年报解读之2019年万科年报

一、万科2019年净利润同比增长15.1%，符合你的预期吗？

万科的年报净利润增速说实话比预期的到位低了一，先从前三季度的财务数据，2019年底我预计万科至少400亿归母净利润。

从财务上主要是三个因1）公司计提存货跌价准备，影响2019年归母净利润7.8亿元；2）结算毛利率有所下滑，全年销售毛利率36.2%，同比下降1.2个百分；3）投资收益49.8亿元，同比下降26.7%，主要因本期按投资比例确认的被投资项目的资产减值损失21.50亿元，较2018年6.01亿元显著增长。

考虑到万科保守的财务策略还有这两年严酷的政策，万科能完成这样的业绩也算很不容易了，但低于大家的预期是不争的事实。

二、万科高管称疫情对地产业销售、交付、现金流影响很大，你怎么疫情对房地产行业的影响？

首先，疫情对于房地产的销售一定是有重大影响的，这从2-3月的数据就非常明显，下滑50%的销售是正常数据。

但是我们要清楚的认识到两，第一是购买需求总体不会因为疫情消失，实际上从了解到的消息面，这次疫情冲最大的是回乡置业的板块，这群人这次因为疫情都没能好好回家过年，更别提买房了。而一二线城市的刚性需求不管是自住还是投资，后面该买的还是会买，同时万科目前地储备80%在一二线城市，整体是不愁卖的。第二是线上销售模式的发展，包括抖音，VR房等线上模式万科都已经开始尝试，而且目前来，也有非常多的可圈可的地方。以后房地产销售也可能往新零售方向走，线上线下同步，而且线上模式还可以为万科这样的大型房企节省不少销售费用和管理费用，效率非常高。

三、万科这几年一直在致力于转型，物业、商业地产、物流地产等。你觉得成功的概率有多大？对其业务收入影响比较大的应该是哪块业务？

说万科在转型，我觉得转型不是很恰当，用业务延伸更加确切。延伸的这几个板块就像郁亮总说的都是围绕住宅主业展开的。这几个板块目前占万科总营收不到10%，从目前发展的情况，成功概率最高的一定是物业板块。我前两年也买过万科的房子，万科的物业服务总体上来说还是很不错的，不管是小区管理，业主的日常诉求基本都能满足，及时且专业。另外万科还开发了万科租赁，配合自己的物业板块进行万科小区楼盘的车位房子租赁以及一二手房售卖的中介业务。2019年的数据是物流127亿营收，占3.48%。住宅物业这个市场当前至少3500亿以上，而且每年的增量很迅速。万科还收购了戴德梁行发展期商业物业的能力，目前来还是一个早期阶段。但是物业板块万科已经连续多年全国第一，行业的特是高频高粘性，市场容量也足够大，闭环比较稳固。

万科的商业地产和物流地产相对物业处于一个开放的竞争环境，强手如林，目前这两块没有太多数据。从年报，2018年年报商业地产管理规模1000万方，2019年是900万方，总业务规模上没有明显变化。万纬物流稳步推进，2018年可用面积971万方，2019年为1086万方，冷库使用率较2018年大幅提升。

万科租赁住宅业务发展很快，2018年是6万间房，2019年累计11万间，中国传统上还是喜欢买房。但是随着城市化的进一步发展，核心一二线城市的房地产将会成为白领阶层难以企及的资产，一定要买房尤其是大城市房产的观念到时候会逐渐产生变化，租房会成为工薪阶层在大城市的一种新的生活方式。这个市场前期还是比较辛苦的，但是潜力非常大。

四、 恒大造车，融创旅，新城双轮驱动，万科的新盈利增长，哪块希望比较大？

恒大造车的转型难度最大，能成功的概率也比较小，国内汽车行业整体饱和，新能源车目前年销量也就200万台左右，还不是主流市场。另外从去年开始，汽车行业包括油车和新能源车的销量都已经开始大幅度下滑，腰斩的车型不在少数，经济环境差，恒大作为外行想切入只有通过购买的方式。 新能源车过去的快速发展很大程度建立在补贴之上，国产新能源车实际的使用体验只有买过的人才知道。充电时间、里程数、电池报废问题、二手车卖不出价格等等。

新城比较独特，双轮驱动的模式可以从地方政府那里拿到更低的地价，通过局部优势区位的选择和吾悦广场的打造可以以更高的价格出售手中的产品，打出了差异化。同样是商业运作，依然会因为操盘者的不同有高下之分。 中间得出来的利润差价相当于每造一个吾悦广场就几乎等于白拿，然后每年运营收租金就可以了。如果不是老王的人格问题和疫情影响，公司运营模式还是很强势的，债务问题目前也算稳住了。当前的位可以关注一下。

融创旅的玩法没具体研究过就不说了，新城和万科都是比较有潜力的，新城这几个核心问题解决后对应其估值还是可以的。万科从这次年报，管理层在经营层面略保守，其实可以稍微激进。

五、万科与保利、融创、中国金茂比，投资价值高还是低？这四只股票的投资价值由高到低怎么排？

中国金茂我不熟悉，但是过财报，其ROE长期低于15%，这样的标的我个人是不怎么喜欢的。万科、保利和融创这三家都可圈可，主要根据个人风格去配置。如果喜欢激进的，选择融创是不错的，孙宏斌是个非常牛逼的企业家，融创具备低估值，高成长的特。如果喜欢中庸的，且管理层没有万科这么保守的，就选择保利，且其央企背景也为其房地产业务提供不少便利。对安全性有极高要求的就选择万科，万科10年以上的稳健增长无需多言。

六、万科是否能复制格力，国有资本转让与社会资本，实现管理层增加股权激励？

万科的职业经理人制度虽然有优势也让人诟病，万科对市值管理这块关注度一直不高，不过从公开资料显示，万科失业合伙人模式从去年5月购入了近5亿股万科股票，一部分来自于合伙人自有资金另一部分来自于市场杠杆，从一定程度上可以加强万科的管理层股权激励。但和格力这样的由顶级资本和管理层共同打造的股权激励制度相比，力度较小，效果比不上格力。

七、 请问对于万科毛利率下降怎么？基于年报，能否判断万科隐藏利润预留给2020年了、平滑增速了？

毛利率下降主要两个问题，一个是2017年的拿地价格相对较高，另一个是这两年的限价政策。

关于隐藏利润，主要是以下几个板块。一是，其中用损失准备和预付款项坏账准备余额人民币约23.35亿元，较上年同期增加人民币约2.07亿元。二是存货跌价准备余额人民币约29.90亿元，较上年同期增加人民币6.77亿元。这一块列出的减值楼盘确实都有些问题，定价过高，拿地价高，去化不如预期，但是有的存货跌价计提楼盘也有部分计提转出的，所以这一块如果是后续问题处理好的其实不影响利润。三是投资性房地产减值准备，万科于 2019 年 12 月 31 日对佛山 C22 项目计提减值准备 14.9 亿。四是2019年度递延所得税资产相比 2018 年增加了 77 亿，相当于减少了年度利润 77 亿。

考虑到万科一贯的利润平滑操作，万科可以通过以上的财务操作隐藏部分利润到2020年。