为什么融创的股票跌跌不休？

      今年以来，融创的股票跌跌不休，跌幅达到近百分之四十，公司股票跌到只有5倍的PE，公司的营业净利润不错，净利润的增速也不错，股息率远超银行定期存款利率，还有近万亿已售未结，两三年的利润似乎很有有保障。但市场给的估值水平越来越低，有人认为是市场的误读和错杀，也有人认为本该如此。下面就下跌的因加以分析。

        影响房地产估值的最大因素就是盈利的持续性，房地产公司未来两年的盈利似乎已有保证，但两年后呢，不确定性太大，主要因就是房地产是个特殊的行业，首当其冲的是加工料为土地，不像茅台酒的料高粱，也不像芯片的料多晶硅，这些都是源源不断的东西，随着科技的进步会越来越多，越来越便宜。而土地资源则是一次性的，用了就没有了，而且熟地越来越少，价格越来越高，造成行业的利润越来越薄。这个项目挣了大钱不能保证下个项目同样挣钱，甚至可能出现亏损。房地产物业公司有不少上市，市场给出PE20倍、30倍的估值水平，因就在于物业公司盈利的持续性上，几十年稳稳的盈利是确定的可预期的。而房地产公司的可持续性则受到了广泛的质疑，财务稳健的公司，有稳定商业租金的公司市场也会给与较高的估值。龙湖、万科等公司就有了较高的估值。

       融创的成长故事就是一个超级黑马的故事。超常的发展必将是杠杆最大化，所以说触及了“三道红线”是意料之中的事，超高的杠杆就给市场造成财务不安全的印象，特别是相对于龙湖万科的过高的贷款利率，无法与财务稳健挂钩，也就难于提高估值水平。

       融创的旅城和特色小镇，是在熟地“招拍挂”无利可图的情况下实施的盈利模式变换，通过大规模的开发和特色配套将生地变为熟地的过程，本质上还是为了低价拿地，但由于配套会沉淀大量利润而导致短期利润下降，再加上开发周期太长，前期投入大，利润回报偏向于后期，长期这些项目有利于公司的持续发展，但短期内降低净利润，给净利润的持续增长带来利空。

       以上的因就是融创股票下跌的主要因，房地产蓬勃发展的时代已经结束，房地产上市公司的普遍低估值水平也代表着这种情绪的宣泄，房地产行业的”空调大战“已经开始。谁是最后的”格力、美的“我们无法判定，我们只能等待时间来证明。