其实还是大赚。如今的楼市情况，可能不再会有往日的野蛮生长了。

　　比如上提到的华夏幸福，今年年初，公司提出了2100亿元的销售目标，现在半年过去了，从简报中的销售额来，仅完成了年度目标的38.3%。

　　而下半年情况会如何？至少从调控手段来，还没有太明显的松动迹象。而且从一二线延续到三四线。

　　PSL作为货币“水龙头”，也可以到边际趋缓的态势。

　　央行公布的数据显示，6月PSL投放605亿，环比5月减少近200亿。另据徐奇渊测算：2018年二季度PSL增量与去年同期相比，增速几乎为0。

　　种种迹象多表明，楼市去库存时代结束了。未来无论是一二线城市还是三四线城市，对于房企来说，可能都会告别野蛮增长。

　　到现在为止，大部分地产商如恒大、碧桂园、华夏幸福等等，所致力的方向就是抓稳了杠杆，不要让资金链太紧张，能够确保hold得住各种情况。

　　同时抓紧一些好的项目，对房价上涨保持乐观的态度。所有人都必须乐观，至少不悲观，因为悲观就是死亡。

　　某种程度来，我们都在同一条船上。只要不跌，其实都好办。