我来解释一下第二。首先，一个项目4%利润率，这4

我来解释一下第二。
首先，一个项目4%利润率，这4%是销售净利率，不是投资收益率，投资收益率会比这个数字高很多。
其次，这4%销售净利率，不是年化的，短平快项目，从拿地到回款不用1年时间，这算为年化，数字会更大一些。
我觉得万科的主要问题还是利润增长方面，每年赚了不少钱，分了一部分利润，剩下的钱也没加大力度买地扩大规模，而是多元化，多元化花了不少钱，但是利润跟地产比还是差老远了，为了维持高ROE，在持有物业做折旧减值，做低净资产，然后缓慢结算预售额，做高合同负债（合同负责是无息负责），以此做高权益乘数，从而维持高ROE。
按照财管关于增长率的公式:可持续增长率=ROE，万科的增长确实是低于理论增长率的，投资者理论收益率=EPS增长率+股息率，如果万科利润增长率上不来，拿着万科收益就比较尴尬。除非1.万科重回平均15%的增长率，2.万科多元化得到市场认同，市场给万科一个更高的PE估值我感觉你写的这些东西都没有谈及具体的业务具体的项目，股价如果大幅波动，是加仓?还是不动还是减仓，会变成很难抉择的事情。

1.房地产开发的商业模式，我的理解是一个萝卜一个坑。开发一个项目卖一个项目，这和搞基建差不多，如果要投资万科，那万科搞的项目，不说全部去调研一遍，那起码也要抽样调研几十个吧，这样心中才有底吧。但如果这样做又太费时费力，那最终只能谈谈宏观，研究企业流于表面。

2.我对于房地产企业最大的担心在于，它们所有的东西都是买来的，比如土地，材料等等，但现在啥东西都在涨价，而房企又很难对下游的消费者议价，两头不讨好。前些日子有球友调研过万科的一个项目，各家都非常有实力去挣那块土地，最后万科拿下来了，然后算一算发现，净利润4%左右，赚的就是个辛苦钱，我不知道这是不是所谓的“管理红利”，但我觉得净利润4%的项目万科还要挣，那我为什么要投资万科？买银行理财都不止4%，还不用我操心也没有本金的损失。

3.房地产市场近几十年来都是呈上升趋势，别的国家一般都经历了波峰波谷，我倾向于认为我们也会有波谷，但我们从未经历过波谷，会发生什么完全不知道。另外现在民众基本上都认为投资房子一定会赚钱，我觉得这个现象还是比较危险的，人多的地方我不去。

随便谈谈。。。