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南都物业(603506,股吧)
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前瞻——物管股崛起逻辑
来自 港仙的雪球原创专栏
2018年刚过一半，总结半年表现，只有30个板块录得升幅，其中物业管理板块表现格外亮眼，半年累涨51.3%，成为升幅王。板块过去半年受追捧，原因有三：1.内房销售畅旺；2.行业并购潮出现；3.居民生活水平提高带来机遇。
过去一两年房地产市场销售炽热，楼房销售热潮由一、二线城市蔓延至三、四线城市，随着新屋落成住客入住，将为物业管理行业带来更多的在管面积。2017至2019年中国物业管理面积的年复合增长将达6.3%，至2019年全国在管的房产面积将达到217亿平方米。
事实上目前大多在港上市的物业管理股，多有实力雄厚的地产母公司，故母企的新房销售表现，将会成为判断物业管理公司增长动力的因素之一，值得注意。
中国物业管理业的另一特色，是行业分散，潜在大量的增长空间。据统计，全国10大的物业管理公司合共市占率为10.8%；而首100间的物业管理公司亦有29.4%。港股市场中的物业管理企业，绝大多数处于净现金状态，预期于加息周期下，一方面每间公司的利息收入将会增加，同时亦提供机会予他们并购财务情况较坏的同业。
并购后财务报表合并的效应往往可为业绩带来重要提振，加上行业分散，市场预期物业管理公司的并购潮将持续一段时间，故持续并购亦成为另一个物管板块业绩增长的另一动力。
物业管理于今年大涨的重要因素，是行业的商业模式出现根本性的改变。按一般人所认知，物业管理多为业主提供管理服务（如保安、维修等），并收取管理费作为收入来源。
而国内的物业管理公司，近年积极拓展毛利率较高的增值服务，当中包括代购、小孩託管及课余补习、地产代理等业务，随着各物管企业的增值服务的收入占比愈来愈重，加上时间证明此商业模式能够带来高速增长，估值重估亦令物管股值得投资。
增值服务与管理服务可以产生协同效应，大型物管股可透过提供优质服务而拥有更多的比较优势，其物管股中选择顺序依次为雅生活、彩生活、绿城服务及中海物业。