关于华侨城A的几思考（二）——万事俱备，只欠东风

之前应几位好友要求研究他们的持仓华侨城，写了一篇《  关于华侨城的几思考》。简单分析了华侨城为啥被低估，地产标签太过明显，不受市场待见，如果不是旅属性被发掘，今年也不会涨这么多。也比较了【华侨城A(000069)、股吧】与国际知名主题公园迪士尼和环球的差距在于内容创作和IP自主创造能力；关于这一，我自己也认为有吹毛求疵，毕竟放眼国内没有什么公司能做到从内容创作到打造超级IP再到主题公园，放眼全球也是凤毛麟角。华侨城依靠管理能力、产品迭代和低成本融资、异地扩张，做到入园人数亚洲第一、全球第三，足以证明其超强的主题公园经营管理能力，融资扩张能力。

        本想第二篇拿【中青旅(600138)、股吧】（乌镇、古北）、宋城演艺这类商业模式类似的公司的财务数据做个比较，想想怎么吹票，一公司的息批露就傻眼了。对比了这几家公司的历年财报，才真正理解市场为什么一直把华侨城A当成地产公司。华侨城A 的年报满满的地产风格，很多篇幅介绍在哪里哪里拿了多少项目，多少面积；现在地产研究员也是贴标签（一二线为主vs三四线为主；住宅vs商业；高周转VS产业新城；央企VS民企.......），对这类土储数据不感兴趣，区域分布这么广、地产又是位置为王，根本分析不出个啥来，你贴这个机构和散户都不关心，业绩好也给不了几倍估值。

     旅业务的披露，槽太多，数据上也不合逻辑。旅业务的披露除了一些假大空的定性描述，涉及到数据就是入园人数，多少个公园、酒店之类，无关痛痒的数据。主题公园类似中青旅的乌镇、古北水镇以及宋城的千古情项目，都是重资产项目，初始投资大，随着游客人数上升，过了盈亏平衡，规模效应就体现出来了，利润增速会超过收入增速。再，华侨城的旅游综合业务，增收不增利（旅游综合和地产的毛利率都是下滑的，整体），哪有规模经济的特；让人怀疑你往旅游综合里放了啥；很大概率是把旅综合项目的配套地产销售放进去；旅和地产表现出一样的特，降价去库存，增收不增收利。

      作为一个纯粹的主题公园公司，支撑千亿市值的盈利并不需要很多，因为是2C商业模式，消费属性，市场给的估值都很慷慨，20-30倍PE那都是基准估值，碰上消费主题占优的市场，四五十倍也是常有的事。 拿宋城演艺来说说，20年受疫情影响亏损17亿，宋城演艺依然保持500亿市值规模，即使对应19年13.4亿的利润，估值也有37倍左右。（中青旅的估值一般在15-25倍区间，因为中青旅这些年就古北水镇 乌镇，没有什么成功的异地复制项目）

      华侨城靠旅低价拿地，又拿地产反哺主题公园投资的模式是其快速做大做强的因，不容否定。

       但华侨城A确实应该在披上下功夫，把各个主题公园的收入成本单独核算，不要把涉及到产权出售的住宅和商铺放进旅；让研究消费行业的券商研究员有更多的量化的数据可以研究。华侨城A的研究报告有哪个是消费行业研究员写的。 人都是圈子的，地产研究员的圈子自然是关注地产的，消费研究员有自己的圈子。

        在披上做的太精细化一些，跟踪的消费行业研究员多一些，股东里长线投资消费的资金也就更多一些，估值和股价会走的更加稳健。  不需要120多亿的利润，能把主题乐园的收入和利润准确的拆分出来，30亿的利润足以撑起现在不到800亿的市值。