惊喜！买房可省42.1万！深圳大幅上调“豪宅”线！（附省税表）

惊喜！买房可省42.1万！深圳大幅上调“豪宅”线！（附省税表）

2今年“双11”，深圳市民除了清空你的购物车，还能收到来自深圳税务部门派送的买房省钱“大礼包”。

中房深圳今日从深圳市税务部门获悉，从2019年11月11号开始，深圳将不再按照以前各区的豪宅线标准征收增值税。

新的标准为：建筑面积144平方米以下，小区容积率高于1.0的住宅，满2年免征增值税。（此息最终以政府官方公示为准）

除了免征增值税，值得一提的是，未满2年的房产税费也降低了：未满2年的90平方米以下的按1%，90-144平方米的按1.5%，144平方米以上的按3%。满2年的144平方米以下免征，144平方米以上按3%征收。

▲龙岗区某房产交税申报表，显示省税20万元

同时，从深圳税务局处获悉，如果你二手房交易尚未缴纳二手房“豪宅”税，都适应11月11日该项政策。

这笔钱，可以说是妥妥的省下来了！

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究竟少交了多少“豪宅税”？

政策一出，购房网友纷纷表示“利好”，那么，“豪宅线”普调，究竟能少交多少豪宅税，一起来：

如果按照建筑面积144平方米以下的标准来计算，以南山区为例，

之前一套建筑面积120平方米、市场价1000万元、价300万元的房子。按照之前南山高于490万元，满2年的要缴差额增值税，增值税大约要缴37万元左右，按照新的140平方米以下满2年免征增值税，就可以免征约37万元增值税。

再以龙岗300万元，建筑面积70平方米的房子为例，按照2015年9月25日之后，未调整之前来计算，龙岗300万元的住宅成了“豪宅”，要缴纳契税和个税，如果购买的房子没满2年，还要缴纳增值税。

粗略计算，契税3万元+个税4.5万元+增值税7.1万元，总共需要缴纳14.6万元，如果按照新的“豪宅线”标准，这样的普通刚需房增值税也能省下7.1万元。购买满2年的房子，还可以省下部分个人所得税。

▲深圳各区90平方米房源“豪宅线”调整对比图

（可大图）

不过，继“豪宅线”普调的利好之后，却有业主当即进行了“返价”，甚至在总价报价上调了16万元。

▲“豪宅线”价格调整消息一出，部分业主出现返价

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普通住宅“豪宅化”

在深圳，“豪宅”并非是传统意义上的面积大、单价高的物业，就此次新政之前，2015年以来实施的标准来，新政前，各个区的普通住宅成交价格都大部分超过豪宅线。

▲此次调整之前的2015年出台的“豪宅线”标准

以南山区为例，房源490万元的总价以上即为“非普通住宅”（豪宅），以南山目前均价9万元/平方米来计算，不足50平方米的“蜗居”也可称之为“豪宅”。

同样，均价7.5万元/平方米的福田，按照之前的470万元“豪宅”线标准，一条建筑面积约63平方米的住宅也可以称之为“豪宅”。

不少购房者认为，深圳房价自2015年以来，价格几乎已经翻倍，但“豪宅线”标准并未改变，这导致了不少普通住宅被“豪宅化”，税费成本过高。

2018年12月22日，深圳市房地产研究中心主任王锋在“首届百强房企法务总论坛”中透露，“深圳下一步调整是要考虑对真正的刚需，要通过确定普通房的标准，给老百姓事实上的减税，让老百姓真正能够减轻购房成本。

据了解，深圳普通住宅线分别在2013年和2015年分别调整过两次，2013年将本按单价核算改为按单套房源总价核算。

2015年则是提高了各区的普通住宅价格标准，平均上调28%。

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这些房子最多可省42.1万元税费

那么，新豪宅线标准和老标准有何不同，购买哪些房子的影响最大？

来新的标准为：建筑面积144平米以下，小区容积率高于1.0的住宅，满两年免征增值税。（此息最终以政府官方公示为准！）

首先来容积率，

深圳的小区大部分容积率都在1.0以上，这条标准基本没有约束作用。

第二个标准，单套建筑面积在144平方米以下，这个面积段包括了大多数深圳市场上的刚需、自住甚至改善型房子。新政后，相当于市场上一半的房源都是非普通住宅。

▲新政后哪些房子变成了普通住宅（图源网络）

上图可出，（网签价格—登记价）价差达800万元的房子，总计省下税费最高，达到42.1万元。

实际上，“豪宅线”标准调整之后，主要影响的是二手房交易税费中增值税和个人所得税（核定）的部分。

而增值税部分，只影响满2年的房源，未满2年的房源，依旧不变。

来一组实例：

▲“豪宅线”调整后的交易解析图（可放大）

以上图福田区一套网签价500万元，登记价格为100万元，建筑面积在90平方米以下的房源为例，

不满两年，可省税2.4万元，

满2年，可省税22.4万元，

满5年，可省税20万元。

可以出，省税最多的部分为“豪宅”变“普宅”，满2年的这些房源！

同时，这部分房源也是市场上目前占大多数比例的房源。

再来个人所得税部分，非满五唯一的房源都需要缴纳。

目前，深圳大部分二手房交易都会采用核定计税，但个人所得税是按（网签价-登记价）的差额来计税，且普通住宅和非普通住宅只差0.5%的税额，所以这部分能省下的税费不多。

如果新政前是非普通住宅，新政是普通住宅，则差额每增加100万元，个人所得税能省5000元。

比起免征的增值税来说，算是一笔比较小的支出了。

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“豪宅线”上调是利好还是利空？

广东华商律师事务所周争锋律师认为，豪宅税调整之后，业主很有可能会出现返价或涨价现象。其二，买家是以前掏的税，现在终于可以贷款支付了。其三，深圳“三价合一”政策进一步得到巩固，以后阴阳合同越来越少，网签合同将直接体现市场价。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，豪宅线标准新政对交易满2年，不满5年的这类房子影响最大，尤其是对于2016年入手，许多价格“横盘”的房子而言，因为税费太高，增值幅度有限，对这些房子也会产生利好作用。

根据国家统计局9月统计的大中城市房价，深圳自2015年起，涨幅达49%，房价上涨的同时，“豪宅”线标准理应同样得到调整。

他认为，深圳二手房市场交易最终是个市场化主导的过程，交易最终还是会取决市场当前的供需关系，从目前来，还是买家占据主导，业主返价不会出现太多。

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