溢价收购王健林弃掉的地皮 姚振华编织宝能地产帝国梦

| 谢泽锋

尽管宝万之争已然结束，但外界依然对姚振华这位神秘的资本大鳄十分关注。

大笔减持万科，收获巨额收益而后黯然离场，大手笔布局新能源汽车，地产业务资产辗转腾挪，宝能系每一笔投资都能牵动资本的神经。

意欲撕掉“野蛮人”标签，宝能系在近两三年“脱虚向实”，让外界感受到宝能做实业的坚定决心。但干实业不同于资本投资，这些产业短期内难以赚到大钱，因此【南宁百货(600712)、股吧】的举牌事件，又让外界意识到宝能对于资本运作的恋恋不舍。

作为宝能系的底层资产，地产板块和保险业务成为奠定姚振华宝能帝国的双基石。拿下香港上市公司宝新置地（00299.HK）、宝新金融（01282.HK），围绕地产领域进行大笔投资……

在90年代就开始着手大展拳脚的领域，姚振华仍然做着宝能的地产帝国梦。

资本腾挪

早在十多年前，姚振华就曾喊出宝能地产IPO的目标。

通过资料梳理，宝能城市发展建设集团有限公司（以下简称“宝能城发”）、宝能地产股份有限公司、宝新金融集团有限公司、宝新置地集团有限公司，集团旗下四大地产平台撑起了姚振华“宝能系”的隐形地产帝国。

早在十多年前，姚振华就曾喊出宝能地产IPO的目标。如今面对最晚2022年上市的承诺和市值最高达7000亿元、净利超400亿元、规模做到行业前八的目标，宝能地产开始加速前行。

港股市场成为姚氏家族进行地产业务布局的战场。经过三年多的运作，更名后的宝新置地（00299.HK）和宝新金融（01282.HK）成为宝能地产板块的资本平台，由姚振华的弟弟，宝能二掌门姚建辉坐镇。

根据最新的财报显示，宝新置地2019年度营业额为97.68亿港元，同比增长421.2%;毛利为17.45亿港元，同比增长1325.3%；归母净利润为3.86亿港元，同比增长274.1%。

公告显示，2019年公司物业销售额增加312.2%，占总营业额44.8%，但主要缘于去年年底收购了宝能恒创，南宁项目集团、汕头潮阳项目以及长沙项目的销售增加所致。

可以出，宝能正在以“蚂蚁搬家”的方法，将地产业务转移至宝新置地旗下，为整体上市做准备。

财报显示，截至2019年底，宝新置地项目部署覆盖深圳、长春、沈阳、渭南、长沙、汕头、云浮、南宁8个城市，正在进行中的有11个开发项目。项目包括写字楼、商业住宅、酒店、商务公寓、别墅等，总建筑面积约460万平米，总投资约370亿元。

收购是宝新置地获取项目的重要手段，翻阅财报可以到，2019年公司先后以6000万港元收购凯升国际，获得沈阳3.8万平方米的商业用地；收购南宁项目公司100%股权，获得南宁环球金融中心、南宁五象湖一号两处地产项目。南宁项目共85万平方米，是宝能深耕华南区域的标杆。

据报道，“宝能系”地产板块计划引入300亿元战略投资，而作为条件“宝能系”承诺最晚将于2019年底向审理机构递交上市材料，并于2020年-2022年完成地产板块上市，如果在2022年前还未完成上市，投资者可获得每年12%的投资收益。而最终的上市地是A股还是港股，将要视情况决定，目前来港股最有可能。

虽然宝能深耕地产三十多年，但其规模长期徘徊在中下游。2018年其销售业绩仅为66.6亿元，位列179名；2019年销售额上升为84.9亿元，但也仅位列克而瑞销售榜第173名。

这与姚振华心中的2020梦想差距太远。不过，拥有丰厚资本加持的宝能，早就开始了跑马圈地。

暗度陈仓

二掌门姚建辉亲自坐镇，四驾马车同时驱动。

一手资本，一手拿地。

宝能在狙万科一役中赚了300多亿，而这些资本又投入到了各种产业项目，以及用来增持房地产相关公司股权。

据《英才》杂志不完全统计，宝能累计规划汽车产能320万辆、投资超2000亿元、拿地14253亩。同期获取的旅产业小镇项目也超过了万亩规模。

2017年以来，姚振华亲自前往全国各个城市进行考察，并签订了一系列的产业地产投资计划，包括广西玉林的生态知识城、武汉的科技孵化园、昆明的旅游度假小镇、贵州的综合产业新城等。

刚刚过去的2019年，宝能大手笔拿地，贵阳、腾冲两地的旅游、康养项目正式签订，贵阳宝能国际化健康城一期建设用地1090亩，总投资260亿元；云南的高端康养旅地产项目宝能·彩云之上的投资更是超400亿元，据称进该项目就拿地千亩。

3月底，宝能旗下前海人寿以底价15.47亿元拿下广州黄埔区YH-A3-8地块。而这一地块此前为万达所有，宝能拿下的价格比2019年5月万达摘得的底价13.43亿元要高出2亿元。

在商业地产上，宝能也同样野心勃勃，曾计划五年内投资1200亿元，至2018年开发建设40座创新型购物中心。

另一方面，新能源汽车成为宝能大力布局的重。至今，宝能已将观致汽车、PSA收入囊中。并在广州、昆山、昆明、贵阳等多地号称总投资达到2000亿元，总产能超过300万辆。

如此巨大的产能规划被汽车业内人士普遍质疑，许多媒体认为宝能挂着“造车”的羊头，其实打着“拿地”的主意。

在入股观致不到两个月的时间内，宝能集团就先后在广州、杭州、昆明三地布局了造车基地，占地面积分别为423亩、3000亩、6300亩。

收购的长安PSA也拥有整车、研发、物流三块土地，位于深圳，且均为工业用地，总共约137万平方米。

为迅速增厚宝能地产实力，姚振华在2018年底，亲自邀请前保利干将余英加盟。但近一年时间，余英便离职，并加入了融创华南公司。传言姚振华和余英在经营风格上存在分歧。

也正是随着余英的离任，“宝能系”地产运作进入新的一页。二掌门姚建辉亲自坐镇，四驾马车同时驱动。

硝烟散去，但江湖中仍旧有他的传说。如今，隐身幕后的姚振华正编织着他的地产帝国梦。