“黄金时代“结束！楼市终于迎来了史上最凛冽的寒冬！

/星嘉合

冬天还没来，秋天的风已经快要把楼市给冻死了！

中国楼市，有几大调控大杀器：限购、限售、限价、限贷……；在房地产业界，有几个衰败特征：停止拿地、打折促销、大幅裁员……

如今，限贷、限价、限售、限购、停止拿地、打折促销、大幅裁员……这些字眼，已经在2019年的楼市中刺眼地出现了，大房企们喊着“要活下去”，小房企们各找各妈，另寻他路……

（一）

“限贷”，确切地说是“二手房贷”，在知名的杠杆之都——安徽省会合肥打响了。据合肥当地的房地产公号“第一楼市”报道，在安徽省合肥市，已经有12家银行宣布“二手房停贷”，剩下可做房贷的银行，也所剩无多，等待银行排队放款，起码等半年。

“如客户催得紧，只能对不起、退单了！”有房地产经纪人无奈地说。

有人问为什么是合肥率先打响“二手房停贷”第一枪？其实还是这个城市的杠杆效应。

中国目前已经有8个城市的“楼市杠杆率”超过了100%，这8个城市可以视为“杠杆城市”，他们的负债率都是比较高的。杠杆率最高的城市以此为：厦门、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、苏州、广州、长沙、宁波……作为一个二线省会城市，合肥的杠杆率也是榜上有名，妥妥的超过100%。杠杆率过高，意味着银行个贷过多变相流入了房地产，成为当地楼市变相发热的标志。

那停贷会有什么负面影响呢？

1、刚需受伤。二手房停贷意味着，二手房市场的有效受众，由“有购房资格且攒够首付”的人群，缩小成了“有购房资格且能拿得出全款”的人群。受伤最深的，是“刚好能付得起首付”的买家，俗称：刚需、上车族。不过也别太丧，一般来说到了年初，银行的“水”又会满起来了，一个字，等。

2、打炒房客。二手房停贷也能起到一定程度的打本地炒房客的作用。“专业炒房客”都是把杠杆加到极致的一群人，而且偏爱二手房。当“接盘侠”贷不到款，炒房客的房子，估计就要烂在手里了！

炒房一时爽，断供泪两行！在楼市调控仍在升级的今天，对咱们老百姓来说，远离高杠杆，比什么时候都重要！

（二）

“停止拿地”的风暴已经刮起来了，这次是千亿房企融创。

近日，融创召开了2019年半年报业绩会，再次掀起地产圈的轩然大波。面对公司业绩，孙宏斌说：“排名第五挺好的，保持第五位就好。”“下半年停止拿地。”去年，万科大声疾呼“活下去！”今天，融创表示“第五挺好，还要停止拿地”个中意味，值得深思。

在近几年的公开场合中，孙宏斌多次强调融创要控制风险、降低负债率，保证公司的安全。融创行政总裁汪孟德今天表示：“今年、明年、未来，管控公司负债的下降是管理层的重要任务之一。”

孙宏斌表示，近期一些政策主要是控制资金往房地产流动，预计下半年不只是对企业拿地有影响，对房地产销售也可能有一定影响。

孙宏斌坦言，“融创在融资收紧方面是史无前例的严重，以后发债压力很大，市场上可能没有债可以买，只能买二手债。”孙宏斌表示，在拿地方面，公司下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。

曾经的“地王”，现在却宣布停止拿地，楼市的寒冬可见一斑！

事实上，不只是融创，整个房地产行业现在都是举步维艰。从银行、托，到其他金融机构，监管密集的融资“限令”逼使业务链条上的每一位参与者都面临压力。

监管对房地产融资的“围追堵截”明确指向了房地产企业拿地等前融环节。“这应该是我所经历的史上最严的监控时了。”一家托人士感叹，“银行现在的态度是，宁可不做，也不犯错。”

而在万科的中期业绩推介会，万科首席运营官、执行副总裁张旭说了这样一段话：拿地的时候，我们是根据收了多少钱回来，才去拿地。我们拿地集中在长三角、珠三角这些区域，三四五线城市不会去进。很显然，万科不好三四五线城市的楼市，至少未来一段时间空，并准备做空。

比房企更惨的，是地产中介。某地产中介管理层召开“重要会议”，会议的主要精神就是裁员，而且，“3天之内必须完成，裁员幅度达50%！”

（三）

“挥泪大甩卖”，之前的章有说过，恒大打响了全国促销降价的第一枪！从8月20日开始，恒大旗下各大区域公司悉数推出全员营销优惠升级活动。同时，折扣力度远超往年，最低打六折，可谓直接打了骨折！与此同时，万科、万达等一线房企也闻风而动，纷纷促销回笼现金流。而以“快”闻名的碧桂园则大幅裁员求存。

“惊九阴十”终于来临了！恒大不顾一切的挥泪甩卖，楼市瞬间迎来了“白刃战”，近期，广州十多个一手楼盘出现降价，每平米降价幅度在几百至上千不等，万科、新城、泰禾、富力、融创……地主家都没余粮了，大小房企开始勒紧裤腰带“存粮备荒”，北京、上海、深圳、长沙、厦门等城市都出现了幅度不等的降价潮。

而自今年以来，全国楼市大部分时间都处于低迷状态，不少购房者观望情绪浓厚。据数据显示，TOP100地产商的1-7月单月销售额环比下降29%，碧桂园、恒大和万科的7月份单月销售额环比下降23%。

市场下行带来的伤害已经够大了，政策调控的手仍然捏得死死的。今年以来，“房住不炒”一直犹如紧箍咒般戴在房企的头上，监管还时不时的念几句“咒语”——“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、“房贷利率不会下调”……房企融资链上的人早已哭干了眼泪。

数据显示，7月份以来，68家托公司共发行323只房地产集合托产品，规模仅达655.8亿元，较6月份的千亿规模缩水了40%。

（四）

“公寓”严杀令来了，这次是厦门。

一场严厉的商改住整治风暴，自2017年从北京、上海吹到了中国沿海。这几天，又一个城市宣布：发布史上最严“禁公寓令”，凡商办类物业不得改住宅，不得办理产权证！

这个城市就是海滨特区城市厦门，厦门发布了《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》：

1、严禁商办项目改造成为公寓类住宅，甚至可无偿收回土地使用权；2、不得采用住宅套型设计，不得出现住宅类功能描述；3、不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道；4、商业用途的项目，单套套内面积低于300㎡，层高不能超过4.5m，大于300㎡的，层高不能超过6米；5、办公用途的项目，最小分割单元不得低于300㎡，层高不得超过4.2米。

值得注意的是，厦门，不是全国第一个发布“禁公寓令”的城市。北京上海作为全国人民的楼市调控样本城市，早在2017年就开启了商改住的整治风暴！2017年3月26日，北京出台了刚猛无比的“326商住禁令”：传闻每6个北京人中，就有一个买过商住楼，1/6的北京人被彻底套牢。

整治商改住对炒房客来说是有极大的震慑作用，最重要的是一是，公寓的流动性很差。流动性正在成为公寓产品的最致命打。为什么流动性会欠缺，是因为高额的交易税负！你想想，一套房子的增值，被交易税拿掉了40%，是有多么可怕。而在流动性的背后，还有政策的不确定性。“禁公寓令”、“禁商改住”，已经从京沪这样的一线城市，开始下沉到厦门、杭州、南京、珠海这样的二线城市。

所以，为了安全起见，趁你的城市还没搞起“禁公寓令”，赶紧把烫手山芋转手了吧，或是不再入手这类房产投资。

（五）

种种迹象表明：楼市调控已经逐渐进入了深水区！

数千年间，我们所到的，所听到的，都是四季春夏秋冬，月有阴晴圆缺，光明与黑暗总是永不停歇的周而复始，难道钢筋混凝土泡沫会是例外？

今年以来，监管反复强调“房住不炒”，其目的，就是要给楼市挤泡沫。只要楼市五年不涨，投机资金就会全线溃败，楼市调控自然水到渠成。

不过，现在国家掐死楼市炒作，投机客损失惨重，房企迫不得已断臂求生；但是，只有房企难过了，老百姓的日子才会好过。

在笔者来，这轮楼市挤泡沫是持久战，现在战斗才刚开始。准备买房的也别急，好饭不怕晚。

房企大锅饭的“黄金时代“已经彻底结束了，楼市终于迎来了史上最凛冽的寒冬！

好推荐：

少年借贷，则中国强（深度好）

未来，深圳、广州、香港是什么关系？

20年前那场香港保卫战，为什么惊心动魄？

存贷负利率谎言！警惕全球史无前例的比惨“新风暴”?

这是我见过分析世界格局最透彻的雄，没有之一！

好推荐：

少年借贷，则中国强（深度好）

未来，深圳、广州、香港是什么关系？

20年前那场香港保卫战，为什么惊心动魄？

存贷负利率谎言！警惕全球史无前例的比惨“新风暴”?

这是我见过分析世界格局最透彻的雄，没有之一！