下面来算一笔帐——新城到底值多少钱！先同类型的万

下面来算一笔帐——新城到底值多少钱！

先同类型的万达广场（上图）

这是过去5年万达的租金收入成长。在基数已经很大，每年新开业数量有限的情况下，依旧取得了年化30%+的复合增长，对比下新城目前的情况，去年底开业63座，今年年开业93座，明年开业应该会在115-120座之间，同时明年底开业+在建吾悦广场应该在接近200座。

所以，未来5年，新城吾悦广场的租金收入，我们预估的30%+的增长，还是相当保守的数据！

按照公司自身的指引，去年是40亿，今年是60亿，明年是90亿，这个是复合50%的增长。

同时万达二级市场融资，腾讯京东永辉超市入股，估值基本上就是平均每座万达10亿的估值，或者是10PS的估值，但是万达的业绩成长跟新城是没办法比的。

所以，明年按照90亿租金收入，36亿利润，未来5年几乎是30%+的增长，给予30PE，也就是1080亿，在加上每年1500亿的纯住宅销售，即使不增长，利润按照150亿算，给予破产的5PE，也就是750亿。两者相加就是1080+750=1830亿

现在新城控股市值猜700亿+，明年合理估值1800亿，大家会想市场愿不愿意给这个估值。

我们一下龙湖集团和华润集团，业务模式机会跟新城一样房地产+商业综合体

龙湖2020年租金收入估计55亿，跟新城相当，销售基本上也相当，但是目前市值2000亿+，这还是在香港市场整体低估下的市值。

再成熟市场的估值水平，美国西蒙斯，基本上在20pe-30pe之间。

所以，A股市场给与新城这样的合理（低估）的定价，是完全可以实现的。

今年因为疫情而成为新城“负资产”的吾悦广场，明年就会摇身一变成为新城的香饽饽。资本市场就是这么短视。

同时，今天各种疫苗概念又是大涨，明年这个时候，也许大家都快忘了疫情的事情，那时候，这些医药公司，市场又会给多少估值呢？

这个市场，唯一确定性的就是，价格终究要回归价值。时间是最好的朋友。