楼市海南调控大升级，真相是什么？

市场从不缺投机者；

XX也是一样。

01硬核“海南”，调控大升级

海南省自2018年4月22日实施“全域限购”政策以来，整个海南楼市瞬间萎靡。

2019年海南省全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。

更狗血的是

2019年海南省全省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%。

但就是在这种背景之下。

3月7日，被疫情影响了旅游和房地产两大支柱产业的海南，以一个谁也没想到的方式，上了热搜，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。

主要内容如下

1、对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

说是升级，家庭二套以上限售，实际上这与大多数限购城市的限购政策并无二致。不过海南和其他地方不同的是，这儿的房子大多数卖给外地人。作为典型的“旅居”型房产，有二套或者三套需求的，极少。

2、通过发展安居型商品住房，满足居民家庭基本住房需求。安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房。

官宣“让符合条件的本地居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房，提升其获得感、幸福感，真正享受到海南自贸区（港）建设红利”。

对于真正没有实力上车，但刚需的客户来说，这是一项利好政策。

3、重磅新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

自即日（2020年3月7号）起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

如果其他城市的话，这项政策可以说是房企的噩梦。对于地方楼市将引起天翻地覆的变化。

但海南，一会你自己体会。

先说一下取消预售，现房销售的意义。

02现房销售对于供需两端的影响

首先说一下，现房销售虽然时下利空楼市，但这项政策我非常非常非常支持！

在我国，商品房预售制度，起于1994年。

因为预售制度的存在，可以显著增加房企的资金周转速度，有效提高开发效率，从而在很大程度上解决了我国快速城市化带来的城镇住房全面紧缺的问题。也为住房市场化改革，起到巨大的推动作用。

从某种程度上来说，如果没有预售制度存在，即使最终房地产被扶上支柱产业，也会被2003年往后推迟若干年。

简单来说，商品房预售制度为我国房地产乃至经济发展，都起到了巨大的推动作用。

但是，预售制度的弊端也非常明显。

首先就是烂尾。

相很多购房者，都经历或者听说过烂尾的问题。在早些年，一旦所购项目烂尾，基本上是上下求告无门。

近些年以来，虽然制度趋于完善，烂尾项目已经非常少。

但各种维权纠纷不断，延迟交房、简配交房、虚假承诺层出不穷。

去年爆出的“橡胶湖”、“空气房”等问题，都拜于预售所赐。

很多项目，基本处于交房即维权的地步。

所以，取消预售虽然对当下楼市是利空，但却是避免上述问题的最好办法。

这是对购房者最为利好的消息。

但这个消息，即使不是疫情当下，也是把房企放在火上烤。

因为预售制度的存在，可以显著增加房企的资金周转速度，有效提高开发效率，所以可以说是预售制度，是房企高周转开发模式得以实现的前提。

早在10年前，万科就提出了所谓的“5986”快周转模式，即“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅”。

碧桂园在此基础上进一步提速，在诸多三四线小城市实行“456”模式，因为拿地时间短、施工进度快，“4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金”。

正是这种高周转模式，成就了宇宙第一大房企，碧X园。

2019年，碧X园以7000多亿销售额排名宇宙第一。

这种高周转模式下，虽然交房是三年之后，但房企一年内就可以回笼绝大部分资金。

而一旦确定现房销售，资金回笼时间一下会被拉长数倍，这样资金周转效率将会显著降低，开发风险直线上升。

简单来说，对任何一个城市而言，现房销售对当下的楼市，将是一个深水炸弹。

但，这样的政策，出现在现在的海南，很让人疑惑。

03真相是什么？

作为旅游圣地的海南，旅游业和房地产一直是海南的两大支柱。

疫情当下，海南旅游业已经遭到重，甚至说是灭顶之灾也不为过，从某方面来说，今年的经济形势不好，今年前半年海南的旅游业都难以有大作为。

同时，2019年海南省全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。

在急需稳经济的时候，海南不去“救市”，反而全面升级调控，甚至祭出取消预售这样的大招。

但实际上，新出让土地现房销售，对现在的海南楼市。

基！本！没！有！影！响！

现在海南楼市供应的绝大部分住宅项目，所使用的土地，均为存量住宅土地。而这些土地，都在房企手里屯着。

2019年年初，发布政策要转型或退出的存量闲置住宅土地就超过3万亩。约合2067万平方米(㎡)存量土地。

那么政策之外的存量住宅土地，究竟还有多少？

如果再算上商住用地，又会是多少？

而2019年全年，海南新出让土地面积，不足460万平方米。

而2018年和2017年的新出让住宅土地面积分别为为202万平方米、327万平方米。

三年新出让土地面积加一起，不足2019年要转型或退出的“存量闲置住宅土地”。

闹到现在，出了个这么大的政策，效果如此鸡肋。

当然，当下效果如何不说，宣传一定是要做足的。

 决不当房地产的加工厂，破除经济发展对房地产的依赖！

换句话说不以房地产作为刺激经济的手段。

回到开始那句话，你品，你细品。

关于现房销售，你有什么想法，欢迎留言区讨论。

（正完 I 老晋房产观 IDJJJDTZX）

老晋买房策，帮你读懂楼市。

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