万科2020年报销售突破7000亿，全面拥抱管理红利时代

出品｜腾讯新闻小满工作室X财见

/刘易斯

“对于房地产行业，2020 年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。房地产行业已经正式从‘金融红利时代’步入‘管理红利时代’ 。”在3月30日发布的年报中，中国地产龙头万科（000002.SZ，2202.HK）这样总结过去一年。

于31日举行的业绩会上，郁亮、祝九胜等管理层也在不断传递这一洞察。在这家标杆房企来，行业规则正在发生深刻变化，这远比去年取得的亮眼成绩更加重要。万科将如何面对这一变化，是市场的重关切，由此延展而出的讨论占据了业绩会的主要篇幅。

显然，万科正在努力为“管理红利时代”打好基础，最新财报就是答案。

业绩稳健增长累计分红达836.9亿

面对去年的疫情“黑天鹅”以及更加严格的行业调控，万科依然取得了稳健的增长。

年报显示，万科2020年实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%，首次突破4000亿元。综合毛利率为29.3%，继续维持在行业优秀水平。归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比增长6.8%。

同时，房地产开发业务的销售面积达到4667.5万平方米，同比增长13.5%。销售金额突破7000亿元大关，达到7041.5亿元，同比增长11.6%。值得注意的是，2019年这个数字为3.9%，如今增速重回10%以上，颇有大象起舞的味道。

此外，万科的每股收益为3.62元，同比增长4.52%。根据同日披露的分红派息预案，2020年公司拟合计派发分红145.2亿元，同比增长23%。

市场对于万科业绩稳健的印象，来源于长期持续稳定的回报。根据历年核心数据显示，万科归属于上市股东的净利润近10年的年复合增长率超过19%，加权平均ROE连续10年维持在19%以上，并已连续29年现金分红，自上市以来的分红累计达到836.9亿元。

实现稳健增长的同时，万科手里的资源也满足了未来发展需要。2020年，万科获取新项目168个，权益规划建筑面积2058.8万平方米，按照权益投资金额计算，新获取项目86.6%位于重城市群；年末在建项目、规划中项目的权益建筑面积分别约为6380.8万平方米、3127.4万平方米；现有项目计划2021年新开工3148.4万平方米。

一季度全面“转绿” 资金弹性充足

在万科来，去年8月“三道红线”出台，再次改写了行业规则，影响不亚于当年的土地招拍挂制度，依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，终结了房地产的“金融红利时代”。

凭借长期健康的财务状况，万科在保持良好抗风险能力的同时，也在为迎接“管理红利时代”打下基础。

2020年，万科的经营性现金流为531.9亿，较上年增加16.42%。至此，万科已经连续12年实现经营性净现金流正，成为行业独家。2020年，万科持有货币现金1952亿元，为一年内到期有息负债的2.4倍。另外，用评级长期保持行业领先。

比照“三道红线”新规，万科已有两项指标达标，为“黄档”。其中现金短债比为1.8倍，远大于1倍的要求；净负债率为18.1%，远低于100%的要求。目前仅有剔除预收账款的资产负债率一项尚未达标，为70.4%，略微超出“绿档”70%的阈值。不过，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，万科有心在一季度回到“绿档”。

值得注意的是，万科在去年进一步降低了净负债率，从33.9%降低到18.1%，从而连续20年低于40%，远低于行业平均水平。

万科董事会主席郁亮补充道只要负债率在合理范围内，万科不会刻意追求低。“如果在低，那是万科在等待机会。比如，今年推出的集中供地制度就要求资金有很大的弹性，否则就会有很大的压力。我们在无意中等待这样的市场变化带来的机会。”

地产业进入淘汰赛 新时代大有可为

万科总裁、首席执行官祝九胜表示，“管理红利时代”的一大特征，就是竞争更加充分，竞争的烈度会显著提升，企业需要更全面的能力，“既要避免致命的短板，也要打造制胜的长项”。

万科年报用词更为直接，行业已经进入淘汰赛，“管理红利时代决定的是企业的生存，不能胜出则意味着被淘汰”。

但对坚持长期主义的万科而言，管理红利时代的到来则意味着机会，依然“大有可为”。在正视变化与风险之后，祝九胜认为新的机会来自三个方面客户的需求、城市的发展以及科技的融入。

实际上，这既是万科拥抱管理红利时代的展望，也是对2020年的回顾。

年报显示，在房地产领域，万科已从开发为主转向开发与经营并重，从单一住宅产品开发转向全品类、全周期视角，聚焦提升综合住区的开发和服务能力。

从实际表现来，万科已在城市更新、TOD等领域逐步建立领先优势。年报显示，万科近年打造的深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街等多个城市更新项目，让城市历史化街区焕发活力，成为了城市化新地标，受到当地政府和居民的认可。

在“轨道+物业”的TOD模式方面，万科提前布局，近两年开发运营的深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、重庆天地等多个项目也已成为当地TOD综合开发的代表项目。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积约363.4万平方米。

此外，万科的新业务转型已见成效，在物业服务、租赁住宅、物流仓储等多个新赛道优势明显。

其中，在物业服务方面，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目，市场竞争力优势明显，签约及接管面积持续扩大。

在租赁住宅方面，万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商，截至2020年底开业达14.24万间，实现全年营业收入25.4亿元，同比增长72.33%，整体出租率超过95%。

在物流仓储方面，经过5年发展，万科旗下“万纬物流”已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商，2020年管理项目实现营业收入18.7亿元，同比增长37%。

在科技赋能方面，万科启动了“龙抬头计划”，将科技融入业务，持续强化科技对各业务的支撑，提升服务能力和管理水平，形成新的竞争优势。

年报显示，万科已将科技应用于审图智能化和营销数字化当中。在设计方面，AI审图技术由万科自主研发，人工智能识别准确率达到90%，已在万科所有住宅项目落地，审图的质量和效率都远超人工。除万科自有项目外，该技术已在深圳市的房屋建设类施工图纸和应用中广泛使用。

在工程方面，万科通过工地管理APP和基于物联网的智慧工地体系，提升了工地管理效率和建设品质；在销售方面，万科的“易选房”APP总用户数突破了1000万，通过业务流程数字化，为客户提供了VR数字沙盘、VR选车位、线上带、在线选房等，为客户购房提供了便捷体验。

此外，万物云作为开展数字人民币试的首批企业，率先完成了与中、农、工、建四大国有银行的对接，用户可在万物云社区app“住这儿”使用数字货币线上缴纳物业费。

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