自由征途
◎ 来源 | 地产密探(IDreal-estate-spy)
◎ 编辑 | 密探君
4月1日晚间,【金科股份(000656)、股吧】披露2020年财报,如此前预告“剧透”,多项指标的确“抢眼”。我们要特别说的,是这份财报不想张扬却又必须披露的重大隐秘息。
先业绩,在金科2020年财报中这是被着力凸显的,也是希望广大股东、地产同行及合作伙伴们需要知道的。
2020年,金科总营业收入877亿元,同比增长29.4%;归母净利70.3亿,同比增长23.9%,扣非后归母净利同比增幅7.86%;经营净现金流145.09亿元,同比剧增548%。
对中小股东投资人来说,最关心每年能派发多少现金红利。按金科董事会最新方案,与2019年一样,2020年每10股现金分红4.5元(含税),总分红近24亿元,占金科2020年归母净利润约34.7%。
最近三年,金科去年现金分红占该年归母净利的比例有所降低,降幅7.8个百分,董事会或考虑到有更多要干的事情,比如继续降负债,保财务安全。
截至去年底,金科剔除预收款后资产负债率69.85%,比2019年底降低5个百分;净负债率75.07%,同比降低45个百分;现金短债比1.34倍,对照“三道红线”要求“零”踩线。
这估计要归功于金科全国销售团队拼全力卖房,去年销售回款2011亿元、回款率90%,年末账上现金余额约435亿元、同比增长20.86%。
这并不意味着金科转入绿档就万事大吉,要知道地产同行们都很拼命。就像万科郁亮说的,管理红利是全方位竞争,自然包括财务,万科去年发债利率就知道了。
注金科2020年报披露融资余额及成本等
金科管理层近期目标计划,在去年销售金额2232亿元(同比增长20%)基础上,2021年销售目标超2500亿元,依此计算预增长12%。不难出,金科对销售预期趋于保守。
从金科去年新增土储,计容建筑面积2364万平方米,二三线(含新一线)城市占比近80%。虽然安全边际相对较高,但3月份全国“两会”以来,从国家监管层到各地政府“上下其手”,密集打出调控“组合拳”,重区域竞争日趋激烈。
按照金科五年规划,在地产主业战略上,试图在“周转效率型” 与“品质利润型” 之间寻找新的平衡。也就是说,金科既想规模更大,还要利润率。另外,金科要发力代建和城市更新,尤其是城市更新,前不久已跟成都金牛区签下合作框架。
对金科财报明面上的通俗解读,就到这里。接下来,地产密探再说两有关金科不为人知的重大重大息,财报虽有披露,但不易引起外界注意。
第一,金科置集团,这是一个产城平台,源自2019年上半年金科与成都房企置的合作。彼时,金科置被寄希望“未来三年将围绕旅、康养、产业、新商业领域四大板块,打造全新的业态,预计并表后将实现500亿销售额”。
据金科披露,金科置目前仍属金科合营企业。2020年初,金科对其投资额约4.7亿元,年内追加投资约3.48亿元,按权益法下确认的投资收益约4508万元,其他综合收益约1121万元。金科置存续债务余额约7197万元。
第二,一揽子商业地产项目收购。去年3月份,坊间爆料昆明爱琴海购物公园“易主”,收购方就是金科的“马甲”,这被视为金科布局商业的标志性事件。
但上述重大事情,远不止于此。
据金科2020年财报,去年3月底,金科与上海爱琴海商业集团、 红星【美凯龙(601828)、股吧】控股集团及其子公司曾签订协议, 由重庆金科喆美商管公司分别收购美凯龙控股、 上海爱琴海旗下“昆明爱琴海购物公园” 、 “重庆爱琴海购物公园” 、 “慈溪爱琴海购物公园” 三个经营性物业项目。
红星美凯龙控股、上海爱琴海及相关交易方,系金科主要股东广东弘敏实际控制人所控制的公司。另据收购协议,金科商管分别与上海爱琴海、 美凯龙控股设立合资公司, 分别负责商业运营管理业务和商业物业拓展业务。
金科2020年报披露,收购上述3个项目应付总股权对价约21.05亿元,截止报告期末尚有1.09亿元股权转让款未支付。去年7月份,金科曾申请发行昆明爱琴海ABS产品,融资16.85亿元。
另据披露,去年金科曾委托红星美凯龙家居提供“一站置家” 营销策略服务, 后者为金科新签约客户(业主) 提供总额3亿元家居产品购物现金抵扣券, 使用期限2020年5月1日至2023年8月31日,金科此次营销服务付费2.55亿元。
注意!据媒体最新披露,红星美凯龙控股集团近日将旗下红星地产18%股权出售给“另类投资机构”私募基金平台远洋资本,股权交易对价10.3亿元。
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自由征途
金科年报首曝21亿并购案,吞下3个爱琴海购物公园
◎ 来源 | 地产密探(IDreal-estate-spy)
◎ 编辑 | 密探君
4月1日晚间,【金科股份(000656)、股吧】披露2020年财报,如此前预告“剧透”,多项指标的确“抢眼”。我们要特别说的,是这份财报不想张扬却又必须披露的重大隐秘息。
先业绩,在金科2020年财报中这是被着力凸显的,也是希望广大股东、地产同行及合作伙伴们需要知道的。
2020年,金科总营业收入877亿元,同比增长29.4%;归母净利70.3亿,同比增长23.9%,扣非后归母净利同比增幅7.86%;经营净现金流145.09亿元,同比剧增548%。
对中小股东投资人来说,最关心每年能派发多少现金红利。按金科董事会最新方案,与2019年一样,2020年每10股现金分红4.5元(含税),总分红近24亿元,占金科2020年归母净利润约34.7%。
最近三年,金科去年现金分红占该年归母净利的比例有所降低,降幅7.8个百分,董事会或考虑到有更多要干的事情,比如继续降负债,保财务安全。
截至去年底,金科剔除预收款后资产负债率69.85%,比2019年底降低5个百分;净负债率75.07%,同比降低45个百分;现金短债比1.34倍,对照“三道红线”要求“零”踩线。
这估计要归功于金科全国销售团队拼全力卖房,去年销售回款2011亿元、回款率90%,年末账上现金余额约435亿元、同比增长20.86%。
这并不意味着金科转入绿档就万事大吉,要知道地产同行们都很拼命。就像万科郁亮说的,管理红利是全方位竞争,自然包括财务,万科去年发债利率就知道了。
注金科2020年报披露融资余额及成本等
金科管理层近期目标计划,在去年销售金额2232亿元(同比增长20%)基础上,2021年销售目标超2500亿元,依此计算预增长12%。不难出,金科对销售预期趋于保守。
从金科去年新增土储,计容建筑面积2364万平方米,二三线(含新一线)城市占比近80%。虽然安全边际相对较高,但3月份全国“两会”以来,从国家监管层到各地政府“上下其手”,密集打出调控“组合拳”,重区域竞争日趋激烈。
按照金科五年规划,在地产主业战略上,试图在“周转效率型” 与“品质利润型” 之间寻找新的平衡。也就是说,金科既想规模更大,还要利润率。另外,金科要发力代建和城市更新,尤其是城市更新,前不久已跟成都金牛区签下合作框架。
对金科财报明面上的通俗解读,就到这里。接下来,地产密探再说两有关金科不为人知的重大重大息,财报虽有披露,但不易引起外界注意。
第一,金科置集团,这是一个产城平台,源自2019年上半年金科与成都房企置的合作。彼时,金科置被寄希望“未来三年将围绕旅、康养、产业、新商业领域四大板块,打造全新的业态,预计并表后将实现500亿销售额”。
据金科披露,金科置目前仍属金科合营企业。2020年初,金科对其投资额约4.7亿元,年内追加投资约3.48亿元,按权益法下确认的投资收益约4508万元,其他综合收益约1121万元。金科置存续债务余额约7197万元。
第二,一揽子商业地产项目收购。去年3月份,坊间爆料昆明爱琴海购物公园“易主”,收购方就是金科的“马甲”,这被视为金科布局商业的标志性事件。
但上述重大事情,远不止于此。
据金科2020年财报,去年3月底,金科与上海爱琴海商业集团、 红星【美凯龙(601828)、股吧】控股集团及其子公司曾签订协议, 由重庆金科喆美商管公司分别收购美凯龙控股、 上海爱琴海旗下“昆明爱琴海购物公园” 、 “重庆爱琴海购物公园” 、 “慈溪爱琴海购物公园” 三个经营性物业项目。
红星美凯龙控股、上海爱琴海及相关交易方,系金科主要股东广东弘敏实际控制人所控制的公司。另据收购协议,金科商管分别与上海爱琴海、 美凯龙控股设立合资公司, 分别负责商业运营管理业务和商业物业拓展业务。
金科2020年报披露,收购上述3个项目应付总股权对价约21.05亿元,截止报告期末尚有1.09亿元股权转让款未支付。去年7月份,金科曾申请发行昆明爱琴海ABS产品,融资16.85亿元。
另据披露,去年金科曾委托红星美凯龙家居提供“一站置家” 营销策略服务, 后者为金科新签约客户(业主) 提供总额3亿元家居产品购物现金抵扣券, 使用期限2020年5月1日至2023年8月31日,金科此次营销服务付费2.55亿元。
注意!据媒体最新披露,红星美凯龙控股集团近日将旗下红星地产18%股权出售给“另类投资机构”私募基金平台远洋资本,股权交易对价10.3亿元。
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