地产中毛利推算似乎无用

不断的思考，能让我们更加接近真相。我先放个图

由于最近万科毛利问题大家讨论非常多。我也想了很多，也学习了巴永，谦虚做人等的毛利计算，反复思考，觉得还是有问题。

首先万科最近在投资者问答时候说我们的毛利含税，其他同行不含。然后不管你含不含吧，我就按照个统一标准选取了如图，万科，暴利，金科，绿地，华夏的近几年毛利计算统计了一下。这个数值，都是按照利润表中，（营业成本+税金及附加）／营业收入 这个公式来计算得出。

此图说明几个问题，第一 同一个地产公司由于拿了太久的地，都有自己的拿地标准，这样不论什么年头，它的毛利其实都是在一个区间的，其把握程度很强。并不是最近炒作的旗滨集图3%拿地的事。 第二不同地产公司毛利确实在不同区间，万科毛利确实算比较高，毛利超过万科的华夏幸福快倒闭了。第三万科这个梯队可以在行业毛利恶化的时候淘汰绿地这种梯队的公司实现份额扩大。第四华夏毛利高但是要倒闭了，说明毛利对企业的经营来讲不是至关重要的。那么我们在这么关注企业毛利，可能没啥用。并没有抓到问题的本质。由此我想是不是应该关注净利和现金流。

为什么？你别企业说毛利降低等问题，按照企业实际经营来，企业毛利的降低到最后一步还是要对净利的影响。而所谓毛利下降幅度按照上面的结论，不会是大降。比如2020结算毛利24% 今年结算毛利假设是降的，最大-4%这个降福（估计），但是营收是增长的。比如按照公司增长=营收增长*毛利增长=1.15（估计值）*0.96=1.104也就是毛利还是要增长10%的。那么按照我自己的反推，毛利还真不一定是降低的，我感觉2021结算是增长对毛利率。而这还只是毛利的变化，其实到最后净利润的结果，依然比如大头的，投资收益，利息支出增减来形成最终的影响，这两项对净利润的影响都在20亿的级别。所以万科管理层这两年25增持，为啥，难道公司净利润要完蛋，大幅度减少，你认为他会增持吗？

最后说一下现金流。我到最后才发现，只研究净利润还不行，很多公司开始在自己的利润表中出现了较大的公允价值变动。不是现金流啊。地产的经营本质就是现金流资金的运营。销售回款不好的时候，你筹资要好，不然你倒闭。但是目前企业筹资，国家供给侧改革，行政手段限制你。你被限制住了，当遇到销售降温，你的问题来了，资金只要一断，你就凉了，难以拯救。你的经营现金流能不能是正的，而且越来越高？你不能正，就靠筹资，筹资一遇到问题，你倒闭。你的经营现金流正数越大，你的融资用的越少，利息也越低，你的净利润就越好，越有竞争优势，吃掉对手规模，这就是万科这一梯队的地产公司的现状。

最后说一下地产是永续行业，在永续行业中剩下的份额由谁来占有？万科这一梯队的地产公司。所有的行业都一样，只要是这样永续行业，长期就一定的是企业的核心竞争力，叫护城河也行，其他扯淡。