万科打“骨折”的地王项目中兴路壹号入市了（内附精彩视频）

去年万科上海区域的媒体交流会选在了北京世园会里的植物馆，这是万科承建并运营的。

跻身为集团业绩一哥的上海区域在两侧大屏幕上投射了一片飙红的数字矩阵，当着董事会主席郁亮的面，张海（万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官）秀了把优秀。

心情大好的张海在会上透露，万科下周将面世的新项目——中兴路一号，预计单价13万元/平米，用张海的话说这是个“不赚钱的价格”。

在张海剧透了大半年后，这个耗时近4年的地王项目终于迎来实质性的进展。12.98万元/㎡的均价不仅超过九龙仓静安一号，成为静安区有史以来预售证均价最高的楼盘，也高于九庐、陆家嘴壹号院、外滩壹号院等上海市中心热门楼盘，成为全上海预售证均价最高的楼盘之一。然而，面粉贵过面包的事实让市场在为万科算了笔账的同时，也好奇这个项目最终能获得的接纳度。

地王入市

从8号线中兴路地铁站出来，沿着中兴路向东步行，左手边是环境优美的中兴绿地与高耸的绿洲雅宾利花园项目，右手边是有着37年历史外墙已斑驳破败的象山小区，这样新旧交织的街道景观充斥着整个板块。

红色外墙上，万科与融logo的并驾齐驱，让人想起这场地王的诞生。

2016年8月17日，融以110亿元总价摘得静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，楼板价达10.03万元/㎡，溢价高达139%。此外，按规定竞得者还需要自持15%住宅、无偿建造5%保障房并自持全部商业。同年12月，万科发布公告称，以53.95亿元入股该项目，在该项目中持有49%的权益。

冲动吃下地王正难下咽的融幸运遇到了送上门来的“接盘侠”万科，不仅暂缓资金困局，还省心地将项目交与万科操盘。

项目周边环境

有行业人士替万科算了笔账，张海口中“不赚钱的价格”，更准备的表述为打骨折。

万科进入这一项目后，上海土地市场回稳，陆续出让了几幅地段相近的住宅地块，其中去年出让的静安区（闸北区）天目社区C07-0102单元20B-01地块成交楼板价仅5.5万元/㎡，较万科中兴路地王低约45%，并且天目地块较万科中兴路地块距离上海市中心更近。

如果从土地市场的实际成交价来，中兴路地块的亏损已经超过49.545亿元，万科49%权益对应的亏损则超过24.277亿元，同时还要再加上万科入股3年的资金成本，万科2017-2019年的融资成本平均为5.04%，3年的资金成本最低也要3.67亿元，两者合计达到28亿元。

中兴路壹号项目给万科带来的亏损可想而知，业绩至上始终是企业内部竞争的法则，这些损失都需要上海区域来消化。

户型引争议

为了打造地标性建筑，万科请来了伦敦海德公园一号的设计师理德·罗杰斯作为整个项目的建筑设计师。在罗杰斯的操刀设计下，项目被打造成塔楼结构，采用了双十字承重设计，室内没有承重墙，而是释放了外立面幕墙，留白大量空间的窗体用来采光和观景；建筑规划上采用“折扇形”的建筑格局，10栋建筑自西向东高低错落排列，并且在标高9米的三层空间建造空中走廊将10栋建筑进行连接。

罗杰斯的操刀是万科致力于将中兴路壹号打造为城市地标的最大筹码，然而有些事情一旦确定，可能建筑大师也无能无力，比如容积率高达3.54的塔楼结构。

在建中的中兴路一号，容积率高，站在楼下较为压抑

对楼盘稍有了解的读者都知道，塔楼结构建筑密度过高，通风和采光不佳，已被主流的板楼结构取代。记者实地走访时不难发现，塔楼设计时为弥补采光而设计的大量窗体在对外俯瞰时，虽可远眺浦东三件套，但目光所及之处多为周边老闸北区域老旧。更为明显的是，大面积落地窗让低楼层的隐私受到极大影响，正契合了那句“你站在屋内风景，风景的人也在你”。

站在9楼向窗外眺望的风景

也正由于视野问题，中兴路一号推出的项目低楼层价格较低，以100平方米户型为例，九层以上同户型每升一层总价增长十万。

作为内环项目，中兴路一号项目的一大优势便是交通便利，4轨交汇，其距离3号线、4号线宝山路站400米，距离3号线东宝兴路站730米，距离8号线中兴路站800米，距离10号线四川北路站不足千米。

价格不美丽

受政府限价调控，本次中兴路一号取证价格为12.98万元/平方米，虽不达预期，但已是静安区内取证单价最高的项目。

从价格来，12.98万元/平方米单价与周边二手房相比高出4万元/平方米，项目周边500米以内的万科翡翠雅宾利与绿洲雅宾利花园两个次新楼盘，二手房均价不足9万元/平方米。

不仅如此，近期入市的一些千万级新盘亦对其造成了不小压力。

以浦东前滩新入市的东方惠礼为例，该项目均价9.2万元/平方米，推出了46-120平方米的1-3房，其中112平方米的2房2厅2卫（一些大面积户型会做两房两卫设定，但是中兴路一号却是两房一卫）的户型总价约1100万元，与中兴路一号百平户型总价相当，但由于华二前滩学校的加持，推出的411套房源共收到2284组有效认筹，认筹率高达558%。

认筹中的东方惠礼

对标近期同位于内环的项目中海汇德里，其本次推出83-99平方米3房房源共360套，均价10.2万元/平方米，最低850万元便可上车内环内临地铁的三房，同等价格在中兴路一号尚不够二房。

案场销售介绍，中兴路一号项目共有10栋建筑，其中有2栋自持。本次推出的是1号和5号共229套房源，产品户型为48-200平方米的1-4房，起步价在650万元左右，其中主力户型是100平方米的2房设计，总价在1000万-1500万元之间。

此前争议度颇高的105平方米的一房户型，总价在1000万元以上，市面上，105平方米常规是2-3房，以中海汇德里为例，其推出的99平方米3房户型，总价刚过千万，而同样的价格在中兴路只能买一个“高奢版”一房。

在销售人员的口中，“富二代、单身金领偏好这类户型”。

104㎡两房

107㎡2房

104平方米的两房设计里，客厅奢阔全景视野，采光较好，但也由于客厅较大严重挤占了卧室面积，次卧面积目测不足6平方米，容纳一张1.2*2米的小床后空间所剩无几，面临同样境地还有另一107平方米的两房户型。由于得房率不高，所有百平户型均只设有一个卫生间。

中兴路一号样板间（左右滑动更多）

相较于实际面积对于产证数据感知的不明显，中兴路一号的业主们对于物业费的感知会更深。

据案场销售介绍，小区由万科物业管理，物业费为14.98元/平/月，对标内环内同为万科物业管理的万科翡翠滨江项目（9.6元/平/月），物业费每平每月高出5元左右。即便是去年入市的位于陆家嘴北滨江的恒大旗下顶豪滨江华府物业费也不过10元/平/月，能与中兴路一号物业费匹敌的或只有15元/平/月的汤臣一品了。

最近上海楼市的复苏让多个优势新盘受追捧，为了打响地王一期项目的入市，万科也悄悄降低了认筹标准。

除了推盘房源数由此前宣传中的400套减少至229套，100万元认筹金也打了对折只需50万元。此外，该项目推出了验资可享受两年物业费减免优惠活动，以百平户型计算，两年可优惠约3.6万元，该活动本计划于上周末（4月19日）结束，现也延期至认筹开始前。

4月30日开启认筹的中兴路一号，历时五一长假的小高峰，最终情况如何市场拭目以待。

如果时光倒回，万科还会接下这烫手的地王项目，经历这煎熬的3年多时光吗？