买万科的房不如买万科的股

万科合伙人再一次出手了，据昨日万科的收盘公告，万科事业合伙人3月31日买入了价值16亿的万科股票，25元/股。至此万科事业合伙人持有4.97%的万科股票，已经是一个不可忽视的大股东了。

万科事业合伙人主要是万科的高管及核心员工。他们自掏腰包买入万科股票，体现了对万科价值的认可。招商银行、兴业银行的高管最近也在频频买入自家股票，这也是最具实力的吹票方式。

2014年，在万科股价低迷只有七八块的时候，总经理郁亮当时把一年的工资，一千多万，全买了万科。此后万科开启了波澜壮阔的上涨，期间也吸引到了野蛮人姚振华的敲门以及许家印的凑热闹，万科股价最高涨到了42块多。郁亮名利双收。

我当时买入万科和郁亮时间差不多，但是自从野蛮人进来搅局后，我对万科的确定性产生疑虑，在20多块的时候抛出了万科。选择加仓了招商银行。当然，最终深圳地铁入主万科。但此后，我一直没有再怎么重仓买入万科了。

今年一季度，万科股价下跌了20%，跌幅远超上证指数的9.83%。截止3月31日收盘，万科市值2899亿，是2019年净利润的7.5倍，税前利润的3.8倍，净资产的1.5倍。我认为万科的投资价值再度显现。

我试着从资产的角度给万科做个静态估值。我认为对公司长期价值进行精确估计很难，但是碍进行短期静态估值。

首先给万科8970亿存货估估值。其中拟开发产品2076亿，主要是购买的土地。假设按照10%升值估计（覆盖拿地融资成本），增值207.6亿；在建开发产品6222亿，在开发产品一般都在3年之内，按照平均升值20%算，增值1244亿；已完工开发产品现房660亿元，按照2019年的毛利27%倒推，价值904亿，增值244亿。加总，存货市场价值比账面价值多出1696亿，去掉2.4%的总销售成本，多出1655亿。

万科另一块低估的资产是长期股权投资和投资性房地产。2019年末是2040亿，其中股权投资1305亿。这一块资产即使按照升值50%估算也是多出1020亿

这样算下来万科净资产的市场价值是1880（账面价值）+增值（1655+1020）=4555亿。目前的市值是在这个基础上打了64折。

上面是乐观的估计。

悲观的估计，如果房价下跌怎么办？房价下跌大幅影响存货的价值。

万科8970亿存货，拟开发产品2076亿，在建开发产品6222亿，已完工开发产品现房660亿元。

这当中，现房基本没有跌价风险，因为万科销售毛利27%，因此房价短期下跌27%以上，万科的现房才有贬值的可能，而且这些现房很可能大部分已经销售出去了，就更没有跌价的可能了。所以，现房基本上没有贬值的风险。

在建开发产品6222亿不知道有多少比例已经预售出去了，按照万科资产负债表中5770亿的合同负债，假设现房全部预售出去了，其价款904亿（理由前已述及），余下4866亿是在建开发产品的预售，假设对应的是4886*0.8=3909亿的账面在建产品，那么未售的在建开发产品是6222-3909=2313亿。

拟开发产品2076亿是不可能预售的，因此全部列入风险敞口。这样的话全部存货中，有风险敞口的存货价值2313+2076=4389亿。如果这部分存货价值下跌43%以上，贬值部分超过当前净资产，那么万科就资不抵债了。

显然短期内存货价值要有如此跌幅，可能性是极小的。中国房地产政策的取向是平稳发展，暴涨暴跌均是不可取的。不用跌到43%，跌到20%很可能政府就已经出手了，当前的限购限贷就会取消。房地产稳住的可能性很大。

资产价格的下跌往往并不意味着永久性的损失。一盒牛奶放久了没有喝，坏掉了，那是永久性的损失。从长期的角度地价总是上涨的，土地价格短期的大幅下跌不是永久性损失，因此财务状况良好、资实力强的企业只要能获得融资渠道，挺过暂时的困难，最终短期内的大幅亏损一定会形成未来大幅的盈利，这实际上是万科的优势。

万科是财务实力最强的房地产公司。房地产如果真面临危机，万科一定是最后一个倒下的，从长远的角度，危机对于弱者是危险，但是对于强者而言，反而是进一步巩固优势发展壮大的机会。

因此，对于买房而言，只要房价下跌就是不划算的，而万科当前的股价已经含有下跌预期，因此房价下跌是买房不如买万科。如果房价平稳譬如十年不涨，那买房也不划算，因为租金房价比太低，不到2%，房价不涨就是亏损，但是只要房价平稳，万科就有很好的机会，还是买万科划算。如果房价上涨，对于万科更是利好，而且万科股价上涨幅度会更大，因为这超出了资本市场的预期。

当然，以上是基于买房和买万科的比较，因为当前我并不考虑投资房产，所以不存在二选一问题。只是提醒拟打算买房投资的人，与其买万科的房，不如买万科的股。

本首发于重剑微观