听书丨高房价的元凶到底是谁？

主播：巨蟹猫

“听书”计划

今天，我们将继续共读《为什么你买不起房》一书，阅读时间为11月25日-12月13日，预计8个工作日读完。建议今日读完：第四章剩余内容。

第四章 高房价的元凶到底是谁？

比如重庆卖了很多地，但土地出让收入一也不少，而且多卖地还有好处，那就是多开发能有GDP产生。

重庆这几年房子盖了不少，所以经济一直领先，所以按说地方政府也没犯坏的这个必要，对他自己也不利。

那么问题出来了，国土部门为什么会有这种错觉，觉得土地够用，主要是基于常住人口的测算，但问题是我们的城市有太多的流动人口，一过年就知道了50%的人都在移动，而城市有多少流动人口，这个城市自己也不知道。

甚至为了好大喜功，各地都是少报流动人口，以彰显人口控制得力，所以造成了国土部门的误判，怕土地浪费，但结果却是根本不够用。

在面对土地供给严重不足的情况下， 开发商屡屡铤而走险，大打擦边球，比如在建设用地下，分为工业用地，商业用地和住宅用地，产权时间都不一样，而开发商把商住房，拿出来改成了住宅，然后销售，擅自改变了土地的用途，这种举措，也被严，为什么呢？因为三种土地的拍卖价格不一样，工业用地最低，住宅用地最高。

所以，地方政府明显不平衡，感觉被骗了，所以一般都会严格处，以至于这种开发商自己进行的市场调节，屡屡爆出法律问题。

按照作者的观，完全就是由一个计划的土地市场，来指导一个市场化的住房市场，不出问题才怪。说白了还是体制问题，计划经济与市场经济根本无法对接，计划永远跟不上市场的调节速度。

作者相当反对征收房产税，他的依据就是上海征收房产税了，结果没有用，征税本身就是负担加重，然后让购房者多付出钱，怎么可能降房价呢？

如果要征收房产税，确实有抑制多套房的效果，但必然会减少租房供给量，最后造成房租上涨，那样的话大家可能更难受。当然这只是作者的一厢情愿而已，这些地方我们并不赞同。

说了这么多，我们终于要反驳一下了，在作者的世界里似乎除了土地供给之外，其他的问题都不存在，这显然是一个偏见。

市场不仅有供给还有需求，更有预期，是由多种元素形成的最后的价格，房价上涨供给短缺这无可厚非，但需求强大难道不重要吗？

为什么需求会如此强大？说白了还是房地产永远涨的预期在作怪，即使中石油你如果全都涨，全都说他是亚洲最赚钱的公司，也是能够炒到48元的，只有巴菲特这种人知道，中石油真正的价值就在1-2块钱。

所以逻辑的链条是这样的，供给少影响了预期，预期的强化激化了需求，可买可不买的也要买一套存着，本来就不需要房的，也要多买几套，因为这东西以后能涨价。

因为能涨价，开发商不愿意卖，更倾向于捂盘，因为能涨价地方政府也不愿意过多的出售土地，而是愿意细水长流，就像作者说的，卖多卖少都是收入一样的钱，那么我理所当然少卖，以后能够接着卖。

如果没有房产税，将让这种卖地的游戏永无宁日，地价推升房价，房价推升地价，都买不起了，地方政府也就破产了，目前很多地方的情况已经如此。

所以必须建立长效的收入机制，一要改变房地产预期，二要增加持有成本，三要把房子从金融属性里解放出来回归居住属性，不为别的，如果都去炒房必然浪费极大。

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