与万科之间差了一个蓝光发展，保利的前三之路还是那么长

保利地产(600048.SH)2020年上半年营收增长失速、毛利率下滑，这让它在追赶“前三”的路上显得有些步履踉跄。而令人尴尬的是，直到现在，保利距离自己一直“心心念”的前三位置还有着不小的距离。

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图片来自保利公司官网

销售增长失速

虽然都受到了新冠疫情的影响，但牢牢把持前三位置的碧桂园、恒大和万科已经显现出强大的适应能力，今年上半年业绩已经接近或者超过去年同期水平。而立志要“挤进”前三的保利，上半年的销售增速明显失速。

华创证券研报数据显示，2020年上半年，保利签约金额2,245.4亿元，同比下滑11.1％，销售回笼2,023亿元，回笼率90.1％；签约面积1,492.2万平，同比下滑8.8％。在签约金额和签约面积方面，均出现明显下滑现象。

根据中指研究院给出的排位，目前保利已经来到前四，排在它前面的是万科。而万科在应对疫情方面，显然要比保利更加积极有效。兴业证券研报数据显示，万科在今年1-6月累计实现合同销售面积2076.9万平方米，同比减少3.40％；实现合同销售金额3204.8亿元,同比减少4.05％。两项核心指标均比保利要理想一些。

机构预测，保利有望在今年“回正”。华创证券表示，考虑到2020年上半年末预收账款3,446.5亿，可覆盖2019年营收的146％；同时2020年全年计划竣工3,400万平方米，同比增加14.4％；并且2019年结算竣工比仅59.4％，创2009年来新低。综合考虑上述因素，保利或许能够扭转销售增长失速局面。

毛利率存下行压力

即便是能够在年底扭转销售增长失速局面，但其短期毛利率存在下行压力，也让保利在追赶“前三”位置的路上，显得有些吃力。

半年报数据显示，2020上半年公司毛利率为35.65％，增速同比下降4.06个百分；扣税后毛利率同比下降2.9百分至28.5％。

值得注意的是，目前保利合作项目陆续进入交付期，2020上半年合联营企业投资收益同比增长155％至18.8亿元，部分对冲了毛利率下行的影响，否则该指标下降幅度会更大。

对于毛利率下滑的因，保利给出以下几个理由其一是2019年上半年结算毛利率基数较高；其二则是2017年新增土储均价同比增加21％，而这部分高地价项目开始进入交付期；第三则是2017-2018年公司布局有所下沉，新入账的三四线城市项目盈利水平较低。

此外，净利润率也出现微幅下降迹象。半年报数据显示，2020年上半年净利润率为18.07％,同比微幅下降0.15％。

保利能否在短期内消除毛利率下行压力，目前不得而知。但毋庸置疑的是，保利拿地成本不断攀升，这对降低压力并不是很有利。东北证券研报数据显示，2020年上半年，保利拿地均价8333元/平方米，同比增加29.1％。

离前三还有多远

截至目前，距离保利实现目标的最后期限已不足个月，但根据各方因素来判断，保利想要完成当初喊出的“前三”目标，难度非常高。

2017年12月的股东大会上，保利发展董事长宋广菊明确表示，未来两至三年公司要重回行业前三。虽然随后不再重提“重回前三”的目标，但事实却是冰冷的，即保利距离“前三”的目标，还有不小的距离。

根据中指研究院公布的数据显示，2020年前7个月，保利以2730.0亿元的销售业绩排名第四。

与2019年末相比，保利又前进了一位。其时，保利以4702亿元的销售额排名第五，排在前面的除了“碧万恒”之外，还有融创。可见，保利在实现跻身“前三”目标，确实又前进了一步。

但是，保利目前面临“前有阻、后有追兵”局面，保利想要在今年剩余的四个多月时间里实现目标，难度不小。从目前来，保利距离万科尚有1045亿元的差距，这相当于【蓝光发展(600466)、股吧】2019全年的销售额。可见，保利距离万科，差了一个蓝光发展。而短时间内在万科这个强劲对手面前想要“抹去”千亿差距，比登天还难。可见，保利在今年年底前，完成当初设定的目标，可能性已经微乎其微。

而让保利有些尴尬的是，“前三”难以触摸，“前四”还有可能不保。今年前7个月，融创以2473亿元的销售额排名第五，距离第四的保利仅有257亿元的差距。而按照融创的一贯打法，在接下来的四个月里，业绩出现爆发式增长并非没有可能。

万一这种情形出现，保利只能再做一回“老五”。