坐拥郑州“金二环”，航海路沿线奈何缺乏城市购物综合体？

| 总第1713期

同样坐拥郑州“金二环”，航海路之于农业路在气质上为啥输了一大截？

航海路，作为横亘郑州东西的一条交通要道，一直是特殊的存在！

回首历史车轮碾过的痕迹，在1987年建成通车的航海路，先后经历了数次翻修、围改，除高频的交通拥堵外，还常伴有钻机DuangDuang的嘈杂，想必不少郑州人一定深有感触！

1999年拓宽一倍；2006年加长；2009年BRT说建就建，但在后期拆的时候眼睛都不眨一下（据说造价100万元/座）；2014年修地铁5号线；2019年5月地铁通车后围挡拆除；紧接着2020年打造绿化带，围挡依旧。

现如今，航海路经过多次开膛破肚、围挡的反复拆建后，终于飞上枝头。在绿化带的装扮下，航海路的确增添了几分姿色，但华丽的外表掩盖不了“蹩脚”的硬伤！

1

坊间的划船调侃

相不少郑州人体验过航海路提供的特殊“套餐”服务

上下班高峰期，半小时的车程让你走上两小时，在快节奏时代可以好好享受下“慢时光”；

到了夏季，大概率能够体验在航海路“划船”的刺激，幸运的话还能欣赏到音乐喷泉（下水道太窄，排水压力大，井盖被顶开）。

真能划船？真能。

坊间一直流传着郑州的航海路不愧是“航海路”的说法，你细品。但这并非航海路命名的缘由。

此前修这条路时经过两家单位，一个是郑州航空工业管理学院（当时叫航校），一个是现在的中船重工713研究所（当时叫海校），故取名航海。

郑州，不临海、不沿边，一个妥妥的内陆城市，却隐藏着造船研究所，的确是特殊的存在！

那么问题来了改造后的航海路，还能体验划船吗？

春天到了，夏天还会远吗？

2

背后的基因问题

同是二环线，农业路有些忿忿不平为啥航海路能“划船”，我就不能？

航海路我也想低调，可实力不允许！

的确，航海路横跨二七、管城、经开，而农业路背靠金水区，贯穿郑东新区与国家级高新技术开发区。背后基因不同，实力差异不言而喻！

纵观郑州各个片区，金水区堪称各区里的“扛把子”，作为中经济发展的动力引擎，在《2020年中国百强区榜单》中位居第26位。

同为主城区，坐拥130多万人口的金水区在行政、教育、商业、医疗等各方面生活配套的优质资源都让其他各区望尘莫及！

丰富且成熟的配套资源吸引着具有高收入、高消费水平的匹配人群，这在房价上是最好的体现。

我们把视线转移到二环线。关于教育、医疗、交通、娱乐等各种配套资源，自然不比多说，因为一句“金二环”“金腰带”便足以说明一切。

在郑州买房，能买北龙湖，不买CBD；能买CBD，不买金水北；能买金水北，不买其他。

北二环农业路新房均价2万/m²，二手房均价在1.5~2.6万/m²；南二环航海路新房均价1.5万/m²，二手房均价为1.3~1.6万/m²。

而这样的价位，对想置业二环线的普通刚需而言很难扛得住，即便是在航海路。

去年10月，在贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》中，郑州刚需套均总价在112万元，套均面积87.74平方米。换算成刚需套均单价为1.28万/m²，按这个价位只能在郑州四环线徘徊！

房价，是航海路与农业路之间的“分水岭”，形成对区域人口的划分、筛选。那么，反过来，聚集的人群消费水平又影响着区域的商业发展格局。

商圈的分布便一目了然。

二七商圈作为郑州第一大商圈，短时期内，无可撼动，由于在一环线内，我们暂且不论。

且第二大商圈，其核心正位于北二环农业路附近。花园路商圈经过而多年的沉淀和积累，伴随国贸360、正道中环百货、丹尼斯花园路店、万达中心、正弘城、建业凯旋广场等大型商业综合体的聚集，金水区的商业核心从紫荆山附近转移到花园路农业路附近。

再东二环未来路，在CBD商圈的辐射范围内。西二环桐柏路，【王府井(600859)、股吧】锦艺城、中万达等托起西郊的一片天！

而南二环航海路呢？

3

管城商业的贫瘠

航海路，可大致分为三段二七区段、管城区段和经开区段，其中管城区段约占航海路2/3。

一眼望去，航海路的商业项目估计一口气念不完，但真正拿得出手的寥寥无几。

从西到东分布的商业项目帝湖百货、丹尼斯大卖场、二七万达、京莎广场（改造中）、福都百货、富田太阳城购物广场（改造中）、美景龙堂万科广场、丹尼斯航海天地、盛华里。

帝湖百货

回首过去，帝湖百货算得上航海路上出现最早的商业项目，依附郑州布瑞克房地产开发有限公司于2006年开业，坐拥可容纳5万人的社区，算得上特殊的存在。而15年后，背后金主落幕，仅靠华润万家超市苟延残喘，算是“特殊的存在”吧！

二七万达广场作为万达在郑州布局的第二个商业项目，62万方的建筑面积，17万方的商业面积，可满足消费者吃喝玩乐购的“一站式”消费需求，自开业以来有近十年的沉淀，如今的二七万达商圈成为郑州西南城市经济发展的增长极！

二七万达

与二七万达相距不远的京莎广场，现如今在佳兆业接手后正处于升级改造状态，估计今年会与市民见面。

无独有偶。作为管城南部商业的起，福都广场和富田太阳城购物广场自2012年前后诞生以来，一直作为管城商业的代表。可作为八年前的商业体，业态、品牌及装潢等显然已经不能满足当下人们多样化的消费需求。因此，富田购物广场早在去年便开始了外立面的改造升级，现如今内部也已悉数搬空，等待新业态、新品牌的填充！

2018年开业的美景龙堂万科广场，算是给管城南部商业带来了新鲜感，但这只是一时，4万方的建筑面积便足以证明！

福都广场

目前，在管城商业的发展格局中，只有以福都广场为代表的社区型商业体，它们共同的特是体量小、业态不够全、消费者购物体验感不强，仅能辐射周边两公里范围内的小区。对于社区居民而言，挤进二环线置业已实属不易，面对房贷等各种生活压力，消费水平有限，也很难吸引大型城市购物综合体的布局！

盛华里

而在2019年年底开业的盛华里，以6万方的体量辐射周边近十万人口，打破区域内无购物中心可逛的尴尬局面！但它在经开区，而非管城！

可能有人会说，管城区不是还坐拥“金腰带”地铁5号线吗？它将郑州各大商圈串联起来，打破了地域性限制，让各大购物中心（社区型商业体）跨越空间制约实现更大辐射范围。

是的，地铁5号线成功地将管城市民运送到其他商圈的购物综合体！

购物中心、大型城市综合体的发展布局，与周边的经济活力、人口密度、消费层次有着很大关系。彼此之间相互成就，也正因如此，管城商业与其他各区相比，“马太效应”愈发明显，这可能会让本就荒凉的管城商业更加荒凉！

比如说7-11、盒马鲜生等为啥落地花园路商圈、CBD商圈而不来管城，因为管城没有哺育它们生存的商业沃土。

至于，在管城这片商业贫瘠的土地上，何时能够迎来一颗参天大树！让我们擦亮双眼，拭目以待！

声明本内容和图片来源于网络，仅供分享，不作商业用途。如有侵权，请联系及时删除。

撰/编辑木易

了又 · 图片直接阅读

－★★★★★－

提供线索

寻求报道

商务合作

微bangjun2016