YY | 地产9月报之微观篇违约展期组再添美凯龙、旭辉，流动性恶化继续

摘要

从舆情来看，尚未出险的房企在试图用各种方法进行再融资（资产处置或监管帮扶发债），来缓解自身流动性压力。展期组新添红星美凯龙控股。境外利息违约组增加旭辉，自9月末被曝出天津项目非标违约，到10月10日未能支付境外可转换债券利息，风险快速暴露并持续发酵。已展期/违约的房企的流动性仍捉襟见肘，更多债项随着到期进入展期，展期债的后续分期偿付也面临波折。龙光展期债无法如约完成分期兑付，在宽限期内补救。而融创的“PR融创01”流出“三展方案”后又取消。

从成交来看，受到近期旭辉负面舆情影响，投资者对本身存在瑕疵的地产民企及混改房企的悲观情绪加重，资金进一步撤离，叠加民企销售及融资双重压力，近日碧桂园、万达、金地等主体价格由博弈转向进一步下跌。

到期压力方面，万达商业、万科和新城控股22年内行权到期规模排前三，分别为69亿元、68.39亿元和63.57亿元。远洋集团、金地和绿城的压力也不小，22年内分别面临46.83亿元、43.31亿元和42.71亿元债券行权到期。

01 评级调整

2022年9月15日至10月14日，YY评级综合评估行业基本面和个体用资质等因素，下调3家地产主体评级，包括旭辉控股、旭辉集团和朗诗集团。其中旭辉控股和旭辉集团的下调原因主要系境外可转债利息未支付，或触发境外债交叉违约、销售端资金回流压力大、流动性极度承压所致。朗诗集团下调原因主要系实控人旗下港股上市公司朗诗绿色管理对唯一一笔境外美元债发起要约交换，公司流动性紧张，用资质进一步弱化。

02 期间重要舆情

整体来看，尚未出险的房企在试图用各种方法进行再融资（资产处置或监管帮扶），来缓解自身流动性压力。展期组新添红星美凯龙控股。已展期/违约的房企的流动性仍捉襟见肘，更多债项随到期进入展期，展期债的后续分期偿付也面临波折。

具体来看，热点主体方面，旭辉流动性恶化，自9月末被曝出天津项目非标违约，到10月10日未能支付境外可转换债券利息，风险快速暴露并持续发酵，期间多次遭遇外部评级下调。

复地集团与豫园股份的股东复星接连遭标普和穆迪下调评级，公开市场再融资渠道受阻，投资者关注的银团贷款尚未落地，资产处置动作愈发密集。详情可参见YY评级近期复星跟踪报告。复星高科9月已减持豫园股份1%股权，10月拟继续转让5%股权。而子公司复地集团自身则通过关联交易补充流动性，成都复地置业写字楼拟被舍得酒业以0.94亿元，高地资产管理100%股权被豫园的子公司收购。

对于尚未展期的房企来说，如何自救是它们目前的主旋律，多家房企在试图用各种方法再融资，来缓解自身流动性压力。碧桂园成功发行了由中债增全额担保的的15亿元“22碧桂园地产MTN001”。金辉、卓越商管均有发行中债增全额担保中票的打算。普洛斯提取贷款来为美元贷款进行再融资。中骏、金地和雅居乐均通过刚兑来维持其“债市硬汉”形象。

本期展期组新增红星美凯龙控股，10月14日“17红星02”开始协谈债券展期计划。

已展期/违约的房企的流动性仍捉襟见肘，展期债分期偿付也面临波折。龙光展期债无法如约完成兑付，在宽限期内补救。融创的“PR融创01”流出“三展方案”后又取消。世茂、融、广州时代旗下更多债券随到期日进入展期。华夏幸福债务重组进行中，在岸债务中约1,203亿元的持有人已签署重组协议，正向离岸债券的持有人发起建议重组。

其他主体方面的评级方面，地产民企的评级下调仍在持续，德中国、远洋集团、绿景地产、方圆地产、朗诗的外部评级遭遇下调，路劲评级展望下调至负面，中国金茂和中海宏洋评级稳定。

03 重点关注主体成交情况

我们选取热点主体，即旭辉、碧桂园、龙湖、豫园、万达、新城、金地和远洋集团期限相近的境内债券，观察今年以来的成交情况。整体来看，受到近期旭辉负面舆情影响，资金进一步撤离民企，叠加民企销售及融资双重压力，近日价格由博弈转向进一步下跌。

热点民企方面，旭辉负面舆情快速发酵，天津项目非标展期暴露其流动性压力，而市场流传的老板的朋友圈截图让市场对其偿债意愿产生质疑，虽然公司已极力澄清，但在出现境外可转债未付息的舆情后，迅速遭到投资人抛售，各债项成交净价陡峭下行，“21旭辉03”的成交净价由9月初的60+元跌至目前的25.5元。

在销售低迷环境下，碧桂园的三四线销售隐忧使其价格在博弈中下行，9月或受中债增担保债券成功发行影响，“20碧地03”的交易净价维持在60元左右，但受到旭辉负面舆情影响，投资者进一步出清民企地产债，碧桂园首当其冲被砸。尽管碧桂园解释自身与旭辉的不同以期稳定投资者心，但其基本面未能对偿债能力形成有力支撑，“20碧地03”成交净价目前跌至30元左右。

在行业销售未见明显回暖叠加8月份商票逾期传言（已澄清）影响之下，龙湖的市场认可度也受到影响，“21龙湖01”目前成交净价在85元左右。

9月以来受到“监管要求排查复星敞口”的风波影响，复星系核心子公司豫园股份旗下债券估值波动，价格由95+元跌至70元档。

万达年内到明年面临较大债券到期压力，但基于公司的内生现金流、以经营性物业贷为主的融资结构以及账面资产对于短期债务仍能提供一定安全边际，“20万达01”价格在9月至10月上旬处于80元区间，而在近期随着子公司珠海万达商管招股说明书再度失效，上市进展愈发不明朗，成交价格已跌至70元下。新城年内债券到期压力不大，并通过中债增担保进行再融资，其商业板块也可提供现金流及一定再融资空间，但在数月来销售腰斩及明年到期压力下，“21新控01”近期价格也掉头下跌至80元以下。

混改企业方面，金地年内债券到期压力较小，且近几个月销售端同比略有改善，但在累计销售回款下滑、市场对混改房企股东支持力度存疑的背景下，近日一则“非标展期”传言导致债券被砸，“20金地01”成交净价已陡然跌至55元左右。远洋集团与远洋资本捆绑程度较深，随着远洋资本展期，投资者对远洋集团情绪逐渐悲观，“21远洋01”价格在35元-60元区间震荡，目前成交在30元左右。

04 部分房企债券到期情况

选取部分尚未展期违约的民企和混改企业，观察其境内外债券到期压力（以行权计）。重点观察对象中，存续债规模排前三分别是碧桂园、万科和远洋集团，境内外存续债折合人民币分别约1,111亿元、915亿元和700亿元；而年内到期压力方面，万达商业、万科和新城控股22年内行权到期金额排前三，分别为69亿元、68.39亿元和63.57亿元。远洋集团、金地和绿城的压力也不小，22年内分别面临46.83亿元、43.31亿元和42.71亿元债券行权到期。

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