YY | REITs十二月观察资产类型再扩充、市场走势仍分化

十二月舆情跟踪年底REITs项目进入密集申报期，两单新能源REITS报至上交所，C-REITS即将迎来新资产类型，另有首单民企仓储物流REITs获批。后续市场底层资产以及发行人多样性将有望继续拓宽，为投资者分散配置提供机会。

REITs量价回顾十二月产权类REITs继续回调，经营权类REITs表现存在分化。受疫情放松正面影响最显著的板块是高速公路，之前跌幅较大的如平安广河、沪杭甬、国金中国铁建REIT在本月价格有明显修复。

热点点评仓储物流类产品受益于高标仓需求旺盛，出租率维持高位，整体资产类型表现较优。继中金普洛斯、红土盐田港后，嘉实京东REIT成为我国第三只仓储物流类REITs，也是首只民企REITs，其底层资产分别为位于重庆、武汉和廊坊的物流高标仓，从目前的出租率（100%）、租期（5-6年）及租金（均为所在区域同类资产的中偏上水平）来看，经营情况较为稳健。

一、12月舆情跟踪

1、行业层面

行业层面，国家发改委提出投资项目可研报告需研究以REITs盘活资产、实现退出的可能性，这是国家层面首次在项目规划建设阶段将REITs作为退出机制的具体业务指导性文件；另外继续扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产领域。

国家发改委投资司副司长韩志峰在第七届PPP论坛上提出到2023年底，力争发行REITs60只，规模达到2000亿，相比于2022年的13单、2021年的11单，2023年将是REITs发展的快车道。

2、产品方面

产品发行与询价方面华夏和达高科REIT上市首日收盘上涨8.94%，成交1.63亿元；首单民企REIT嘉实京东REIT询价区间为3.243元/份-3.735元/份，于1月5日发行，认购价格为3.514元/份。

产品申报反馈方面12月14日，中金山高REIT获上交所反馈函；12月29日，上交所网站显示，三只公募REITs状态为“已受理”，其中中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金、中建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金两只为新能源项目，这也是首批申报的新能源REITs项目，另一只为中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金。

产品中标方面，截至12月22日，共有西安高新区保障房公募REIT、成都高新投资集团公募REIT、黄河长清大桥公募REIT、威海文旅集团5A景区公募REIT四个项目公布了中标结果。

扩募方面，深交所、上交所分别对五单扩募REITs回复受理意见函，具体见下表。

二、REITs成交量价回顾

十二月产权类REITs继续回调，经营权类REITs表现存在分化。受疫情放松正面影响最显著的板块是高速公路，之前跌幅较大的如平安广河、沪杭甬、国金中国铁建REIT在本月价格有明显的修复。

1、成交活跃度回顾

12月不同类型资产REITs的成交额、成交量相对11月表现各异，园区类、生态环保以及保租房类REITs的成交额、成交量有所上升，而仓储物流类、交通基础设施类REITs、能源基础设施REITs却有所下降。日均换手率方面，生态环保和园区类REITs的换手率均有小幅提升。受华夏基金华润有巢REIT上市交易，保租房REITs热度较高，成交量、成交额和日均换手率均有较大幅度的抬升。

2、价格回顾

除了中金普洛斯物流REIT，产权类REITs十二月继续保持回调。保租房REITs热潮退去，其中深圳人才保租房表现最弱，市价相比11月底跌幅为10.23%；产业园REITs分化较大，博时蛇口12月跌幅为1.65%，而华夏合肥高新产园跌幅达到8.24%。

12月，经营权型REITs涨跌各现。受疫情放松正面影响最显著的板块是高速公路，之前跌幅较大的如平安广河、沪杭甬、国金中国铁建REIT在本月价格有明显修复，其中平安广河高速REIT涨幅最大，为4.39%，浙商沪杭甬高速REIT和国金中国铁建REIT紧跟其后，涨幅分别为1.84%和1.34%，而华夏越秀高速价格一路下行，收于7.91元，相较11月跌幅达4.81%；生态环保REITs十二月整体呈现跌势；鹏华深圳能源REIT十二月末收于8.16元，相比上月涨了0.49%。

3、估值表现

十二月以来产权类REITs整体下跌，无论是产业园、长租公寓还是物流资产，都在进行重新定价。从12月末的中债IRR指数来看，华安张江光大园的中债IRR仍旧相对偏低，仅有2.52%，而10月新发行的两单产业园REITs国君东久、国君临港中债IRR分别为5.9%、5.7%，相对偏高。

经营权型REITs的估值表现差异较大，高速公路REITs的中债IRR相对其他类资产较高，均在5%以上，其中平安广河高速、华夏中交均在8%以上；生态环保类REITs中首钢生物质REIT的中债IRR为5.29%，相对较高；鹏华深圳能源作为唯一一只能源类REIT，上市以来价格整体波动上扬，中债IRR相对偏低，在1.45%左右。

三、热点点评嘉实京东仓储物流REIT

嘉实京东仓储物流REIT项目12月7日获上交所受理，12月26日即获批，这是继中金普洛斯、红土盐田港后的第三单仓储物流REITs，也是市场上首单由民营企业作为原始权益人的仓储物流类REITs产品。流程审批之快，不仅反映了供给端的加速，也反映了监管层对于民企发行REITs的支持。

嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产分别为京东重庆电子商务基地项目一期项目（位于重庆）、京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目（位于武汉）、京东亚洲一号廊坊经开物流园项目（位于廊坊）。

三个项目的地理位置较好，重庆项目位于重庆市巴南区南彭贸易物流基地，与渝湘高速等多条高速路网相近，公路路网发达；武汉项目位于武汉市东西湖区，为武汉物流的核心区域；廊坊项目位于廊坊市经济技术开发区，京津连线黄金分割点，距北京城区约38公里，距天津市城区约60公里。

具体到经营表现

出租率及主要租户三个物流园出租率均达到100%满租状态，租期在5~6年（高于行业平均水平的3年）。同时三个项目的主要承租人均为京东物流旗下子公司，集中度较高，关于此问题，京东做出承诺“自REITs项目设立起五年内，尽合理的商业努力，实现REITs项目项下基础设施项目的京东集团体系外租户占比超过40%”。

租金表现及增长率重庆项目、武汉项目2019年-2022年历史合同租金平均增长率为3%，廊坊项目自2020年4月开始运营，2020年-2022年历史租金平均长率为3%。从目前的单月租金水平来看，重庆项目为 22.53 元/平方米，武汉为 32.40 元/平方米，廊坊为36.05 元/平方米，均为所在区域同类资产的中偏上水平。

相比于其他类型的公募REITs，仓储物流REITs的价格表现更加突出，中金普洛斯、红土创新盐田港至今较发行价涨幅都大于35%，且都分过红，仓储物流类产品受益于高标仓需求旺盛，出租率维持高位，整体资产类型表现较优。

目前REITs仍处于供不应求的状态，2023年REITs供给端的放量加速会更进一步，不同REITs之间的分化肯定会越来越大，同时从中金安徽交控REIT的破发来看，打新收益也会逐渐弱化，REITs的收益更多来自底层资产的运营及现金流回报，因此更需辨别REITs产品的真实资质。

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