用最简单的逻辑寻找三年翻一倍的确定性投资机会——融创中国

创公众号一个平凡投资者的修行日常

大家都在总结2019年之时，我来开始展望2020年。

2005年我人生投资的第一只股票便是万科，并借助2007年的牛市在万科身上完成人生的第一次十倍收益。从此我似乎一直与地产结下了不解的缘分。得益于地产在中国多年的高速发展，我在地产股上赚到了家庭的财富自由。

地产股，特别是香港上市的地产股，长期以来一直是一个大金矿内房股被严重地低估。

我个人感受，造成这种内房股被严重低估的现象，主要是三大因素

第一，外资一直以来衰中国经济，特别是唱衰中国房地产将会崩盘。这种唱衰少估计也应该持续了十五年以上（自我进入股市便一直感受到）。这种唱衰一方面是带有偏见，另一方面在港股中，外资可以趁着各种恐慌的消息，在港股的交易机制下利用息与资金的优势，大力做空来获利。内房股本来就处于弱势，加之流通盘小，以外资的资金实力做空几乎等同于坐庄控盘。

第二，内房股很多是因为在内地政策收紧，无法上市而转而寻求香港上市。内房股普遍负债率极高，这也是被唱空的重要因素。只要房产市场一旦降温，销售不畅，大量高负责的房企无法及时通过销售回笼资金，将快速大面积倒闭。

第三，房产的当年销售与当年实际结算存在时间差，当年的销售往往需要两三年之后才实现结算。

但以上三所造成的市场偏见，往往给了一批优秀价值投资人在内房股掘金的超级良机。我们作为最了解国情的价值投资者，比外资掌握着息上的优势。

在之前的中国恒大，融创地产便是最好的验证。

以史为镜，是最好的研究方法。我们先来，中国恒大是如何在三年内完成10倍的涨幅。（深度的研究推荐《价值投资经典战例之中国恒大》 ）

中国恒大在2014年年底收盘价2.4元，到2017年年底收盘价25元，完成了三年十倍的涨幅。

造成这个因，主要就是上述三，市场严重的偏见对中国恒大造成估值极度的低估。当时的我对恒大研究不深，虽然在5元的时候买入，但在10元的时候便已经早早离场。

其实，恒大的10倍涨幅完全可以提早预见！（10倍预见不了，5倍也是完全合理估算范围）

因为

2014年年底，中国恒大的市值仅270亿人民币，而当年恒大的销售达到1370亿元人民币。

因为地产当年的销售金额，往往需要两年后结算。这是已经是一个确定性的事件，只要整体房地产市场不发生崩盘的危机。

可以预见，中国恒大最迟三年后的2017年年报的结算利润可以达到150亿以上。如果按照10倍市盈率的估值，2017年中国恒大的市值应该为1500亿人民币，对应2014年年底涨幅5.5倍的空间。

所以我说，虽然10倍空间未必能够预见，但5倍空间还是可以确定的。

再加之，三年后恒大的销售发展也是超越了预期，从2014年的销售1370亿到2017年销售5130亿，增长3.7倍，同时市场给予更高的估值，以至中国恒大三年完成了10倍涨幅。

但当时的我，对香港内房股这种的大开大合的打法，经验不足。中国恒大只从5元拿到10元便早早离场，我基本上是被短短几个月翻倍的股价吓跑了，情绪让我偏重于价格而非价值，从而忘记了立足于价值去分析前景。痛定思痛，用同样的方法，吸收了在恒大上的教训，坚定地重仓了融创中国。

两年前当时我自己写的投资日记，详细记录了投资融创中国的心路历程。

2018年3月7日

又到了一个新的战略选择的路口。融创中国，一千亿市值，2017年年销售2600亿权益，净利润约300亿，三倍市盈率？更重要的是2018年销售额可能5000亿，会成为下一个恒大地产么？怎么有这样低估的股票！上一次有这种感觉，是2016年投资中国平安之时。我决心重仓融创中国！

把砖搬起来！！

2018年3月7日

成功的投资，用常识便足够了

决定投资融创中国之后，今天融创——事实上是整个地产股都——在下跌。对于我来说也是一件好事吧，总算可以买便宜一。其实买贵一，买便宜一，对一个最终翻倍为目标的投资来说，影响微不足道。

今天房地产股下跌的因有多样，听说房产税马上要出台了。又可能是过去一年恒碧融涨的太多恐高症来了。又可能大家空未来房地产市场，市场到天花板了。又可能是因为美国要加息，加之美股已经处于历史估值的高位，随时有转熊市的机会。总之各种各样的消息，到底是消息引发股票下跌，还是股票下跌市场才出各位 的消息来解释下跌的因？我不知道，也不太有兴趣关心。其实我觉得做好投资，用最简单最基本的常识就可以了。融创基本上就是用了五分钟就决定进行投资的事。一千亿的市值，2017年销售权益2600亿，真实利润大约300亿，2018年还可能达到5000亿销售。PE只有3-2倍。无论如何，怎么估算，都是非常便宜的呀。

尽管我认为融创非常便宜，但它今天还是下跌了。一方面是因为融创过去一年从5元涨到目前30元，市场恐高症。但换一个角度来，假如融创是从100元跌到30元，依然是那个30元市值一千亿的融创，这样是否感觉良好一些？

还有一个因是可能因为融创过高的杠杆，市场害怕融创重复顺驰的历史。我觉得吧，任何人失败了又能再站起来，绝对不是一般人。融创再次倒下的概率，大概是等于同一架飞机上同时出现两伙劫机的匪徒。失败过的人，其实风控意识才是最强的。我其实非常喜欢投资那些失败过的企业。像中国平安2008年海外投资的巨额损失，之后投资都做得非常优秀。从地狱爬回来的人， 才是真正的企业家。孙宏斌的融创，就是一头狼带着一群狼。当然不仅融创，还有恒大，还有碧桂园，甚至还有万科H，整个房地产股其实用最简单的常识算一下销售额算一下利润，再对比下市值，就会知道地产股的股价便宜的不可思异。我常说的买那些一眼到的优秀公司，一眼到的便宜股价，就是如此简单，用最简单的常识而已。

我相，无论哪种政策调控，哪种打压，都无法改变中国人对房产的渴求，这是中国人心中几千年家的化观念，深深根植于心。如同中国几千年的酒化一样。相反，调控，只会让优秀的房企加速集中，把中小房企都调死了。

五分钟也决定不了的投资，不投也罢，因为这个投资不足够优秀，没有优秀到让我一眼出来的程度。最优秀的投资，用五分钟的常识判断就足够。

2018年3月14日

投资的理念哲学很简单，但实践起上来不容易，中间起到阻碍作用的便是人性。

最近我将50%的仓位，转移到融创中国上。在转多的过程中，我居然无中生有的感到一丝的恐惧。静下心来去分析这种恐惧感的来源过去的2017年，融创涨的太多了！翻了几倍，我以现在的价位买入，是否会下跌50%？

这就是人性，尽管我已经是股海的老将，已经在股市上赚了N倍，已经经历了四牛四熊，但人性的本能，不自觉地让我产生恐惧的感觉。但如果我再细心去分析一下我这种恐怖，我就会觉得很搞笑。我没有杠杆，跌50%对我又有什么影响？这个钱我是十年不需要用到的，我怕什么？融创现在才1000亿的市值，但它今年销售可能达到5000亿，权益4000亿，净利润保守估计是400亿。一千亿的市值，400亿的销售利润，我害怕什么呢？即便过去的2017年它涨了十倍一百倍，相对于现在的价格，相对于未来的价值，又有什么关系？我们人性中总是不自觉地用过去的眼光来衡量未来。投资与投机，它们有时互相重叠，界限不清，只在于心中的一念之间。

这就是人性。即便是我，也会有时产生无名的不安，尽管这种不安细心分析下来，不足挂齿，那么何况千千万万的投资者，所以，投资的确很难，难的不是方法，而是克服人性中的弱。

2018年3月14日

从融创引申到我的投资体系

很多人投资融创，可能是因为它2017年涨了四五倍。而我从来不以过去的涨跌为限制。我只考虑目前它的股价与未来价值的性价比，过去我论涨多少倍，不是我考虑的问题。

为什么2017年之前不投资融创？说白了是我的能力圈范围，没有这种能力，也就不要眼红这些利润。因为融创一直是一个高速成长股，我的能力圈一如《传世书》中所强调的，我是投资于已经成功的公司，那些“可能成功的公司”不是我考虑的范围。所以我 必须承认，我没有能力赚企业成长部分的钱。从0到1（假如万一成功了），这个阶段是超级的暴利，当然人人想赚，矛盾的根源在于，我必须承认我没有这种分析能力，能够到融创顺利从0到1的过渡，甚至我连从0.5到1这个阶段的分析能力都没有。我没有，当然有很多人有，比如雪球上很多融创的高手，他们赚到了他们应得的利润。但投资不是要比别人赚多少钱，不是要赚取每一分钱，我的投资，只是赚取最合理，我最能够懂的部分，其余的，不必眼红。要成为这种高手，难度非常高，而且需要极高的天赋，市场触觉，与非常深入而勤奋的研究。我很懒，也没有这种能力，投资有时也很迟顿，所以这种黑马成长股的深挖式投资，不是我的能力范围。我做的是等待黑马跑出重围，黑马变成白马。为什么2018年投资融创？因为我认为融创已经从成长股（2017年前）变成价值股（2018年后），从地狱模式活了下来成为优胜者，至少我已经可以一眼到它的成功是大概率，不可逆转了，在市场上已经拥有巨大的优势。已经是一个销售超过3500亿的巨型企业，它符合了我所说的“投资已经成功的公司”，而不是“投资可能成功的公司”。2018年很有可能会超过5000亿销售，而且掌门人一直有超越万科的使命感。对于它一千亿的市值，无疑已经 是一眼到的低估。

不仅仅是融创，融创只是我众多投资案例中的一个。我过往所有的投资，皆是等待行业已经决出优胜者，然后它们股价出现低估的时候进行买入。这就是我的投资体系，一眼到的优秀，一眼到的便宜。从百团大战拼刺刀突出重围，市场已经用最残酷的竞争证明了它的优秀。一千亿的市值一年可以销售三四千亿，利润三四百亿，还不是一眼到的便宜？那些一大堆几万字的财务分析报告，我已经懒得。我从来懒得在黄铜堆中挖哪个是真黄金，我要做的是在黄金堆中捡最大的一块。

想赚尽每一分钱的人，最终会失去所有。有一个重要的则，不要想赚到最后一分钱。意思就是说，差不多高估，市场气氛热烈的时候，就渐渐考虑退出，不要想着能够逃顶逃在最精确的位置。巴菲特卖出之后，常常还要继续上涨很多很多，市场的疯狂是无法预估的。但假如你想赌这个，那么疯狂的就是你。多年的投资经验，让我除了有“不赚最后一分钱”这样的感悟外，还有一个新的感悟，就是“不赚第一分钱”，这和“不赚最后一分钱”，一样的重要。“不赚最后一分钱”或许很多人都能够理解，但“不赚第一分钱”却容易被人忽视，而且很多人往这个坑里面跳。这两个坑，其实一样大一样的深。等局势明朗，等优胜者出现，等它稳定赢利再出手。

虽然我错过了它成长最暴利的时期，但这是我这种最安全的投资模式所决定的，这是我为了安全必须付出的代价。我往往是万科、平安这些公司涨了十倍甚至是涨了几十倍之后，等待它们无可动摇的市场地位确立了，然后等待它们某个股价低估的时机进入，这时所赚取的利润是少了一些，但依然非常暴利，关键是安全，安心，每晚都睡得非常安稳。到网上一些股友，对自己所投资的股票没有心，不断去寻找资料、分析、研究报告来加强自己的心。这样做投资真累。我直接投资已经胜出的企业，一眼到的优秀公司，只要它股价还是在低估阶段，就可以买了。然后就天天去玩。这样起码我的生命会多活二十年，最后多这二十年的生命的复利，我最终其实赚的更多非常多倍的利润。比起投资于成长阶段，天天担惊受怕，天天害怕它突然出个什么意外打，不如像我，风清云淡，只取最安全最安心的利润，多活二十年。慢即是快，少即是多。这个终极智慧有多少人能够悟道。

有多安全便有多长寿，长寿才是我终极最强的投资奥义。

2018年4月4日

2018年4月4日做的融创对比数据，估值就是对比出来的

融创权益销售是万科的68%，但市值只有其32%

融创权益销售是碧桂园的65%，但市值只有其36%

融创权益销售是恒大的53%，但市值只有期39%

融创的低估，是一眼到的低估。

其实整个房地产股票行业，都是低估的，只不过融创算是低估中的特别低估罢了。当然融创也有很多问题，现阶段人们对融创的担忧很多。这正是我的机会，假如大家都很乐观，市值直接上8848，就没有我什么事了。

因为我完整经历过了恒大的成长过程，融创这些很多问题，恒大也曾经有过。这些其实不是问题，而是为了高速成长而作出了一种战略选择。比如高负债，小时候的恒大欠一千亿的负债是个问题，但经过了高速发展，恒大规模上去了，一千亿就自动的“缩小”了，因为分母变大，恒大的基数更大了，负债率就相对变小了，安全着落。所以其实所有问题，只要企业继续在健康成长，就会在发展中自动解决了，这些问题的解决，必须要动态地。因为我经历过万科，经历过恒大，所以有这种法经验。只要2018年，融创如期完成今年的销售目标，基本上已经是安全着陆，再也没有什么可以担忧了。我2017年最大的遗憾，是错过了恒大。5元的时候就买入，10元卖出，结果涨到30元。当然我不认为这是错，5元到10元涨得只用了三个月，涨得太急，以我的能力把持不住，这不是我该赚的钱，错过了就错过了，留小遗憾，获得更深的感悟经验，也是值得的。（2017年我的投资收益获得了170%增长，我居然还在“遗憾”，人心不足矣！）

所以我认为，融创现在正在经历恒大从1000亿到3000亿这个阶段。从销售的布局来，融创就比恒碧万第一梯队落后了一到两年。这意味着，融创很有机会在一到两年之内，复制从1000亿到3000亿这段市值的提升，这确实是非常暴利的阶段。在恒大上交的学费，我希望从融创身上翻倍的赚回来。

投资90%的过程都是无聊的，激情的只有一个瞬间。制定好目标路线，评估好承受能力，留足生活费，剩下的，就是耐心，耐心，无视一切波动的耐心等待。无论再跌多少，我只盯着三年后的那个目标，心中只默念那个寻龙秘诀三年三倍，三年三倍。

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这些日记中，其实都表达了我对早早下车中国恒大的不甘，痛定思痛，在融创上复制恒大的盈利模式。

这段话充分体现了我当时的思想“所以我认为，融创现在正在经历恒大从1000亿到3000亿这个阶段。从销售的布局来，融创就比恒碧万第一梯队落后了一到两年。这意味着，融创很有机会在一到两年之内，复制从1000亿到3000亿这段市值的提升，这确实是非常暴利的阶段。在恒大上交的学费，我希望从融创身上翻倍的赚回来。”

这两年，我也经历了融创从30元买入，跌至20元重仓，再一直持有到现在47元，虽然中途有所减仓，但主体把大肉吃了，心满意足。两年时间在融创身上实现了翻倍。

尽管已经在融创身上实现了翻倍，但我还是应该吸取恒大的教训。立足于价值而非价格。2020年，一切归零从新出发。

它目前市值不足2000亿人民币，但2019年权益销售达到3834亿人民币。就是说2年之后，它的结算金额是380亿，按10倍市盈率，2年后3800亿市值两年翻倍？

我一次又一次问自己，真的吗真的吗真的吗。反复核算各种数据，似乎结果是真的。

小公司也许确定性不高，但它可是2019年销售5500亿的全国性大型龙头企业，从2013年销售500亿，至今6年销售增长11倍。企业化与执行力可见一斑。我个人认为这种大型企业五年内只要不是出现全国性的楼市危机，不会有问题。

2019年的销售已经确认了，两三年后400亿利润结算已经是大概率的事件。内房股的超额利润，往往来自于市场的严重偏见与当年销售金额结算的时间差。

目前，恒生指数正处于低位，整体市盈率10倍。如果两年之后，是否会有一浪小高潮，配合地产销售业绩释放，再次上演两年翻两倍？

当然，保守保守再保守，两年翻一倍也很满意！

所以，这个标的未来两三年的投资预期，保守翻一倍，乐观翻两倍。

又要再一次上演恒大的大戏？为何市场总是对这些显而易见的机会视而不见呢？我错了还是市场错了？赚钱就是如何轻松简单？

越简单，越确定。用一眼定肥瘦的方式，来选择最确定性的投资。

当然，这个结果需要两年时间去验证，最大风险在于，这两三年之内，市场可能发生反转，销售不畅，导致内房公司资金断裂倒闭。

还有一大风险，在于这些股票的波动极大，没有坚定的念，中途会被吓死的！以后涨多少都与你无关！

经历了恒大与融创的翻倍，再次坚定持有三年不是问题。在市场偏见之时，勇敢而上！

三年后，赚它两倍？还是空喜欢一场？交给上天来决定！

自己对自己的钱袋负责吧！各位保重！