楼市“小阳春”已至？听听万科郁亮怎么说

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　　2019开年——

　　上海1月份有13个项目开盘，其中有三个盘传出日光的消息。

　　北京1月份出让的两块住宅用地，不再设限价。

　　广州放宽引进人才落户的年龄限制。

　　南京最近发布积分落户新政。

　　开年的一个多月里，杭州近10盘的“销许均价”悄然上涨。

　　武汉的限价约束力正在逐步松动，备案价2018年末上涨了2%-10%。

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　　一二线楼市开始为市场回暖蠢蠢欲动。

　　而另一方面，我们到的是三四线楼市的惨淡。

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　　三四线楼市开年“凉凉”。

　　在为期15天的春节返乡置业中，三四线楼市并没有迎来期待已久的小高峰。

　　据悉，2019年春节期间，52.7%的“漂一族”有返乡置业意向，比去年下滑了6个百分。返乡置业意愿人数比例减少，观望现象严重。

　　有数据显示，百城新开楼盘在2019年春节期间去化率持续走低，44城供求双降。其中，绍兴、舟山、晋江、烟台等干脆0供应。

　　成交方面，三四线小城整体下跌23%。其中，成交量同比“腰斩”的城市不在少数，惠州、台州、韶关、晋江等成交量同比跌幅甚至超过70%。

　　注：数据来源于克而瑞中国。

　　案场到访量、新开盘项目去化率等等相比往年都有明显的回落。

　　比如——

　　江西永新县，市场占有率高达20%的永新碧桂园，春节期间的到访量同比大幅下滑50%。

　　湖北十堰，往年春节返乡置业的成交量，大概占到全年的30%。今年很多楼盘降价了，销售也没什么起色。

　　广东惠州，春节期间供需双降。数据显示，2019年1月至2月中旬，整体认购金额同比下降超过70%。

　　江苏常州，春节期间各楼盘去化率下跌10%-20%，导致一些楼盘只能降价促销，以价换量。

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　　还有一些楼盘早早就在节前表示，受市场影响，今年春节恐怕要开启真正的“休假模式”了，现场活动等到节后才会考虑重新启动。

　　比如福建泉州，在今年春节就显得很“高冷”，除了每天应景地发发朋友圈，线下活动明显减少，宣传和拓展的热情减退不少。

　　再比如江西赣州，春节全市大概60多个楼盘中，售楼部普遍初二、初三开始上班，部分卖的不好的楼盘每天只安排值班。楼盘日均到访量低于5组。

　　其实，就算是“春节不打烊”，使劲浑身解数揽客的楼盘，也没有出现热销的现象，售楼处大都门可罗雀。

　　最典型的就是绍兴了。

　　有的楼盘买房送车位暗地里降价；有的楼盘干脆买房送汽车，再送8万豪礼和三金；有的楼盘营销玩的很应景，直接报销返乡路费；有的楼盘每天都有特价房上线，基本单价都能优惠1000左右，总价最高能优惠10万。诚意十足，但效果甚微。

　　可以说，这个春节，“降温”是很多三四线小城的代名词。

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　　三四线楼市的惨淡表现，正体现在了一些房企的销售业绩上。

　　数据显示，2019年1月份，全国TOP100房企的权益销售规模较去年同期下滑了8.6%。其中，超过三成房企的权益销售金同比下滑。

　　其中，1月份全国销售前三甲依旧是万科、碧桂园、恒大，但业绩同比去年下滑近30%。

　　最典型的要数“三四线之王”碧桂园。2018年中报显示，2018年上半年，碧桂园4124.9亿元的合同销售额中，62%来自三四线城市。同时还有数据显示，碧桂园新增建筑面积中，三四线占比高达80%。

　　所以说，1月份销售额的下滑与春节期间三四线楼市“降温”有很大的关系。

　　对此，嗅觉灵敏的房企早有准备，像碧桂园、恒大、融创等等这些以快周转出名的大开发商，已经在逐步退出三四线小城。

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　　为了救市，三四线楼市的调控政策大概率会出现松动。

　　比如之前的菏泽取消商品房限售。

　　比如之前的衡阳暂停执行限价政策。

　　还有最近的安徽阜阳，规定2019年之后挂出的土地出让公告取消限价条款，住宅备案价不再受土地出让的制约，房企可以自行调整价格。

　　可以预见，随后应该还会有不少三四线小城放松调控政策。

　　同时，落地的利好政策也会不断。

　　比如安徽淮北最近给予退宅进城农民、外来务工人员购房奖励等等。

但，真的能救市吗？

　　答案是否定的。

　　三四线小城没有地位，也没有产业，如今，对于更多的90后购房主力，受一二线城市人才引进政策、置业门槛降低等吸引，会选择在一二线城市安家置业。

　　今年春节就发生了一种“逆向春运”的现象。很多三四线小城的居民开始纷纷往一二线城市过年。三四线的房价已经不低，越来越多的年轻人开始在大城市置业，不再选择返乡置业。这是三四线楼市今后难再火爆的一个因。

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　　而更主要的一个因，是棚改的收缩。

　　三四线小城一直是棚改的主要对象。棚改货币化安置会释放出很多购房需求。供求决定价格，供应来不及变化，需求猛涨，短期内一定会导致房价上涨。

　　特别是2016年和2017年，棚改是推动全国约160个三四线小城房价大幅上涨的重要因。

　　然而，2019年，棚改政策发生了变化。各省市对棚改的目标都做了巨大的调整，有的城市棚改计划被“腰斩”，甚至“膝盖斩”。

　　注：数据来源于网络。

　　其中，2019年棚改目标跌幅最大的要数河南、山西和四川。

　　河南从50万套下调到15万套。

　　山西从12.52万套下调到3.26万套。

　　四川从25.5万套下调到15万套。

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　　还有一些三四线小城将逐渐用实物安置，取代货币化安置。

　　最典型的是山东济宁。之前这个小城的棚改规模一直在全国前列，2019年棚改规模明显回落，更多采用实物安置。受制于棚改货币化安置离场，量价短期都难再出现大幅增长。

　　再比如江西赣州。在2015年和2016年，这里中心城区的棚改货币化程度高达90%以上，补偿标准也不断提高，造就了一大批拆迁土豪。而从2018年下半年取消棚改货币化补偿之后，购房需求大幅减少，棚改客户成交占比由来的30%降到5%。

　　三四线小城在棚改进程中收益最大，失去棚改支撑，对三四线小城来说，无疑是一大利空。

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　　春节期间，微博上有一张很火的照片，来自一个三四线小城。

　　“雪花漫天，几个售楼员光着膀子在大街上卖力的发着传单。”

　　当这个小城里的楼盘已经沦落到用这种方式去博眼球、揽客户的时候，我在背后隐隐感到了一丝危机。

　　三四线小城囤积的隐患已经爆发。

　　一方面，是棚改货币化安置比例在不断收缩，购买力提前透支。

　　另一方面，是住宅的库存量在不断上涨。很多三四线小城的库存去化周期已经超过5年，甚至更长的时间。

　　这两方面注定是相悖的。

　　棚改货币化安置一直都是拉动去库存的先行官，棚改货币化安置收缩，去库存自然成了问题，库存量只能像滚雪球一样越滚越多。

　　毫无疑问，2019年，对三四线小城来说，是一场恶战。

　　有人说，三四线风已起，就快要下雨了。雨到底有多大，我们到时候。