年报评15丨中海地产利润之王遥遥欲坠，寻地合作促增长

克而瑞研究中心 房玲、易天宇

导读

        财务稳健，2020年发布合作购地助力发展，归母净利或被赶超。

【销售增长25%，2020年计划推货6800亿元】2019年中海地产（含联营合营公司）共实现合同销售金额为港币3771.68亿元（人民币约为3205.9亿元），同比增长25%，完成了年度销售目标港币3500亿的108%；销售回款同比上升31%至人民币2991亿元，销售回款率达93.3%。2020年中海没有提出明确的销售目标，但是在之前的十三五战略规划中, 中海2020年计划实现港币4000亿，据2020年计划推货量人民币6800亿元（港币约7500亿）来，目标实现难度不大。未来中海应继续加强规模的扩张，以保证行业地位。

【寻地合作拓展规模，地王项目或影响利润】2019年，中海地产于中国内地43 个城市和香港共新增84 幅地块，其中中海地产（不包括中海宏洋），共新增拿地建面1145.61万平方米，同比下降35%；拿地总价为人民币1485.18亿元，同比增长22%。2020年3月，中海宣布了寻地合作计划，将积极寻求股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等吸纳土储，预计未来中海新增土储规模及合作比例都将有所提升。值得注意的是，2019年中海地产新增土储楼板价达到了9994元/平米，同比增长61%；年内获取多块单价地王项目，或对其未来高利润率的维持或有一定影响。

【各财务指标稳健，利润之王摇摇欲坠】各负债指标优异稳健，为企业未来加速扩张打好基础。2019年营业收入同比增长14%至1636.51亿元，毛利润同比增长1%至550.80亿元，毛利率下滑至33.66%，比万科低2.54个百分，维持行业上游水平。从毛利润规模来，近十年万科毛利润一直领先中海，2017年万科和恒大的净利润规模也超过了中海，到2018年中海只有净利率和归母净利润还是保持行业第一，但是归母净利润与恒大、碧桂园、万科的差距也不断拉近，2018年恒大归母净利润仅差中海约3亿元，2019年万科归母净利润与中海的差距也从39.5进一步缩小到27.5亿元，归母净利润的王者地位也岌岌可危。

【租金收入增长26%，50亿港元商业目标可期】截止2019年中海共持有运营45 栋写字楼、13 家购物中心，共取得投资物业租金收入人民币37.5亿元，同比上升26%；2020年50亿港元及2023年100亿港元的收入目标可期。此外取得酒店和其他商业物业收入人民币4.1亿元，同比下降7%；合计商业物业总租金收入约人民币41.6亿元，同比增长22%。通过积极布局多元业态，中海不仅能够培育新的利润增长，同时提升企业抵御周期波动能力。

1

销售

合约销售同比增长25%
2020年推货港币7500亿

2019年中海地产（含联营合营公司）共实现合同销售金额为港币3771.68亿元，同比增长25%，完成了年度销售目标港币3500亿的108%；销售面积1794.42万平米，同比增长13%；销售均价21019港元/平米，同比增长11%。2019年销售回款同比上升31%至人民币2991亿元，销售回款率达93.3%。

在十三五规划下,2018年中海销售开始提速，18、19年同比增长分别为30%、25%，2020年计划实现港币4000亿。2020年中海计划推货量人民币6800亿元，折合港币约7500亿元，由此来目标实现难度不大。未来中海应继续加强规模的扩张，以保证行业地位。

此外，从销售金额的结构来，中海地产（不包括中海宏洋）销售贡献主要来自华北区，规模达到了港币734亿元，占比20%；华东区域销售贡献也同样较高，达到了港币651亿元，占比17%。2019年中海于23个城市进入当地市场占有率前3名，贡献分布相对均衡。

2

投资

44城新增84项目
合作计划下规模将提速 

2019年中海地产继续保持较为积极的拿地态势，于中国内地43 个城市和香港共新增84 个项目，新进入贵阳和石家庄两个城市；其中中海地产（不包括中海宏洋），共新增拿地建面1145.61万平方米，同比下降35%；拿地总价为人民币1485.18亿元，同比增长22%。此外，中海宏洋新增拿地建筑面积619.21万平方米，拿地总价人民币278.6亿元，分别同比增长23%、42%。未来中海仍将保持积极态度态势，2020年中海计划新增土地权益投资预算人民币1400亿元，相比2019年权益投资额人民币1134亿增长了23%。

2019年中海地产在新增拿地方面减少了合作比例，权益建筑面积占比重新回到93%的高位，同比增加了16个百分。独立运作虽然能够实现财务并表、便于管控提升利润空间等好处，但较低的合作比例或会带来规模发展较慢等问题。值得注意的是，2020年3月中海宣布了寻地合作计划，将积极寻求股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等吸纳土储，城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。预计随着该计划的持续落实，未来中海新增土储规模及合作比例都将有所提升。

截止2019年，中海地产（不含中海宏洋）拥有土地储备6522万平方米（权益5317万平方米），较年初微降7%；中海宏洋拥有土地储备2401万平方米（权益2194万平方米），较年初增长13%；合计拥有土地储备达到8923万平米，较年初微降2.4%。

拿地均价增长61%
屡拿地王或影响利润  

此外值得注意的是，2019年中海地产新增土储楼板价也在快速上升，达到了人民币9994元/平米，相比2018年大幅增长了61%。这主要是由于2019年中海所拿地块更靠近核心地段，故而出现了结构性上升；但从另一方面来，在有限的一二线城市选择范围内，要完成千亿的投资计划，中海地产难以保证所有获得土地均能物美价廉。尤其是年内获取的多块单价地王项目，如厦门集美区、苏州园区、东莞万江区等地的单价地王。以2019年4月中海获取的东莞万江石美社区地块为例，该项目拿地均价达到了11657元/平米，然而对比该项目周边售价2万元/平米左右，拿地成本占比相对较高。随着中海2019年拿地成本的快速攀升，或对其未来高利润率的维持或有一定影响。

北京新增土储近百平
珠三角长三角布局加大 

从拿地结构来，2019年中海地产主要于环渤海拿地较多，北京、太拿地规模均超90万平米，其中北京的新增建面达到了近100万平米，占到了总量的6%，为中海19年拿地最多的城市。

此外中海还加大了珠三角、长三角两地的拿地力度，新增建面占比均相比2018年增加了5个百分。这主要由于2019年中海宏洋加大了常州及泉州两城布局，新增建面分别为57及51万平米。此外2019年深圳的新增建面也达到了43万平米，较好的补充了该城市较少的土地储备。据悉2018年底中海地产于深圳（含东莞）的土储仅为53.3万平米，总量占比不及0.6%。

3

财务

营利规模稳定增长
利润率有所下滑

2019年中海地产营业收入同比增长14%至人民币1636.51亿元，毛利润同比增长1%至人民币550.80亿元，净利润同比增长9%至人民币427.47亿元。虽然营收及利润都在增长，但均增幅不大，尤其是中海较为关注的净利润规模，自2015年后增速均徘徊在10%左右。净利润增速较慢，可能是由于中海过去几年销售增速较慢，从而导致营收、利润受到影响。目前中海在拿地投资和销售方面均有提速，预计未来营收规模增长也将加快，据悉截止2019年中海已售未结转金额人民币2753亿元，同比增长40%。

在利润率方面，中海地产2019年的毛利率、净利率、归母净利率分别为33.66%、26.12%、25.43%，分别同比下降4.14、1.12及0.76个百分，虽然利润率指标均有下滑，但仍维持在行业前列。值得注意的是，中海2019年获取了多块地王项目，或会在一定程度上影响其未来盈利。

净利已被碧万恒赶超
归母净利的王者地位也岌岌可危

值得注意的是，号称“利润王”的中海地产近年来利润规模也不断被赶超。从毛利润规模来，近十年万科毛利润一直领先中海，2017年万科和恒大的净利润规模也超过了中海，到2018年中海只有净利率和归母净利润还是保持行业第一。而在归母净利润规模方面，2018年中海虽然还是第一（中海377.2亿元，恒大373.9，碧桂园346.2，万科337.7），但与其他龙头企业的差距也在不断缩小，2018年恒大归母净利润仅差中海约3亿元，2019年与万科的差距也从39.5缩小到27.5亿元。这样发展下去，中海归母净利润的王冠也摇摇欲坠。

融资成本仅4.12%
 各负债指标优异稳健

历年来，中海地产的综合借贷成本始终维持在较低水平，2019年末加权平均融资成本仅为4.21%，相比2018年底的4.30%下降0.08个百分，处于行业极低水平。2019年1月，中海与二十家银行成功签署港币300亿元5年期俱乐部贷款协议，贷款成本处于同期同类行业中最低水平之一。2019年7月，中海地产还成功发行港币20亿及美元4.5亿双币种固息高级债券，4.5亿美元债创中资房企同年期债券最低利率，债券利率3.45%；同时20亿元港币固息债券创同行业最低利率，债券利率仅2.90%。凭借着良好的用评级，预计未来中海的综合借贷成本仍将维持在行业低位。

此外中海地产的负债指标也十分优异。截止2019年中海持有现金达954.47亿元，较年初上升了9%；现金短债比2.98、长短期债务比4.92。净负债率与2018年大致持平，为32.69%，处于40%以下的行业较低水平。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇，为未来加速扩张打下基础。

4

多元化

总租金增长22%超人民币40亿
多元业务提升抗风险能力

为了顺应大周期的发展趋势，中海还确立了面向今天、明天、后天的三个层次业务。其中立足今天，中海将投入约 90%的资源用于住宅开发，实现规模与利润持续增长；此外着眼于明天的可持续发展，将配置8%的资源用于持有商业物业发展；作为后天的业务，中海还将配置2%的资源用于养老、教育、物流等创新业态。

在持有商业物业方面，截止2019年中海地产共持有运营45 栋写字楼、13 家购物中心、12 家星级酒店、长租公寓2家、自由办公项目12个，共取得投资物业租金收入人民币37.5亿元，同比上升26%；取得酒店和其他商业物业收入人民币4.1亿元，同比下降7%；合计商业物业总租金收入约人民币41.6亿元，同比增长22%。预计随着中海商业规模的不断扩张，有望实现写字楼及集中商业2020年50亿港元及2023年100亿港元的收入目标。

在创新业务方面，2019年中海实现创新业务营业收入人民币3亿元，共拥有在建及运营项目22个，总管理面积40.5万平米；其中教育项目14个，养老项目6个，物流2个。通过积极布局多元业态，中海不仅能够培育新的利润增长，同时提升企业抵御周期波动能力。

排版丨杨燕

本版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载

转载注明出处克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合！

2019年度房企年报系列评

▼

标题阅读全

▼

年报评1丨宝龙地产商住互为犄角, 才能把握疫情的机遇

年报评2丨时代中国全年销售至少900亿

年报评3丨越秀地产拿地优势明显，销售速度较慢

年报评4丨万科地产利润指标微降，基本盘持续巩固提升

年报评5丨德中国合作应更注重核心能力建设

年报评6丨绿城中国销售、投资双目标2500亿，盈利能力待提升

年报评7丨雅居乐销售目标顺利完成，多元业务持续发展

年报评8丨融中国平衡发展，净负债率降至70%

年报评9丨龙湖集团优秀融资能力为逆势扩张护航

年报评10丨金科集团保持规模高增速，持续降杠杆

年报评11丨中国奥园净利润增超7成，继续把握重区域深耕

年报评12丨远洋集团提升盈利将是其面临的主要问题

持续更新中......

克而瑞地产研究| cricyjzx

易居企业集团的专业研究部门
专注地产行业研究和企业探索
连续12年发布房企销售排行榜

感谢阅读，顺手个“在”