管中窥“报”系列之七 | 绿地奉上成绩单，读来令人昏昏欲睡

新冠肺炎疫情阴翳下，行业在艰难去化，亦在多方筹钱。

痛是必然全国现场销售“停摆”，整个二月，一手房断崖下降，二手房全线败溃。整个三月，虽起势苗头显现，且政府祭出散纾困政策包，但对资金吞吐量巨大的地产业，无异斗升之水。

年年喊穷，2019年尤甚。是曰当年有528家房企破产缴白旗。2020年，后来人前赴后继，全国申请破产房企又超百余！

又是一年财报季，几家欢喜几家愁。

新地产推出“管中窥报”系列，以一家之言，管窥房企大鳄如何应对周期大考。

管中窥“报”系列之七 |绿地奉上成绩单，读来令人昏昏欲睡

|刘健会

编辑|李惠聪

4月28日，绿地控股集团股份有限公司（600606.SH，下简称“绿地”）发布2019年年度报告。

年报显示，绿地2019年实现营业收入4278亿元，同比增长23%；利润总额306亿元，同比增长26%；归属于母公司股东的净利润147亿元，同比增长30%；经营性现金流量净额193亿元，年末总资产11457亿元。

但尴尬的一是，绿地2019年实现销售金额3880亿元，并没有达到4000亿的预定目标，同时相较2018年的销售金额3875亿元仅增长5亿元。

在年报开篇部分，绿地称公司上下紧紧围绕“稳中有进、稳中有优、稳中有为”的全年发展目标，取得了较好业绩。三个“稳”精炼一下就是指公司要又稳又快发展——那绿地真的做到了又稳又快吗？

稳定驳论

虽然绿地表示自己的2019年很稳定，但是不得不说要稳定要如何定义？

2019年，绿地因拖欠施工单位工程款导致项目被停工，这种现象背后透露的种种很难说绿地就是稳定的。

2019年网上流传一封据说是中建三局的工程联系函，联系函的题目为“关于项目因业主欠付工程款停工相关事宜”。

联系函的主要内容为因绿地欠付中建三局巨额工程进度款，已造成中建三局资金无法正常周转，被迫对项目实行全面停工，待绿地解决工程款支付事宜后即进行复工。

事后中建三局也做出了回应称“不知道件是怎么流传出去的”，表示此事属实。能拖到中建三局资金无法周转，显然不是一个小数目，对于此事记者曾采访过一位中建集团职员。

对于此事他向记者表示绿地中心项目是摩天大楼，曾经计划建造成为中国第一高楼，但事后因为种种因被限高。

绿地自己也有施工单位，但是中建三局建设超高层建筑基本上是国内最高水平，在超高层建筑上绿地自身技术不如中建三局，故没有自行建设。

一般而言业主小拖小欠施工单位都还是会继续干的，毕竟是地标性的超高层项目，其中与当地政府也有着千丝万缕的关系，通常来说迟早都会结清。

而去年此次导致中建三局停工的工程款必然不是小数目，如此大笔拖欠工程款是否因为绿地现金流紧张无力支付？

在今年二月更是有坊间传闻称绿地向员工融资，一位接近绿地公司人士称，内部融资要求为城市公司负责人认购30万元，部门负责人20万元，普通员工10万元，年化8%三个月后返还，后对普通员工要求有所降低，改为整个部门10万元。

结合以上种种迹象，我们再来绿地年报，数据显示公司融资成本为5.6%，那么为何还要向员工进行融资且给出了8%高利息的年化，这一切让人匪夷所思。

可见绿地似乎并不如企业自述那般稳健——而年报数据也表明了这一。

截至2019年12月31日，绿地总负债为1.014万亿，相比期初的负债9276亿元，增长9.3%。 

其中流动负债为8297.8亿元，相比于期初的7472.2亿元，增长11%；非流动负债1845.4亿元，相比于期初的1804亿元，增长2.3%。

2019年底公司净负债率较2018年下降16.2个百分至155.6%，下行趋势明显但仍处于高位。

同时，公司的在手现金889亿元，短期负债覆盖比略有下降至0.8倍，不足以覆盖短期债务。

这一有投资者在绿地年报发布会上向公司提问绿地今年年底有超过千亿的债要到期，目前银行现金不足千亿，而且公司每股现金流逐年减少。公司今年是否会遇到现金流的压力？

对此绿地财务部副总经理吴正奎表示绿地2019年末货币资金889亿元，加上短期能收回的应收款，完全能覆盖短期有息负债。公司一向重视流动性，有完整的应对策略。

当前，新冠疫情影响仍在继续，众多房企均下调了对2020年的销售目标，绿地甚至并未设定销售目标，总之基调是“继续去年稳中有增”态势。但若真如去年的“稳中有增”销售仅增长5亿元，公司偿债压力只会越来越大，毕竟绿地净负债率达到156%。

坐地日行八万里

资本市场不进则退，不存在地踏步，而资本市场发展的好，会成为一家公司发展的最大助力。

总体，绿地增长并不快，甚至出现了增收不增利的情况。数据显示，2019年绿地的净利润率为4.8%，归属于母公司股东的净利润率为3.44%。 

我们进行企业间的横向比较，更多细节便浮出水面。

绿地2019年销售金额为3880亿元，与之销售金额最相近的是规模达到3205.9亿元的中海地产。

绿地销售金额超过中海地产近700亿元，但两者归母利润上却有很大落差。中海地产归母净利润416.2亿，而绿地为147亿元，销售金额领先但却出现了利润的倒挂，两者相差过于悬殊，可见绿地的净利率并不理想。

在现金流管理和成本管控是中海的强项，恐怕内房企中无人能出其右，曾有施工单位人士向记者表示中海的管理层中许多来自施工单位，熟悉成本，价格压的很低，这是业内独有的。

高净利率是中海的特色，但绿地与中海相差过于悬殊——绿地的利润去哪了？

2019年绿地营收增长22.79%，但经营成本也出现了22.62%的上涨，三费也出现了上涨，其中最多的是财务费用增长近35%达到54亿元，增长近14亿元。此外绿地的用减值损失、资产减值损失也大幅度增加，这也进一步降低了绿地的盈利水平。

除财务费用外，绿地的自身权益也在迅速缩水，在2018年喊出冲4000亿的口号后，绿地开始进行了大量的合作开发，来扩充自己的销售份额，但着也进一步分摊了绿地的利润。

2019年，绿地控股的少数股东权益为524.91亿元增长35.2%，归属于上市公司股东权益为789.01亿元增长12.55%，少数股权权益占总权益比例近40%，这分走了绿地一大块利润蛋糕。

在绿地控股209.5亿的净利润中，少数股东损益为62.07亿，归属于母公司股东的净利润则为147.43亿，虽然并未如权益一样分走四成利润但也拿走了30%。

绿地借助了大量外力，并被少数股东分走了三成收入，但规模仍然停滞不前，是否是资金效率不高？

2019年年报披露，绿地期末融资总额为2937亿元，位于高位，而销售金额为4618.48亿元的保利发展融资额才为2700亿元。

但保利发展的归母净利润为279.59亿元，近乎两倍于绿地，相比之下，别人似乎才是下金蛋的母鸡。

与绿地归母利润最相近的是新城控股的126.5亿元，两者相差20亿元。

但新城控股期末融资总额为740.76亿元，绿地的融资额近乎新城控股的四倍，但归母利润仅高出新城控股不到25%。

三者之间进行比较来，似乎绿地的资金并没有高效运作，借来的钱多但是产生的回报少。

东方证券的研报直接指出绿地问题所在房地产销售增长不及预期。公司控成本效果不及预期，利润存在下行风险。

综合来绿地增长最快的似乎是分红。

中建投的研报指出绿地仍然存在盈利能力较低，部分业务盈利模式不明确，杠杆率较高等问题，但公司当前估值确实极低，且公司分红慷慨，当前股息率已达7.5%，维持“买入”的投资评级。

在过去，绿地曾有过超越万科，坐到了行业第一把交椅的优越战绩。最新年报显示，虽然绿地分红不错，但仅仅分红并不能代表公司整体的经营情况。

在资金匮乏状态，绿地一度陷入拖欠乙方费用的重重丑闻。当前的绿地，陷入一种纠结的挣扎的滞胀泥潭中。融资额高企同时引入大量少数股东，似乎仍收效平平。

我们业内曾经最知名的地标营造专家，要想再现当日荣光，还需奋起直追。

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