REITs对传统基建地产的巨大重塑！谁比较正宗？

2022年04月08日，周五，龙虎榜解析。

南山控股4连板，盯了它几天不知道它炒的啥，原来是REITS！

此轮地产链的炒作逻辑，若按时间顺序，依次是困境反转、央企MAC整合、地方国资、上游水泥钢铁，今天延申到新的分支——公墓REITS。

在地产连续多日涨停潮后，这两天部分高位股进入情绪退潮，但是一些地位泛地产类股开始逆势走强，像光大嘉宝、蓝光发展，南京公用、南山控股等，明显有资金在承接。这些股背后都涉及公募REITs。

目前我国的基础设施公募REITs的底层资产主要覆盖四类产业园区、仓储物流、高速公路、生态环保等领域。其中产业园区REITs为当前中国基础REITs的主要类别。

另外，第五大类——保障性租赁住房公募REITs试点也即将落地，这个市场关注度很高。日前，中国证监会发布《深入推进公募REITs试点进一步促进投融资良性循环》的指导意见，证监会正在研究制定基础设施REITs扩募规则，推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

未来，基础设施REIT公募扩容可能的范围高质量建设“十四五”规划102项重大工程项目、战略性新兴产业、农业农村、水利、市政工程、防灾减灾、应急保障等领域短板；城镇老旧小区改造、城市燃气管道等老化更新改造等或称为REITs扩募方向。

为什么需要REITs？

REITs通常在经济下行的周期中诞生。当面对低迷的经济，政策通常会采取宽松的财政与货币政策来实施逆周期调节，其中财政政策通常作用于基建领域以达到稳增长的目的。但由于基建项目的投资规模大、周期长的特点，资本参与投资的意愿较低。公募REITs的出现有效解决了流动性及定价问题，可以有效盘活存量资产，为原始权益人重新获取权益资金支持。

换句话说，都知道今年要稳增长，但迟迟看不到具体实物项目落地，为什么？没钱啥也干不了。

由于疫情等原因，地方政府比较缺钱，而地方债因为有高压红线走不通，那么REITs可能会是比较好的融资手段，无论是PPP还是专项债都不及REITs,因为REITs是股权融资而不是债券融资。

那么，市场对REITs认可度怎么样？昨日发售的今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT认购规模超600亿，配售比例约为1.08%，刷新公募REITs产品公众配售比例的历史新低。这种火爆场面，也说明市场不缺钱，缺的是好的项目。

对于A股来说，REITs的发行，将对上述传统基建板块的估值带来巨大重塑，历史上，价值重估的炒作容易出妖股。

今日榜单

1）机构榜

2）外资榜

3）游资榜

龙虎榜焦点股解析

一、中新集团601512

1）核心逻辑主营园区开发，实控人苏州工业园区国有资本投资运营控股有限公司，公司是中国和新加坡两国政府间最重要的合作项目之一，也是苏州工业园区的开发主体。

目前已上市的东吴苏园产业reit，最终受益人是苏州工业园，其背后上市公司为中新集团。

3月31日公告，公司控股子公司中新公用、中新智地，拟投资设立中新绿发。注册资本12.5亿元。中新绿发围绕低碳园区发展方向，着力开发、投资、建设、收购、运营和管理分布式光伏发电等能源项目。

2）资金性质今日东方证券黄浦区北京东路买入1052万元；

3）技术面看点放量站上年线（牛熊线），趋势反转。

参考资料

20220407-上海证券-REITs专题报告二华夏中国交建REIT投资价值分析（郑嘉伟，廖旦）

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