新标的，南都物业

两年前开始关注南都物业，陆续没间断，中间还给同事推荐，说年内要上20元，虽然距离目标甚远，也不至于推荐了就大跌。难怪有人说推荐股票是谋财害命，罪孽深重。这里强调一下，不荐股，是我自己要买，做下功课。

看一下最近的公告

4月30日一季报，8月26日半年报，中间对外投资拓展乌镇，中标公告拓展西客站，还有几次自有资金理财和赎回，最后一次9月22日，理财余额6.4亿，净资产中三分之二是现金。5月25日分红公告，每股0.34674元，相当于三年期存款利率。

再看半年报，营收增长17.36%，净利增长6.73%，扣非增长11.11%，业绩中规中矩。

关于物业目前舆论两种说法，一是质疑物业公司该不该存在，收着业主的钱，管着业主，有时态度蛮横，搞不清谁是主人。另一方是肯定物业在社会治理中的作用，代替或者承担了社区的一部分职能。就住宅小区的物业来说，随着老龄化到来，将来真有可能会有一批退休的业主，接管物业的活，搞业主自治，自己轮流站岗，轮流扫地，像城中村一样的做法。但园区商办包括政府学校医院等这些，还真是社会化分工，给第三方物业是趋势，毕竟裙带关系搞企业办社会矛盾有点多，利益不好均衡。

事实也证明这一点，南都物业目前住宅物业占比三分之二，非住宅23%，城市服务10%。今年新拓展的项目，住宅只有40%，非住宅21%，城市服务39%。住宅占比小是有原因的，一是地产下行，项目减少，而是南都是没有爸爸的独立第三方物业，开发商发现物业价值之后，自己的项目自己干，绿城服务，滨江服务，在每次拍地之后，物业股价表现比地产还要活跃，因为项目开发有可能不赚钱，但给物业拓展了服务面积。物业是轻资产服务，现金流充裕，要不也不会有金碧物业的100多亿存款被恒大挪用这事了。

物业费是大头，先收还是后收，南都半年报合同负债2.8亿，是收起来了的，一年物业费，一次性收了，预收款就是合同负债。反过来应收款，包括应付未付的学费，有6个亿，一部分年底能收上来，一部分可能收不上来，其中绿地欠的7000多万，报告说一部分抵房，一部分诉讼，并且保全一些，大抵不会全部坏账。

南都原来两大客户，一时绿地，一是银泰，和绿地官司都打上了，估计后面新接项目比较难。银泰扩张也放缓了。不过服务政府有新亮点，杭州萧山机场航站楼，客运西站，乌镇都是比较好的确定业绩。收购中大物业，服务面积上来了，后期利润有待观察。

报告另一亮点，长租公寓和酒店不再亏损了，南都当时进入长租公寓，租来别人家房子，装修一下再出租，看上去是个好生意，实际投入比较大，属于重资产，租金一下子全交上去，房屋出租不出去就亏钱了，好在及时调整，没有再继续扩张。几家店维持一个团队，也只能微利，看后期轻资产做的怎样吧，帮别人管理长租房，收点服务费，和物业管理结合起来，还真没什么成本。

物业收费相对均衡，年利润差不多半年的两倍，预计全年1.8亿，20倍估值36亿，目前24.35亿，有50%上涨空间。乐观点股价一年内能到20元。

像物业这样不受外部环境影响能够一劳永逸的行业今年真不多。还有总把物业放到地产行业，股价也跟地产走，很容易被错杀，没爹的第三方物业，几乎不受地产影响。