中金公司以存量按揭下调50bp估算 全行业每年可减少房贷利息约2000亿元

本报记者 吴晓璐

8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

中金公司研报称，本次存量按揭下调细则方式、时点和政策逻辑基本符合此前预期，幅度可能略超预期。存量按揭利率体现出监管部门促进居民消费、减少提前还贷、压缩违规置换套利空间的政策导向，预计此次存量按揭利率平均下调幅度约为50bp。

在存量按揭下调50bp的假设下，中金公司估算全行业每年可减少房贷利息约2000亿元，相当于1年和5年LPR同步降息10bp，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.5%。对个人而言，假设存量按揭利率下调80bp，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，估算可降低借款人月供约500元，节约月供和总还款额约8%。

中金公司认为本次按揭利率下调主要有五大特点一是使用新发放贷款置换存量贷款，或存量按揭贷款直接下调利率；二是未开放跨行“转按揭”，由原机构自行下调，避免无序竞争；三是下调范围限制为首套住房贷款；四是增加了“调整后利率加点幅度不低于原贷款发放时所在城市首套利率政策下限”的限定条件；五是由借款人主动向银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等更加便利的方式处理。

对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。中金公司预计，下调将在今年四季度到明年年初有序进行，预计银行采取发布公告、批量办理等方式降低协商成本。对银行利润的影响可能主要集中在2024年。

《关于调整优化差别化住房贷政策的通知》明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

中金公司认为，其中主要内容有两点一是不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套和二套住房贷款最低首付比例下限统一为不低于20%和30%；二是将二套住房利率全国政策下限调整为不低于LPR加20bp，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20bp。

中金地产组认为本次政策力度超出市场此前预期，将有效降低居民购房门槛和成本，促进潜在合理购房需求释放，同时也将对市场预期起到积极引导作用，共同带动后市销售企稳复苏。首付比例下调也有望促进贷投放，改善银行“资产荒”和对公地产敞口资产质量。

（编辑 才山丹）