简单聊聊万科地产

（章同步至认真做价投的予妈）——予妈个人的投资记录，仅供交流，不作为投资建议。

房住不炒，似乎也成了大家不爱买地产股的理由，普遍很悲观。估计也确实没有几个行业像房地产这样，被各种调控虐了千百遍，大家对房子真是又爱又恨，成了全民最关注的行业之一。今天以2020年中报数据为基础来简单谈谈万科。

万科毫无疑问成了不少人住房以及物业管理的首选。房虽然不能炒作，但是人们对住房质量提升的追求是不会变的，再者城镇化还没有结束，虽然速度会放慢一，而“三道红线”下可能会迫使行业出现新的分化，龙头价值会更加凸显，小房企弯道超车就越发困难。就例如带量采购以及社保降价等促使创新药和仿制药的分化，供给侧改革和环保趋严给水泥行业带来的分化那样，每个行业的成熟都在一系列的外部、内部环境改变中促成的。当所有人都感到艰难的时候，也许就是好学生的高光时刻了，前提是相房地产市场还有机会，且股票估值可以接受，这是买入万科的大体逻辑判断。

2020年全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%。其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%。房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，比上年增长3.7%，其中，住宅施工面积655558万平方米，增长4.4%。房屋新开工面积224433万平方米，下降1.2%，其中，住宅新开工面积164329万平方米，下降1.9%。房屋竣工面积91218万平方米，下降4.9%，其中，住宅竣工面积65910万平方米，下降3.1%。房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%。疫情影响下数据称不上靓丽。

而去年上半年同样受到影响，万科的经营情况保持的不算差

万科的经营管理一直是比较稳健的，这几年ROE稳定在20%左右，销售毛利率和净利率也还不错，保持行业较高水平，这是经营的核心。

房地产从过去的土地红利、金融红利可能向管理红利转变，而去年的“三道红线”也许就是标志之一，三道红线分别如下 

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%

2、净负债率大于100%

3、现金短债比小于1倍

房地产的高杠杆是大家熟知的，风险也可想而知，虽说这是行业特，但是各企业也是表现各异。予妈简单算了下，以去年中报为例，万科剔除预收款后的资产负债率大概为75%，Q3稍微下降了一，但是仍然没有达到红线要求，不过万科很多是经营性负债，而有息负债金额为2730亿元，占总资产的比例为15.1%。有息负债又以中长期负债为主，一年以上有息负债1762亿元，占比为 64.5%，短期借款和一年内到期的有息负债合计968亿元，占比为35.5%。

而净负债率为27%，远超同行，现金短债比约为2倍。

国家给房企设定的三道红线，倒逼企业提升管理水平，谁的融资渠道更广，成本更低，谁就更有可能存活得更好，比起过去只需拼命贷款拿地即可，未来的要求可是高出不少。下面是万科有息负债情况，总体来说融资成本还可以

根据Wind介绍，2020年，房地产行业用债融资成本为4.51%，海外债融资成本为8.32%，在金融严监管的背景下，财务稳健的龙头房企与国企融资规模和成本优势明显。在融资成本方面，千亿以上企业海外债券融资成本均值在8%以下，而同期的300-500亿、100-300亿企业海外债融资成本均在10%以上。2020年，龙头房企成功发行多笔低成本债券，如万科、保利、中海等企业多笔公司债券票面利率在3.6%以下，龙湖、绿城等企业部分海外债券票面利率在4.0%以下，企业融资优势明显。

据证券之星报道，2021年，央企、国企背景的房企以及三道红线中黄绿两档的大型房企融资利率普遍较低，而红档内房企及中小房企的融资利率相对较高。万科、华润、中海、保利、华侨城、金融街、首开等房企发债利率普遍低于4%；民营房企中，2021年发债利率能达到这一水平的只有龙湖和滨江两家。

有了较为出色的融资能力，相万科在未来的竞争中不轻易倒下，一直喊着要活下去的是他，估计能好好活下去的也会有他，有危机意识嘛。

融资能力和经营能力是相辅相成的，可以发债，银行愿意授，也是基于公司的经营状况。说一千道一万，拿地盖房子以及销售的能力才是最关键的。

现有待开发、已开发的房子（存货）逐年提升，且预售情况良好，去年上半年由于疫情影响，房子建设期被拉长，导致收入有所下降，但是只要合同负债（预售房子，但未达到确认收入条件）没有降低就还好。

另外，万科这几年与其他房企合作开发的项目越来越多，截至去年上半年，对联营和合营企业的投资额达到1282亿元

长期股权投资

下图可以出这几年明显的趋势

随着地价越来越贵，不仅是万科加强了与其他房企间的合作，其他大房企也是如此，例如保利地产，对联营和合营公司投资额也达到了580亿左右。

这在一定程度上反映出小企业的生存状况可能不是那么好，毕竟房地产的黄金时期已经过去了。想想过去不管是自住或是投资，有多少人会说我要买知名品牌开发商的房子？只要买了房子就能赚钱，压根不管背后的企业是谁。在吃了不少亏以后，大家已经慢慢形成共识了，要买核心城市、核心地段、管理好的品牌小区的房子。

因此这可以成是品牌开发商的机遇，有些小房企以前拿了地，担心实力不够转而寻求与大企业的合作。而前段时间所说的集中供地，个人认为也是利好大开发商，毕竟一个项目动辄投资十多亿、几十亿甚至百亿的，能同时拿地建设的又有几个呢？小房企的机会是越来越少了，并且集中供地的几乎都是国内最好的城市，同时也是万科的主要市场，这也是中万科的因素之一。

对于房地产的未来，予妈并没有那么悲观，反而认为一些政策和调控是更加利好大房企的，尤其是长期经营稳健的公司。另外以19年的数据为基础，用DCF给万科估值，未来增长率只有2-5%，折现率去到15%，还能支撑现在的估值。大家是有多不好房地产呀？当然了，也可能是自己的逻辑错了或者哪里理解不到位。

今天就简单谈到这里，后面有时间再进行补充吧。

（章同步至认真做价投的予妈）——予妈个人的投资记录，仅供交流，不作为投资建议。