中国金茂双曲线并进｜进深？

中国金茂CEO 李从瑞 

乐居财经 展浩博 发自北京

又是一年财报时，“内房企优等生”中国金茂再次交出一张有“质”有“量”的业绩答卷。

3月25日，中国金茂披露2019年度业绩报告。年报显示，2019年金茂签约销售1608亿元，同比增长26%，首次挺进行业20强；全年营收433.5亿元，同比增长12%；归母净利润64.52亿元，同比增长24%。

如金茂年报所言，2019年房地产行业正处于行业调整期。而在此背景下，无论从销售规模还是盈利增速，金茂取得的成绩都可以说可圈可，含金量十足。

城市运营再进阶 利润收获期已至

2019年，中国金茂的城市运营布局进一步深化。在人居住宅之外，城市运营已成为金茂贡献收益的的第二增长曲线。

金茂的城市运营主要包含三大模式，即城市核心综合体、城市新城和特色小镇。三种模式之下，金茂城市运营项目的优势在于规划领先、产业创新、功能复合、环境友好、形象国际化。

在成功运营了多个标杆项目的经验基础上，自2018年起，中国金茂的城市运营正式进入成熟的规模复制期，实现了在全国范围内的高速扩张。

2019年，中国金茂新落地了温州瑞安生态科学城、无锡霞客岛生态城、岳阳洞庭生态创新城、嘉兴上海之窗智慧科学城、福州滨海智慧新城、杭州富阳秦望城市综合体以及郑州二七区马寨新城共7个新的城市运营项目。

并在苏州张家港智慧科学城、青岛即墨国际智慧新城、青岛西海岸创新科技城、三亚南繁科技城4个既有项目获取首批地块。

中国金茂城市运营项目发展历程

目前，金茂城市运营项目总数累计达20个，2019年城市运营及物业开发业务收入为377.21亿元，同比增长12%，贡献收入占比高达87%。

截至2019年末，金茂城市运营项目及物业开发项目未交付面积分别为5714万平方米和2728万平方米。

可以到，城市运营项目已经占据金茂土储结构中的重要部分。2019年，金茂城市运营项目当期新增土储贡献率高达40%。

此外，3月25日的业绩会上，金茂财务负责人表示，2020年金茂20%货值都是城市运营拿地所得。

根据金茂内部规划，2020年预计城市运营可落地项目数将不低于2019年，目前金茂在天津、环京、佛山、贵阳、西安、三亚、青岛、温州、宁波等地都有新项目在洽谈之中。

城市运营前期投入资源大，回报周期长，深厚的产业资源积累和强劲的资金实力是其支撑关键。

对此，金茂相关管理层表示，金茂对城市运营项目的选取近乎苛刻，基本定位在大城市周边，这也是金茂未来城市战略中的一部分。金茂将此称作“城-人-产”逻辑，即以城带人，以人促产。

同时，金茂产业扶持性非常强，可以带来酒店、商业、写字楼，以及绿色建筑等科技产业。

资金投入方面，依托中化集团，金茂拥有一流的融资能力和强大的资金支持。2019年，金茂平均借贷成本为4.94%，处于行业低位，全年融资成本22.69亿元，同比下降6%。与此同时，金茂未使用贷款额度高达873.81亿元。

深耕聚焦 高质量发展正当时

城市运营项目开拓，助力土储结构优化的同时，金茂的拿地成本也有显著降低。

年报提到，2019年来，金茂成功进驻9座新城市，新获取60个项目，其中近半项目均以接近底价的价格获取，平均溢价率仅为10.3%。这一与前些年金茂集中于高端住宅项目拿地的风格已经有了很大转变。

据此前金茂表示，2019年平均拿地成本为7525元/平。这一数值对比2017年1.07余万/平，2018年8124元/平的均价来，降低幅度可见一斑。

投资拿地风格方面，金茂在年报中表示将继续贯彻“聚焦深耕、质在量先”的投资准则。

在高质量发展成为地产行业主旋律的当下，金茂倡导的“质在量先”的投资准则无疑是持续稳健经营的最佳保证。

另外，对经营效益的重视同时是金茂一大亮。年报显示，2019年金茂项目首开周期较2018年进一步缩短，股东回收周期标杆项目同样缩短了2个月。

销售回款是高质量发展的另一维度，自2019年开始，金茂就已不再单纯以签约销售为考核指标，而是兼顾回款率，秉持“规模适度”则。

在此导向下，金茂2019年签约销售突破1600亿的同时，全年销售回款高达1500亿元。

双曲线增长模式 穿越周期稳健发展

在传统的人居住宅之外，金茂着眼未来，前瞻性开辟出城市运营作为第二增长曲线。目前，金茂独特的双曲线增长模式已然形成。

2019年中国金茂持续“开疆拓土”，深度布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游、关中平等6大城市群，并在2019年后首次进入金华、张家口、潍坊、威海等9座城市。

截至目前，中国金茂已在全国布局49座城市，持有200余个项目。

疫情发生以来，人们对住宅科技升级、健康升级的需求日渐强烈。而中国金茂正是精品人居住宅领域的先行者和开拓者，主打绿色科技住宅的金茂府系列历来为人称道。

金茂府系2.0首个落地项目——深圳龙华金茂府（实景图）

2019年金茂府2.0科技系统研发与应用全面开展，金茂从绿色健康、智慧科技两个主题入手，针对市场需求建立起了针对性的技术全景，形成府系叠代整体升级。

此外，秉持绿色战略的金茂还全面推动全系列产品的低碳化进程，截至2019年底，金茂已在全国49座城市、200余个项目的设计、施工和运营等阶段应用了先进的低碳理念，实现城市或区域整体的全面绿色低碳转型。

可以想见，在日渐旺盛的住宅升级消费需求下，金茂绿色战略加持下的智慧科技人居，无疑将具有更广阔的市场天地。而在深耕细作、长效运转的城市运营领域，金茂则有着可持续性的业绩空间和发展前景。

毫无疑问，双曲线增长模式将助力中国金茂无惧周期，稳健前行。

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