深圳楼市这个片区即将成为下一轮领涨板块，聪明人已经入手待涨

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微公众号粉丝提问精选

提问广州深圳都有房票的情况下，400-500w总价预算,现阶段买深圳只能买郊区，广州可以买核心区。怎么选择，本人工作还是在深圳。

回答这个价格段，确实比较纠结。你的城市倾向，深圳最近沙井也不错，说不定还可以自住。如果没有特别的倾向，给一个建议可以同步关注起来，先深圳把沙井光明的新盘打一遍，打不中或广州有启动的趋势就赶紧入广州。广州不要买"核心区"，太贵。买市区均价以下的板块。

提问你好，有一套军产房，卖掉后可得4-500,根据您前几天的说法，老人可以曲线按揭的话，用老人房票买商品房，甚至可以买双拼的，长远来，哪种方式更具增值前景？

回答层次一军产房整体涨幅弱于同地段、同学区的商品房，可以卖出军产房、平行置换成同总价的商品房；层次二无杠杆的商品房，整体回报率弱于贷款买的更高总价的商品房，可以拿到军产房卖出的资金后做按揭贷款买商品房层次三你的房票可以做30年等额本息的按揭贷款，老人票的贷款年限短，月供压力大，回报率低于你自己贷款；层次四你的房票如果被占用了，没有名额购买了，老人票建议越早使用越好，按揭几年后可转成JYD，降低月供压力，提高回报率；你属于哪一种情况？

提问:宝中的学校低总价上车盘花样年花郡/花乡，菁英趣庭，福田外国语学校学区房，这几个标的朱总可否帮忙分析下？或者有更好的方向？——帮朋友问的，找了半天没到付费提问选项...

回答你说的福外学区房是指景田北的福外本部还是保税区的福外南？福外本部的价格还不是花样年和菁英趣庭上车盘可比的，两边的学区档次目前有差，自用学位肯定是优先考虑福外本部，投资的话由于宝中整体价值提升，可以优先考虑宝中；福外南是另一个话题，目前我们把福外南视为石厦的替补，价格天花板是很清楚的。

提问你好！麻烦帮忙分析一下龙岗万科天誉花园未来的投资价值。另外请问您觉得现在是否适合到东莞投资，若适合，应该到哪些片区选择较好？谢谢！

回答你好。天誉花园，又叫天誉city mall，是龙中的标杆楼盘，位于龙岗CBD，2011年的房子，地理位置优越，近地铁吉祥站，周围配套全面，学位较一般。由于区域供应量较大，自住不错的，投资可能需要持有较长时间。东莞建议考虑松山湖、南城。

提问三叔您好，慕名而来！我的预算在550万以内的两房，首套房，刚需自住+资产升值，刚结婚没小孩，我父母住在彩田，现有4号线，10号线也即将开通，希望住的近些或地铁来回方便些，请问有推荐的位置和小区吗？

有一些情况想再具体给您介绍一下

购房需求自住+投资；自住为主所以喜欢舒适的小区，但考虑到后面可能要换房子，所以希望首套能踩准。

工作生活圈福田南山，主要是在福田

周边配套期望是地铁附近，因为要与家人照应，父母有时来回走动也方便些

关于学位我们新婚还没小孩，未来两年才计划造人，所以学位要求不高；如果学校好以后就留着自用

意向区域和楼盘

福田（景田、石厦、新洲）

龙华（红山、白石龙、民乐）

坂田（嘉御山）

嘉御山我挺喜欢的，地铁跟家人同一条线，小区又大又新，学位也好。在那了很多，但没遇到诚心业主，谈几套都推进不下去，最近成交了10几套两房，剩下可以选的不多了，不知道我该继续等新房源，还是选其它区域。嘉御山6期好像也准备开盘，要等它吗？如果您有其它区域和楼盘推荐，还请分享与讲解，感

回答你好。总价550左右，福田石厦可以考虑，景田选择不多，新洲不推荐。龙华红山上塘可以考虑，白石龙和民乐不推荐。个人比较推荐坂田，选择次新盘带花园，未来地铁10号线开通有一定利好，周围规划逐步落地，环境改善利好，名校落户利好，总体增量可观，预期较大，建议你把握机会，具体参考内部选筹。

提问你好，还有几个问题想咨询您，

1、去年我买了光明的奥园峯荟做投资，您建议还有必要再持有吗？卖出的话，得到几十万在您推荐的沙井什么小区还有机会上车吗？

2、南山中心这里您推荐后海花园，南海大厦。我旁边还有梦想家园，东方海雅居，鸿瑞花园，中海丽苑，都有在700左右的，能帮忙分析一下吗

回答你好。光明不错的，未来还有潜力，建议继续持有，先不动。

主要是楼盘学区划分不一样，同时有地铁远近的区别，楼品质，楼龄等多个因素，我就学校分析下。

梦想家园，东方海雅居是南油小学+北师大南山附中

鸿瑞花园，向南小学+学府中学

中海丽苑，南海小学+学府中学

你个人偏好，如果对学位没有要求，选择新一和离地铁较近的盘，重视教育就选好一的学校，如学府中学。

提问请问深圳宝安区福永那边有个政永楼。满五唯一，无抵押贷款，离在建的怀德地铁站和学校较近，在福永人民医院对面，带学位，福永小学和福永中学，07年拿地，12年开卖的，但整个小区只有3栋独立小楼，没有成型小区，且户型里厕所连接厨房，没有窗户。这个房子从自住加增值的角度来，是否值得考虑入手呢？

回答这个盘没实地过，位置不错，只是从百度街景上到的楼盘品相太像农民房了，如你所描述的，没有小区花园、物业管理维护的话，本质上就是一个可以贷款的农民房，这个还是会略跑输大盘的。

提问福田 皇达东方雅苑 南山 京基御景峯 哪个更好

回答如果一定要二选一的话，肯定是后者。东方雅苑的品质不错，但是有17年的房龄了，只有学位才能拯救迟暮的美人，否则只能在岁月长河里泯然众人。片区没有什么成长性，也没有大量人口导入，光靠吃福田的老本，没有拿得出手的硬核是不够的。十年前人们提及皇岗的时候就在说HETAO,十年过去了，空有深圳人民的一厢情愿，而今时今日的H-K，对面的建设恐怕依然还会是停留在蓝图上。京基御景峯虽也不算一个特别好的标的，但是在增量上和楼盘的后劲都是好过于前者的。

提问三叔您好！可以讲下珠江旭景和万科里城好在哪里吗？万科里城是第五园4期，第五园那一片的房子有溢价吗？

回答你好。

珠江旭景佳园，地段不错，2007年的房子，近地铁，花园社区，缺是楼的品质和物业一般，人车不分流，实用率不是很高。但总体，这个价位性价比很高。万科里城，2015年的房子，新很多，现在离地铁较远，但十号线开通之后会离坂田北站很近，万科物业不错，实用率较高。

当然有一定的溢价在上面，但是未来还有潜力。

提问请问下学位房的问题，车公庙小户型带深高级学位10万左右单价，石厦小户型十万了，这两个还可以买吗？哪个选择更优一？

回答1、车公庙的学位有“赌”， 就怕高级中学被划走。但是，被划走的概率可能只是10-20%， 因为群众肯定会散布表达意见，群众已经快把高级的招班搅没了。但是，车公庙的小户型学位房，如果产权不是纯住宅的，还是存在一定风险。比如，将来可能被降低了积分系数；比如，限制产权交易。2、石厦的学位价值，本身比一梯队弱。在“指标生”的制度下，二梯队学校会具有很强的指标生优势。石厦抓学习，又有很好的指标生名额，整体还是很好的。如果需要自用，可以考虑。

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