华宇集团双千亿背后大本营多项目爆发维权 扩张后的盈利困境

“大雨后有很多（地方）都在漏水，用业主的话说就是‘现出形’”，重庆御澜湾二期业主代表李明（化名）向《中国科技投资》记者表示。

近日，重庆御澜湾二期大部分业主指控该项目存在虚假宣传、降标减配、漏水、开裂等问题，并拒绝收房，据悉，重庆御澜湾为重庆华宇集团有限公司（下称“华宇集团”）旗下项目。

与此同时，华宇集团旗下另一个项目重庆御临府一期也同样因房屋偷工减料等质量问题以及虚假宣传引发业主投诉并拒绝收房。

公开资料显示，华宇集团正式成立于1995年，旗下包括地产集团、优家集团、建设集团和金控集团4大版图，以房地产为主。2017年以前华宇集团一直发展稳健，此后开始加速布局全国，并定下了2020年冲刺800亿的目标，同时，在2019年债券年报中提出力争2020年实现总资产和总产值“双千亿”的目标。

重庆作为华宇集团的大本营，却接连出现业主维权和投诉，是何因？《中国科技投资》记者致函华宇集团，其品牌负责人对记者表示“已收到采访函，华宇集团正在核实和调所有的问题，目前尚未调清楚。”

大本营多项目爆发维权

2020年5月28日本是重庆御澜湾二期业主收房的日子，但是大多数业主却拒绝收房，并走上了维权之路。

据业主透露，开发商在销售时宣传二期会在一期的基础上进行配套、设计等方面的升级，但实际上并没有升级，反而还存在质量不佳、降标减配及虚假宣传等诸多问题。

业主代表李明告诉《中国科技投资》记者“华宇集团承诺的休闲区域诸如篮球场未能建设，漏水、开裂等质量问题普遍存在，南北区中间道路本规划2车道却变成了4车道”。

“陆陆续续发现的问题有上百条了”，该业主代表称，业主们与华宇集团斡旋半年之久，但这些问题至今仍未得到全面整改。

此外，记者在重庆城市管理局官网发现，今年5月8日，重庆御澜湾二期项目因擅自改变建设工程规划许可证及附件、附图的许可内容进行建设，被处以罚款33494.2元。

“现在大量问题涌现，而华宇集团表现出来的消极态度，（让）业主（感到）失望、愤怒，（我们）坚决要争取自己的应有权益。”多数业主拒绝收房，并联名递交《拒绝接房告知函》，截至发稿前开发商未对该函做出正式回应。

对于上述情况，记者拨打了御澜湾二期《收楼通知书》上留的品牌管理中心电话，对方承认御澜湾项目中，确实有业主向工商局投诉，并表示工商局已给出明确答复。而有关工商局答复的具体内容，品牌管理中心并没有进行说明。

李明告诉记者，如果华宇集团拒不整改，也不给予补偿，业主们便会要求退房。不过北京金诉律师事务所房产律师王玉臣表示，如果业主走民事诉讼，除非有合同约定，否则一般的质量问题、虚假宣传等是不太可能得到退房的支持。

一波未平一波又起。6月2日，在重庆问政平台上，重庆市御临府一期项目业主以千字长控诉重庆两江新区新榈实业有限公司（下称“新榈实业”）。天眼显示，华宇集团持有新榈实业51%的股权。

该业主罗列了御临府一期项目47项问题，其中包括车库挡墙渗水、发霉，围墙栏杆严重空鼓、掉落以及室内墙面多处空鼓、有裂纹。开发商要求业主5月21日办理收房手续，但是在业主群内，业主们表示问题不整改就不接房。

记者致电御临府售楼处，置业顾问并没有否认一期业主维权事宜，表示“不可能（有）百分之百完美的房子，我们这边可能细节处理得不够好。我们也会根据业主反馈的问题积极整改，现在已经有不少业主同意接房了”。

规模扩张后的盈利困境

华宇集团前身初创于1983年，集团正式成立于1995年，在2017年以前这家渝系老牌房企一直以稳健发展著称，除成都以外很少进驻其他省市，华宇地产集团总裁周德康曾表示是在练“内功”。

2017年，华宇集团积蓄已久的能量集中爆发，一举进入合肥、沈阳、长沙等9座城市，并与旭辉集团（00884.hk）签订500亿元的战略合作协议。一年后，华宇集团总销售额增长近150%至375.2亿元。

在2019年3月的华宇集团品牌会上，周德康首次对外披露华宇集团销售目标2019年达到500亿，2020年达到700-800亿，2021亿元突破千亿。在2019年的债券年报中，华宇集团又提到力争2022年总产值和总资产破千亿。

华宇集团并没有对外公布2019年的销售总额，根据克尔瑞2019年销售榜单，华宇集团当年的全口径销售额为502.3亿元，周德康提出的目标顺利达成。

值得注意的是，华宇集团2019年的权益金额仅为269.8亿元，权益销售比为53.71%，同比下降30.75%，而这背后与华宇集团合作开发规模的扩大有着密切的联系。

据华宇集团官网，截止2020年4月，其累计开发楼盘201个，在售项目65个，开发规模2100万方。不过华宇集团在外省的项目多选择合作开发，已经与万科、保利、旭辉、龙湖、雅居乐等45家房企进行战略合作，其中湖北3个在售楼盘便是与旭辉集团一同开发的。

对于上述现象，58安居客研究院分院院长张波表示“合作开发可以分散风险，提升全口径销售规模”。但他也提醒，过度倚重合作开发模式会导致企业增收不增利。

根据年报，华宇集团2017年至2019年的营业收入分别为66.87亿、103.54亿、135.48亿，其销售净利率分别为15.39%、13.61%、11.99%。营业收入处于增长态势，然而销售净利率却出现三连降。

另外，华宇集团2019年归属于母公司股东的净利润同比下降22.15%至94.78亿元。为何下降？张波表示，这就是合作开发占比过高导致的。

合作开发项目大幅增加，权益投资规模较大，也使得华宇集团的项目管理能力面临挑战。

上海中地产市场分析师卢曦认为“合作中房企有时意见不统一，牌子更大的总归是占优势”。这也意味着，比起单独操盘，合作开发会受到一定的牵制，管理难度也会加大。

不过，华宇集团并没有放慢规模扩张的步伐。据记者不完全统计，2020年华宇集团分别在常州、武汉、重庆等城市拿地，并首度落子温州。

内容来源中科财经

作者 孙珊珊 张婷