不少人把周五房地产大涨归因于李蓓的发声，她的“房地

不少人把周五房地产大涨归因于李蓓的发声，她的“房地产存‘十年一遇级别’投资机会，地产股就像2016年初的煤炭股”的观点流传甚广。

她在市场上还是比较有号召力的，接近明星基金经理那一类型。每个月的月报也会找来看看，上述观点就是来自她三月份的月报。

之后她也坦诚买了不少港股的地产，主要逻辑还是供给出清后需求一旦恢复，对于优质的地产企业是非常有利的环境。

老pu觉得，其实更重要的是，三月的房地产销售数据确实相当不错。1-2月商品房销售面积累计同比下滑3.6%（2022年为-24.3%），其中住宅同比减少0.6%（2022年为-26.8%），而3月销售收入同比增长了17.9% 。

地产销售的“小阳春”叠加又回到底部的股价，正好吸引了从AI板块外溢的资金，产生了这一波的反弹，反弹持续个把月应该没什么问题。问题是，这一波反弹过后是去是留？

看看红塔证券首席宏观李奇霖最新的研报，总结的不错。他从不同能级一二手市场销售恢复，土拍市场的情况，库存去化的程度等角度给了很多数据。

核心结论简单总结一下，就是1）一线明显好于二三四线；2）二手明显好于一手；3）央国企销售份额大幅超过民企；4）二手房挂牌价指数，一线稳中有升，二三四线羸弱；5）土拍市场整体低迷，拿地区域以一线为主；6）一二线城市库存扔出高位，三四线城市库存压力很大。

所以总体而言，不管承认与否，一线加上部分新一线城市与下面的二三四线的地产市场完全是两个世界。这里可以参考日本90年以后的地产分化，东京与东京以外的分化。这种长期的分化其实就是人口，特别是高质量人才流向所导致的。

一季度成交面积，尤其是二手房成交面积的大幅增加，一方面从需求端，此前疫情中被积压需求的集中释放，这种效应能持续多久还未可知；另一方面从供给端，则是疫情对居民资产负债表的打击叠加低线城市较高的库存，使得入市的地产资源大幅增加。

整体来看，一线城市的景气回升掩盖不了整体复苏的弱势，后面地产要有大β行情则需要居民端收入的恢复，这需要比较长的过程。

所以，老pu认为对于全国化布局的大型房企而言，其实这一轮的修复肯定是不如一些重点布局高线城市的地方房企。

而民企虽然跌到这么低的估值了，反而有点低估值陷阱，因为造血能力不足导致后劲不足。从选股上讲，央国企的融资能力更强支撑后续拿地力度，这也提供了未来的成长空间。

可以看看克尔瑞今年前三个月的房企销售拿地整理的数据，就按老pu划得重点去找。