保利发展堵住了一个缺口

文/乐居财经 严明会

联手合富辉煌四年之后，保利发展选择了出清全部股权。

4月7日晚间，合富辉煌(00733.HK)发布公告称，3月31日，合富辉煌与保利发展、保利顾问、合富香港、合富投资、合富中国等订立协议，内容有关涉及转型的建议重组、保利发展不再持有合富中国任何股权及物业代理交易。

合富中国为合富辉煌的间接非全资附属公司，主要从事提供物业代理服务。截至2022年4月7日，合富中国由合富投资及保利发展分别拥有56.1%及43.9%权益。合富辉煌为投资控股公司，其附属公司主要在中国从事提供一手及二手物业代理服务及金融服务。保利顾问集团则主要从事物业代理及咨询服务，目前由合富中国全资拥有。

重组完成后，保利发展不再持股合富中国，后者将成为合富辉煌的全资附属公司；而保利顾问集团将不再为合富辉煌的附属公司，并重回保利发展旗下。

换句话说，合富系和保利系将在股权层面“两清”，互不交叉持股，各自回归。

此次重组的原因，除了双方合作停滞不前之外，或许也有其他原因。

地产黑铁时代，房企面临生存考验，白武士救急于危难已不是新鲜事。无论是接盘项目纾困，还是成立合资公司谋求共赢，抑或直接战投出险企业，外界看到的是希望，但其中冷暖只有各自知晓。

前不久，佳兆业、招商蛇口与中国长城资产刚刚签署战略合作协议，能否达成实质性进展仍有待观察。但可以确定的是，央企入局并不等于万事大吉，合作走得长远，才是企业涅槃的关键，合富辉煌的例子就在眼前。

重组“归零”

保利发展与合富辉煌的合作重组始于2018年。

当年5月，合富辉煌宣布，该公司全资附属公司合富香港及保利房地产（现为保利发展）就二者间的房地产代理业务合作订立合作协议，双方同意按照现金利润分配后评估价值进行交易，保利发展以其持有保利顾问的100%股权对合富中国进行增资，以换取合富中国增资后的43.9%股权。

交易后，合富中国将持有保利顾问100%的股权，而合富中国增资后的43.9%股权由保利发展持有，合富香港持有增资后合富中国另56.1%的股权。

合作重组完成后，合富辉煌与保利发展各自的一手及二手房地产代理业务均交由合富中国独家经营，任何一方（包括受其控制的下属公司）不会另外投资从事一手及二手房地产代理业务的其他企业或从事与合富中国同类业务的经营。

合富辉煌在公告中称，公司与保利发展通过合作分工，共同导入优质资源，合力提高合富中国核心竞争力，将合富中国打造成为中国房地产代理服务行业的领军企业。

合富辉煌集团创立于上世纪九十年代初，是中国大陆最早从事房地产顾问服务的企业之一，2004年成为中国国内首家上市的地产代理顾问公司。而保利，则拥有央企背景，稳居中国房企销售TOP10阵营。

当时二者的联手，被解读为强强联手，互赢共利。一方面，背靠合富辉煌在大本营广州的市场份额，保利代理商能在广州房地产代理市场分一杯羹。另一方面，合景辉煌也可借助保利的影响力，加强自身的竞争力。

然而，仅过了四年时间，这场共赢的合作便以“分手”告终。其中原因，或许与业绩亏损有关。

“分手”背后

2018-2019年，合富辉煌的归母净利润由3.27亿港元增加至4.84亿港元，此后持续下滑，2020年降至1.84亿港元。2021年，合富辉煌由盈转亏，据年报，其在期内实现收益71.66亿港元，同比增长16%，但归母净利润为亏损5.45亿港元；每股亏损为80.8港仙。

这一次的亏损，亏掉了前两年归母净利润总和的81.6%。而就合富中国本身来讲，其于2021年度亏损3.97亿港元，旗下保利顾问集团亏损1.53亿港元。

按照持股比例，合富中国将给保利发展带来约1.74亿港元的亏损，这笔亏损超过了2019-2020年两年的合计收益。对保利来说，及时止损或是最好的选择。

对于亏损的原因，合富辉煌表示主要是由于在2021年第四季度若干从事有关房地产业务和房地产开发的客户的贷质素恶化，集团就其未偿还的应收贷款和应收账款的预期贷亏损作出额外亏损拨备；及年内房地产市场整体低迷及物业代理行业竞争激烈导致经营亏损。

根据公告，本次合富辉煌建议重组并无涉及现金代价。就厘定建议重组的分类而言，保利顾问资产净值56.1%被视为出售保利顾问集团的代价，而合富中国（不包括保利顾问集团）资产净值43.9%被视为收购合富中国（不包括保利顾问集团）43.9%股权代价。

合富辉煌预期录得未经审核出售亏损（未计税项及开支）约2.82亿港元，是按减去于合富中国43.9%股权的账面值、商誉减值以及相关交易成本及开支计算。

实际上，在2018年合作重组完成后，双方的整合进展缓慢，合富中国集团及保利顾问集团于董事会层面以下的实际日常营运及管理仍然相对独立。

合富辉煌公告称，公司与保利发展已尽最大努力共同促进合富中国及其附属公司（包括保利顾问集团）的全面整合。然而，基于公司与保利发展在业务文化、组织架构及营运模式的差异，公司与保利发展未能就整合的各个方面（包括合富中国集团及保利顾问集团业务、员工薪酬及管理系统）达成全面共识。

而当下，合富辉煌认为进一步整合将不会创造额外价值或协助集团长期策略。

尽管合富辉煌和保利发展在股权层面已撇清关系，但双方仍有合作往来。在物业代理交易方面，保利发展已向合富订约方承诺，在生效日期后，保利发展将每12个月就可销售物业价值不少于800亿元的房地产开发项目，与合富订约方或其指定的集团成员公司订立一手代理业务合约，为期五年。

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