后千亿时代，中国奥园继续高质增长

本来源蓝鲸财经

在水逆的2019年，房地产行业并不太平。面对着城市限价、融资难、融资贵等诸多困境，房企想要突围和做大愈发艰难。

然而，来自广东的中国奥园（HK.03883）却交出了一份堪称优异的答卷。过去一年里，中国奥园销售额首次突破千亿大关；营业额达到505.3亿元，同比增长63%；核心净利润约51.2亿元，同比增长67%；每股基本盈利为人民币156.48分，同比增长74%。

从深耕华南，到完成全国化布局；从聚焦地产主业，到纵向多开花。中国奥园依靠着稳扎稳打的作风，实现了后发先至。

业绩稳步破千亿

“房住不炒”基调之下，地产整体走势平稳。数据显示，百强房企2019年权益销售额同比涨幅仅6.5%，远低于2017年的40.5%和2018年的35.1%。调控收紧之下，房企增速出现普遍下滑。

中国奥园却继续保持了高增长的态势。不但成功稳居千亿军团的行列，排名也大幅提升至24位。

据业绩报披露，中国奥园实现物业合同销售1180.6亿元，同比增长29%，超额完成全年目标。在过去的三年里，奥园合同销售年复合增长率达66%，增速明显高于行业平均水准。

在业内人士来，奥园业绩喜人，离不开管理层前瞻性的部署。同时，公司在收并购上的优势也助推了业绩迈向新台阶。

早在2011年左右，在重仓珠三角的基础上，奥园便积极走出舒适区，向重庆、北京等发达区域扩张，积极推动公司全国化步伐，并开始在海外获取项目。同时，奥园发挥收并购的传统优势，得以低成本扩储。 数据显示，自上市以来，按建筑面积通过收并购方式取得的项目占68%。

随着奥园逐渐完成“布局—聚焦—深耕”三步曲，公司逐渐成长为一家全国性规模房企，区域布局上也更加均衡。

按照区域划分，2019年奥园在华南、华东、中西部、环渤海销售额分别为425亿元、271.5亿元、306.96亿元、129.87亿元。除了大本营华南外，奥园在华东、中西部、环渤海三大区域的销售额占比均实现提升，抗风险能力进一步增强。

据管理层透露，2020年奥园将以区域公司为据持续深耕所在城市群，进一步提升一二线重城市占比。

截至2019年末，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米，权益比约79%，总货值约人民币4585亿元，计入城市更新项目后的总货值约人民币6845亿元。业内分析指出，优质且充足的土地储备，让奥园未来的成长更加充满想象。

财务稳健，融资能力突出

虽然业绩增速迅猛，但与依赖高杠杆的闽系房企不同，奥园的财务相当稳健，负债也维持在较低的水平。据业绩报披露，奥园2019年净负债率为74.9%，已连续5年低于80%的行业均值。

众所周知，万科是行业内低负债、高周转的代表。曾经，万科依赖标准化的产品和标准化的运营，实现资金的快速回流，从而提高资金的使用效率。奥园亦深谙此道。据悉，奥园通过精细化管理、新工艺应用等，工程质量及安全水平持续提高，开发周期已达到行业标杆企业水平。

2017年至2019年，奥园从拿地到开盘周期已从8.8个月降低至7.5个月，新购项目当年开盘率达55%。通过资金的高周转，达到了降低负债的目的。

在提高资金使用效率的同时，奥园也注重开拓多元化的融资渠道，不断优化债务结构，打造保卫企业现金流安全的护城河。

2019年，中国奥园率先打开亚洲美元债券市场，通过公募及私募形式发行14.5亿美元优先票据；年内与五家境外商业银行成功完成合共两轮约16亿港元三年期银团贷款。截至2019年底，奥园授额度总额约1840亿元。未授额度加上手持现金达1328亿元，是短期负债的3倍。

得益于管理层的带领，奥园在规模、营收、利润、负债等各个指标均上的表现均可圈可。对此，资本市场上也给予了积极的反馈。

业绩发布后，奥园每股报价8.99港元，单日增幅8.97%。而自2019年以来，奥园股价涨幅超过160%。评级机构野村则维持中国奥园的“买入”评级，目标价14.45港元。显然，对于奥园后市的发展，资本市场仍然给予了很大期待。

奥园的后千亿时代

2020年，是奥园主业跻身千亿销售额后的第一年。面对着变幻莫测的房地产市场，管理层在新的一年里又会如何抉择？

据透露，即便拥有充足的现金流，但奥园管理层依旧选择了稳健路线。2020年，奥园将销售目标定为1322亿元，同比增长12%；在土地储备上，买地预算不会超过全年销售额的1/3，大约400亿元。

外部环境的变化，同时也对奥园提出了更高的要求。2019年，奥园聚焦自身，进行产品研发、营销体系等方面的管理改革，完成了三年产品战略的制定，形成四大产品套系及产品标准化体系。随着产品力的提升，奥园开发周期有望进一步缩短。

正所谓事人匹配，先事后人。在提升产品力的同时，奥园也在不断引入优秀人才，壮大职业经理人团队，来给公司业绩持续增长而铺路。据了解，在奥园的高管层中，主管战略投资的阮永曦，产品管理及研发的胡浩，均是在2018年之后入职，且拥有知名房企的履历。

好风凭借力，扬帆正当时！3月下旬，受疫情冲的房地产行业正在逐渐恢复。目前，奥园约99%的售楼中心、约94%的施工项目已经复工。奥园集团董事会主席、执行董事郭梓表示，公司将进一步增强产品的竞争力，加强风险管控，实现可持续、高质量的发展。