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记录截至2020年11月北京上海深圳新房二手房市场息跟踪，2020年12月6日星期日。

作者：国宝级人物
2020-12-08 10:26:33
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【房地产-REITS-万科A】记录截至2020年11月北京上海深圳新房二手房市场息跟踪，2020年12月6日星期日。

参考美国以及纽约曼哈顿的楼市百年发展历史

对标纽约曼哈顿百年楼价历史核心城市，核心地段，好物业的房子。就是帝都老破大，非此完全回避。一个不断适应重大经济，政治和社会变化的市场。易涨难跌，涨多跌少，跌30%到翻倍，均属正常。

近60年以来，核心城市的房价涨幅更高，是跑赢印钞机的少数资产之一。核心城市涨幅明显，1940-2010年，纽约曼哈顿房价从86美元/平涨到11517美元/平，上涨133倍。1975-2006年，纽约、洛杉矶房价指数持续正增长，2006年较1975年分别上涨7倍、14倍。

如今的北上深北京正会回到上涨通道，上海用4年时间回到最高，深证连续上涨3.5年。然而，阶段性的最低值，只回撤20%。

确实是易涨难跌，涨多跌少，跌30%到翻倍，均属正常。

===== 以下摘要 =====

【2020年上半年我的判断没错，就是阶段性低】可以基本确认的是北京二手房，2020年第1季度就是自2017年调控以来的价格最低。最高回撤北京-16%，上海-19%，深圳-6%，廊坊-43%，青岛-18%。这大概就是阶段性历史低。坚决回避金领公寓收租模式，商住公寓坚决不能碰！

【新房成交情况一二线打平，三四线继续跌】 分结构来，11 月一线同比+46%，环比+13%，年初以来累计同比+0%；二线同比-3%，环比+5%，年初以来累计同比0%；三四线同比+22%，环比-5%，年初以来累计同比-3%。

【二手房成交情况一线明确上涨，明显领涨，二线继续跌。】其中一线城市 11 月同比+45%，环比+15%，累计同比+20%；二线城市 11 月同比+3%，环比+19%，累计同比-11%。成交价格11 月环比+1%，较年初+6%；其中一线环比+3%，较年初+9%；二线环比+0%，较年初+6%。

【一二线城市二手房价格趋势】 1）自年初以来，上海+17%，令人惊讶！其中的因之一是，2020年1月上海楼市第二次价格探底。2）二线城市涨跌互现，无锡+22%，东莞+25%，厦门+16%，合肥+12%。如今，这些城市已收紧调控政策。（注dang的一城一策，动作很快。）

【北京二手房市场成交量稳定，价格正式回升】

1）成交量，这是一个稳定的市场二手房成交量月均=1.4万套，略高于2019年，略低于2016年，比较2017年月均2.2万套，相距甚远。

2）北京二手房价正式回升

本轮成交价最高时间2017年3月，最高价=6.69万/平方米。

本轮成交价最低时间2020年2月，最高价=5.40万/平方米，相对最高变幅=-19.2%，跌幅周期=3年。（注3月度成交0.4万套，创历史最低值。2020年一季度的20031套仅为平均值的47%，是近8年的最低值。）

如今，2020年11月，成交价=6.1万/平方米，相对最高变幅=-9%，相对最低变幅=13%。（注市场实际接触，感觉不到涨幅？！）

【北京住宅租赁市场】出租率和租金水平持续降低。

【上海二手房市场温和上涨啦3年，价格已回到2017年最高，再涨就是收紧调控】

1）以成交量判断，2018年持续温和上涨啦3年。

2020年11月，上海二手房成交3.2万套，连续两个月超过3万套，1-11月累计月度平均=2.1万套，预计超过2019年。对比2015年=3.0万套，2016年=3.1万套，2017年=1.3万套，2018年=1.4万套，2019年=1.9万套。

2）上海已回到2017年最高过去4年，上海楼市价格，有两次阶段性低，平均跌幅接近20%，与北京类似。

本轮成交价最高时间2017年4月，最高价= 5.73万/平方米。本轮成交价第一次最低时间2018年11月，月度均价=4.63万/平方米，相对最高变幅=-19.2%，跌幅周期=1.5年。（注2018年11月，成交1.4万套。）本轮成交价第二次最低时间2020年02月，月度均价=4.7万/平方米，相对最高变幅=-18%，跌幅周期=3年。（注2020年02月，成交0.3万套。）如今，2020年11月，成交价=5.7万/平方米，相对最高变幅=持平，相对最低变幅=23%。

【深圳二手房市场在我来，深圳没有理由不调整-20%，下跌周期还早着那】

1）以成交量判断深圳没有2017年高调控，成交量自2017年持续放大，直至2020年7月达到峰值。

2020年7月，二手房成交1.3万套，远超过2015年大牛市的月均1.0万套。随后就是深圳8条措施收紧楼市调控:落户满三年方可购房。

2）深圳是与上海/北京完全不同的价格走势。2017年01月至2020年7月，二手房价格连续上涨3.5年，几乎没有调整。

本轮成交价最高时间2020年7月，最高价=7.2万/平方米。2017年1月份深圳二手房均价达48073元/㎡，连续上涨3.5年，涨幅+50%，年均复合增长12%（6年翻倍）本轮成交价最低时间还未出现。如今，2020年11月，成交价=6.9万/平方米，相对最高变幅=-4%。成交价格，较年初+7%，11 月环比+5%，同比+12%。（注在我来，深圳没有理由不调整-20%，下跌周期还早着那。）而且，近期深圳一手房“打新股”，完全收紧调控中的正常现象，通常不会蹦达多久，就烟消云散啦。

===== 以下全 =====

【房地产-REITS-万科A】记录2020年上半年北京上海深圳楼市息跟踪，2020年7月23日星期四。

【新房成交情况一二线打平，三四线继续跌】分结构来，11 月一线同比+46%，环比+13%，年初以来累计同比+0%；二线同比-3%，环比+5%，年初以来累计同比0%；三四线同比+22%，环比-5%，年初以来累计同比-3%。

【一二线城市二手房价格趋势】 1）自年初以来，上海+17%，令人惊讶！其中的因之一是，2020年1月上海楼市第二次价格探底。2）二线城市涨跌互现，无锡+22%，东莞+25%，厦门+16%，合肥+12%。如今，这些城市已收紧调控政策。3）我估计上海马上加强调控。

图表 2、一二线城市成交量趋势 （注北京正常。上海，月均2.5万套，但是近期连续2个月超过3万套，达到2015年/2016年牛市的月均套数。）

【北京二手房市场成交量稳定，价格正式回升】1）成交量，这是一个稳定的市场二手房成交量月均=1.4万套，略高于2019年，略低于2016年，比较2017年月均2.2万套，相距甚远。2）北京二手房价正式回升本轮成交价最高时间2017年3月，最高价=6.69万/平方米。本轮成交价最低时间2020年2月，最高价=5.40万/平方米，相对最高变幅=-19.2%，跌幅周期=3年。（注3月度成交0.4万套，创历史最低值。2020年一季度的20031套仅为平均值的47%，是近8年的最低值。） 如今，2020年11月，成交价=6.1万/平方米，相对最高变幅=-9%，相对最低变幅=13%。

（1）二手房成交套数，11 月当月同比+54%，环比+34%，1-11 月累计同比+15%。（2）成交价格，较年初+3%，11 月环比+1%，同比+4%。（3）价格调涨占比，本月为 14%，较上月+2个百分，较年初+2 个百分

回顾历史的成交量二手房成交量月均=1.4万套，略高于2019年，略低于2016年，比较2017年月均2.2万套，相距甚远。成交量，这是一个稳定的市场。

不考虑国庆长假因素，实际上北京二手住宅网签量自5月以来已经连续7个月保持在1.6万套以上，网签水平非常平稳。

预估全年平均月度成交套数=1.4万套，略低于2016年水平。对比2015-2018 年月均新房成交量为 0.9/0.7/0.4/0.4 万套，二手房成交量为 1.6/2.2/1.1/1.3万套，合计成交量为 2.5/2.9/1.5/1.7 万套。

2017-2019年，成交量连续低迷3年，月均1.1-1.3万套。

北京二手房价小幅回升

本轮成交价最高时间2017年3月，最高价=6.69万/平方米。

如今，2020年11月，成交价=6.1万/平方米，相对最高变幅=-9%，相对最低变幅=13%。

这个数据与我爱我家的数据统计，偏差不大。

2020年2月，北京近3年的最低价，月度成交0.4万套，创历史最低值。

根据我爱我家北京区域交易数据，2020年11月北京二手住宅成交均价为59118元/㎡，较10月微升1.08%，基本持平。1-11月的整体成交均价为56864元/㎡，较2019年1-11月微涨0.56%，同样持平。

今年北京二手房价波动在时间线上与疫情的两次爆发重合，1-4月首波疫情爆发，二手房价持续低位企稳；5月首波疫情影响减小，二手房价回升；6、7月疫情反弹，二手房价下行；8月开始疫情影响逐步消散，二手房价重新小幅回升。2020年北京二手房价在二三季度波动相对更大，一、四季度相对平稳，整体房价与2019年持平。

据我爱我家研究院统计，2020年一季度北京全市二手住宅共网签20031套，环比去年四季度下滑43.26%，同比去年一季度下滑38.59%。

自2009年北京二手房交易量超过新房，进入存量时代以来，北京二手住宅平均每季度网签42661套，最低值为2012年一季度的19561套，今年一季度的20031套仅为平均值的47%，是近8年的最低值，疫情带来的冲非常明显。

2020年3月北京二手住宅网签量为7848套，环比2月增长116.26%，同比2019年3月下降51.11%。成交均价为53683元/㎡，环比下跌1.51%，同比下跌4.10%。

一季度整体网签量探底，但3月网签量回升明显，恢复到了1月交易水平的九成以上，房价维持在5.4万元/㎡上下，保持平稳。与去年3月相比，今年3月的网签量下跌超五成，节后市场规模被疫情直接腰斩。

【北京住宅租赁市场】出租率和租金水平持续降低。

【上海二手房市场温和上涨啦3年，价格已回到2017年最高，再涨就是收紧调控】 1）以成交量判断，2018年持续温和上涨啦3年2020年11月，上海二手房成交3.2万套，连续两个月超过3万套，1-11月累计月度平均=2.1万套，预计超过2019年。对比2015年=3.0万套，2016年=3.1万套，2017年=1.3万套，2018年=1.4万套，2019年=1.9万套。2）上海已回到2017年最高过去4年，上海楼市价格，有两次阶段性低，平均跌幅接近20%，与北京类似。本轮成交价最高时间2017年4月，最高价= 5.73万/平方米。本轮成交价第一次最低时间2018年11月，月度均价=4.63万/平方米，相对最高变幅=-19.2%，跌幅周期=1.5年。（注2018年11月，成交1.4万套。）本轮成交价第二次最低时间2020年02月，月度均价=4.7万/平方米，相对最高变幅=-18%，跌幅周期=3年。（注2020年02月，成交0.3万套。）如今，2020年11月，成交价=5.7万/平方米，相对最高变幅=持平，相对最低变幅=23%。

上海二手房市场

二手房成交套数，11 月当月同比+73%，环比+7%，1-11 月累计同比+20%。（2）成交价格，较年初+17%，11 月环比+3%，同比+13%。（3）价格调涨占比，本月为 42%，较上月+4个百分，较年初+23 个百分。

回顾历史的成交量2020年11月，上海二手房成交3.2万套，连续两个月超过3万套，1-11月累计月度平均=2.1万套，预计超过2019年。对比2015年=3.0万套，2016年=3.1万套，2017年=1.3万套，2018年=1.4万套，2019年=1.9万套。以成交量判断2018年持续温和上涨啦3年。

上海二手房成交价小幅上升？判断不对，上海已回到2017年最高。过去4年，上海楼市价格，有两次阶段性低，平均跌幅接近20%，与北京类似。

本轮成交价最高时间2017年4月，最高价= 5.73万/平方米。

本轮成交价第一次最低时间2018年11月，月度均价=4.63万/平方米，相对最高变幅=-19.2%，跌幅周期=1.5年。本月业主成交周期由117 天上升至 119 天，议价空间由 4.6%进一步提升至 5.0%。上海二手房市场已连续调整一年半有余，潜在购房者观望情绪较浓。（注2018年11月，成交1.4万套。）

本轮成交价第二次最低时间2020年02月，月度均价=4.7万/平方米，相对最高变幅=-18%，跌幅周期=3年。（注2020年02月，成交0.3万套。）

如今，2020年11月，成交价=5.7万/平方米，相对最高变幅=持平，相对最低变幅=23%。成交价格，较年初+17%，11 月环比+3%，同比+13%。

【深圳二手房市场】1）以成交量判断深圳没有2017年高调控，成交量自2017年持续放大，直至2020年7月达到峰值。2020年7月，二手房成交1.3万套，远超过2015年大牛市的月均1.0万套。随后就是深圳8条措施收紧楼市调控:落户满三年方可购房。2）深圳是与上海/北京完全不同的价格走势。2017年01月至2020年7月，二手房价格连续上涨3.5年，几乎没有调整。本轮成交价最高时间2020年7月，最高价=7.2万/平方米。2017年1月份深圳二手房均价达48073元/㎡，连续上涨3.5年，涨幅+50%，年均复合增长12%（6年翻倍）本轮成交价最低时间还未出现。如今，2020年11月，成交价=6.9万/平方米，相对最高变幅=-4%。成交价格，较年初+7%，11 月环比+5%，同比+12%。（注在我来，深圳没有理由不调整-20%，下跌周期还早着那。）而且，近期深圳一手房“打新股”，完全收紧调控中的正常现象，通常不会蹦达多久，就烟消云散啦。

二手房成交套数，11 月当月同比-31%，环比+10%，1-11 月累计同比+31%。（2）成交价格，较年初+7%，11 月环比+5%，同比+12%。（3）价格调涨占比，本月为 52%，较上月+4个百分，较年初-5 个百分

二手房成交套数截至2020年8月，月均成交=0.8万套，2020年7月，二手房成交1.3万套，远超过2015年大牛市的月均1.0万套。随后就是深圳8条措施收紧楼市调控:落户满三年方可购房。对比对比2015年=1.0万套，2016年=0.8万套，2017年=0.5万套，2018年=0.5万套，2019年=0.6万套。以成交量判断深圳没有2017年高调控，成交量自2017年持续放大，直至2020年7月达到峰值。