约谈驻马店背后，三四线房价的迷茫

丨子木

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近日，河南地级市驻马店C位出道，登上楼市头条。

根源是因为出台了“放松调控”的房地产政策，被省政府紧急约谈。拿当地媒体的话来说，就是“违背基调，顶风作案”。

在长长的政策条款中，有两条格外显眼

1、降低首付比例，住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元；首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%；

2、同时大力推广住房公积金组合贷款业务。除了各类人才购房，大中专毕业生、农民工购房都有相应的购房补助。具体标准是各类人才补助200元/㎡，大中专以上毕业生补助150元/㎡，农民工补助100元/㎡。

按照目前驻马店平均房价6580元/平米来算，一个满足条件的专科学历工作者，在享受首付3降2+购房补助后，拿到一套100平米的房，仅需要10多万元。

放眼中国所有城市，在800万人口量级的城市中，这种情况少见。

我们都知道，从年后开春以来，疫情对楼市的影响极大。居民闭门不出，售楼处被迫关门，房地产作为资金密集型产业，上下游资金流转艰难，一片哀嚎。

此前各地纷纷出台政策救市，但各地方政府的声音都是一致的“帮助开发商疏解资金困难，但不救「行情」”。

解决开发商困难，一方面和土地财政有关，另一方面也是为了避免出现大规模楼盘烂尾，给购房者一个交代。而驻马店不同，不单解决开发商问题，更是从“需求端入手”。

不仅力度空前，重是还把门槛从特殊人才覆盖到了农民工。这在近两年大小城市的政策调控中从未曾出现。

目的用脚后跟都能想明白，地方楼市艰难，对房地产已经达到饥渴难耐的程度，背后折射的是地方产业经济的困局。

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驻马店其实是一座非常有代表性的三四线城市，曾打响楼市放松第一枪，怒刷了一波存在感，让这座被名字耽误的河南地级市，成为楼市焦。

2018年驻马店GDP2370.32亿元，是河南省会郑州的23%，排名河南省18个省辖市中第11位，省内勉强还能得过去，但加上人口800多万，平均下来就差了许多。

产业结构不合理，工业基础差，常年又被隔壁的大省会郑州强虹吸，人才处于长期外流状态。

所以驻马店这种城市对房地产这种短时见效快、不用人才不用高科技就能蓬勃发展的产业，极度依赖。

按照2017年以后的棚改规划，驻马店不遗余力成了河南省棚改大户。数据统计，过去三年，驻马店就推动了153个棚改项目，三四十万人的居住需求。

我之前讲过，棚改浪潮过后，裸泳者必会暴露在沙滩上。

驻马店在2019年棚改任务结束，楼市就陷入迷茫期，下半年土地拍卖断崖下跌，从上半年的20宗土地，腰斩至8块。再加上年底的超强冷空气和今年疫情，回乡置业需求彻底熄火，楼市已在边缘徘徊。

同时，目前棚改即将供应的面积，远超过过去三年的销售签约的总量。供给严重大于需求。所以驻马店在此档口敢与人先，选择”刺激“购房行为，也在情理之中。

可惜这次被连夜约谈，偷偷萌生希望又一次被调控大手压了下去，深思熟虑的政策一字不差被删了个干净，心情可想而知。

其实我用大量笔墨在解析驻马店，是在告诉大家，目前像驻马店这种情况的城市不在少数。

根据近几天的各地的表态，除了河南驻马店，还有湖南衡阳、四川宜宾、广西钦州、安徽马鞍山等等大量三四线城市，均在江湖告急。

上面政策一日游，下面银行小动作。

近日浙商银行还下发了调整个人贷款通知，将非限购城市首套首付30%降为20%。传言绍兴地区的工行还有将2套房首付从六成调低至三成，虽然被工行绍兴辟谣，但是底部逻辑相大家都清楚。

正所谓，明暗两套，各执己见。

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上面的态度可以在2月28日社科院的一份报告中捕捉到。

这份报告专门针对此阶段，疫情和房地产进行了报告总结。核心内容可以总结为

大家都不好过，但依然建议强控贷，合理援助开发商，不要刺激购房需求，不要在四大限法上做章，这样会让几年的调控成果付之一炬。

所以未来，尤其是棚改浪潮严重，库存较大的三四线城市，会进入近几年来最最艰难的时刻，这也佐证了我之前让大家不要着急购房，2020年底会有一波三四线城市大批量“裸泳”的观。

这段时间有人问我，为什么一些三四线房价高，没人买房，但房价就是不降？其实道理很简单。

房价涨了大家都要去买房，房价降了便无人问津，而且降的越厉害买的人越少。开发商必须要绷住面子，不能让这层窗户纸被戳破，窗户里的情形不能让你见。

但是没有人帮你守这层窗户纸，行情一路萧条，肯定是要绷不住的。届时房价会回落，尤其是二手房市场，会进行深度调整。

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这几天问的最多的话题就是“7省25万亿新基建”。

为了针对疫情对经济的影响，7个省报出了25万亿项目的投资。以此，周一股市表现十分明显，基建股、水泥建材板块全线走强。

不免有人疑虑，今天的25万亿会不会像2009年的4万亿？铁公基一走，不单是股票飘红，房价也跟着红了。

首先，借用任泽平的话，“此阶段对冲疫情，最简单有效的方法还是基建，“新基建”短期有助于扩大需求，稳增长、稳就业、长期有助于释放中国经济增长潜力。”

这是值得肯定的。但是我们应该还有几重考虑。

首先说的是新基建，所谓的方向是5G、人工智能、工业互联网、智慧城市、教育医疗等。但目前有几个城市有完成新基建项目的本事？

拿河南省来讲，驻马店能拿得出手的新产业企业没几家，但一口气报出了66个重大项目，最终还是得跑到铁公基上面。而且这部分钱哪里来，还是得靠地方发债筹，这最终又落在了土地上。

事实上，只有资源禀赋好、且开发程度低的城市才能够实现“基础设施建设—推动地区工业发展—工业发展拉动地皮价格—出让土地偿付债务”这一循环。现在中国禀赋好的城市开发完了，没开发的城市禀赋不好。这意味着什么？

地方债务又起来了，为此还搭上了金融系统性风险。这又回到了之前的循环上。如果央妈援助，新一轮物价房价上涨，如果不对地方进行补贴和还债，地方的大基建自然搞不下去。

我坚持第二种答案。

但是25万亿基建砸下去，必然是会继续推高房价的，至于幅度大不大，不好说，需要根据环境分析。

空间上基建会影响城市格局，拉升城市化率，这要“人的流向”。未来新增的2亿城镇人口80%将集中在19个城市群，60%将在长三角、粤港澳、京津冀等7个城市群。

长三角、粤港澳、京津冀，划重。而且如上提及，能满足新基建要求，拥有5G、人工智能、工业互联网等产业的城市，必然会受此利好。